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365淘房 合肥站 9月17日下午4点钟，瑶海202107号地块在1号厅开拍。4:05，现场仅有的2位竞买人应价结束，地块价格停留在1150万/每亩。大概经过了8分钟的沉默，终于有房企应邀加价至1174万/每亩，后又应邀自行加价3万，至1177万/每亩。而后，拆封保留底价，龙湖成功竞得。
这是9·17土拍1号厅第四场竞拍，也是媒体们当天获准入场观看的第一场竞拍，全程不过20分钟，仅有且只有龙湖一家房企2轮加价后顺利成交。
该宗地溢价率只有2.79%，是当天不需要竞品质的地块里溢价最高的一块。
无论是竞拍速度还是溢价率，都令吃瓜人诧异不已：这就结束了？看了个寂寞？
其实，不只是瑶海地块没有甚看头。
当天的土拍重头戏——3宗经开地块，也是平平无奇。
同样是在1号大厅：
01、jk202113
2:30分，jk202113号地块开拍。3:00，传出消息说招商以1300万/每亩的价格竞得该宗地，溢价率2.77%，没有进入令人期待的“竞品质”阶段。
合着，半个小时里，保利、招商、美的和中铁建只是在竞价！把地价从1265万/每亩喊到1300万/每亩，按照加价幅度5万来算，30分钟内只抬价7次……
02、jk202110
jk202110号地块结束的更快。约3:05分开拍，3:25时竞拍结束，华润从五家房企中获胜，以1290万/每亩的价格竞得该宗地。
用20分钟创造了今年以来最低的溢价率：1.98%；
03、jk202112
紧随其后，3:30左右，报名人数最多的jk202112号地块开拍。但也仅是用20分钟左右就走完了“价高者得-竞装配率-摇号”这一流程。幸运的皖投摇中该宗地，装配率60%触顶。
至此，当天唯一一个竞装配率＋摇号的地块出炉，溢价率亦属当天之最：14.71%。
报名人数大大低于预期；房企情绪不高，加价异常谨慎；未能竞品质、竞装配率和摇号；溢价率奇低；结束得还贼快……
种种迹象似乎都在说：经开土地市场凉凉、合肥二批集中供地凉凉。
现场房企也表示：保留底价明显低于预期，这是他们在报名时也没想过的情况，有可能真是上面妥协了，要给房企留一线生机吧？
但当被问及，这么低的溢价率成交来的价格，对他们来讲是高了还是低了时，他们的回答是：正常水平。
这又该做何解释？大概要透过现象看本质：
无论土拍实况多么冷，但真实成交的价格一点也不含糊，不过是在算法上下足了功夫而已。
仍是要看经开地块：
从去年到现在，经开只供应了7块居住地，竞得者分别是绿地、中海、置地、伟星、华润、皖投和招商，勉强再把8月份刚拍的肥西江淮厂地块算进去。
看其起拍价，去年三月到今年三月，上浮190万/每亩，涨幅约为18%，请记住，这是经历了一年时间的上抬幅度；今年三月至现在，上浮25-460万/每亩。
由于地理位置的偏差，所以不能将所有地块一概而论。大致上，可先将今年的置地、伟星地块和此次报名人数最多的皖投地块一起比较；
可见，半年时间，起拍价上浮460万/每亩，涨幅约为37%，而这只是半年内的上抬幅度，是上一次的2倍之多……
再将身处经开腹地的肥西江淮厂地块同位置较偏的经开10号（华润）和13号（招商）放在一起看。
两者起拍价虽有不小的差距，但成交楼面价却相差无几，也就是每平米几元到几十元的价差。甚至，肥西地块的楼面价还要高于jk10号地（华润）！
简言之，不仅仅是把最终的毛坯备案均价整体拔高到新水平（1.8-2.1万/㎡），还在起拍阶段就把地价拔高几个台阶。一来把地块溢价率控制在15%以内，二来保证手头紧的房企能以正常价格拿地，在“流拍”和“高成本”之间平衡。
结果显示，虽无一地块竞品质，但也无一地块流拍；虽无十几、几十家房企参拍，但竞得者几乎都是大牌房企；虽溢价率低到不足2%，但成交价、毛坯限价都是一个新高度。
这说明，9·17土拍还是成功的，至少在价格上，上下齐心，皆大欢喜。
担忧情绪最多的，可能还是购房者：
没有竞品质地块、个别优质地块拿地房企口碑不稳、可能产生多宗合作开发项目……这或许意味着，住宅品质需严格把关。
不过，乐观看待，这批地块取消了建筑形象80%才能销售这一限制，意味着多个项目或许明年就能入市。
尤其是房荒严重的经开区，眼下公园万象也无甚房源，整个区都在等置地和伟星开盘。
但实际上，置地和伟星都才开始建筑售楼部，目前为止还未出地面。即便快速建设，怕也要年底才有消息。且两块地的房源并不多，置地尽是大改善房源，“地王”伟星又是50200㎡的超高自持。
而这一批3块地，8个月内必须开工，开工4-5个月后，或许就有销售信息出来了，还是集中式呈现。快的话，2022年后就能有销售动态了。
到那时，现有的伟星和置地，加上招商、皖投和华润，经开或许能有4200套房源入市（置地154套＋伟星约350套+9·17土拍约供3700套）。
换言之，经开区的楼市春天，仍将始于2022年。
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