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365淘房 合肥站 盼望着，盼望着，合肥二次集中供地在万众期待中到来了，本周五开战在即！
此次集中供地合肥也是大手笔出了17宗居住地，包河两宗，蜀山三宗，新站两宗，瑶海三宗，庐阳三宗，经开四宗，滨湖、高新遗憾缺席。
由区域对此来看，庐阳和经开有点出乎意料，以往供地总是有点“小家子气”，而这一次直接毫不吝啬，三宗起步且地块位置相当不错，“爆点”十足！
庐阳出让地块 |
说到庐阳，四里河绝对是绕不开的话题，被网友戏称为“宇宙富人区板块”，其价值仿佛只要说出来都有一种自豪感。而此次庐阳出让的地块有一宗就位于四里河核心—周湾地块。
废话不多说，先来看地块的具体信息：
庐阳LY202106号地块非常顶级，位于四里河路与临泉路交叉口，众所周知的周湾地块。就在地铁三号线杏花村站的旁边，名副其实的地铁盘。
3号线地铁站 |
一、形状不规则 内部灌木多
地块从临泉路交叉口沿四里河路一直延伸至北一环路，整体跨度很长，与横向距离不成比例，整体形状不规则。沿四里河路看去，外围砌有围墙和高大广告立牌，但还是能看出内部树木、杂草较多，枝丫都长到围墙外的人行道上了。
地块外围实景 |
地块外围实景 |
靠近北一环的地块有点被“挤压”的感觉，其旁边是中澳学院，东侧是四里河渠路，靠近四里河公园，未来也是散步休闲的好去处。
地块位置交通图 |
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从地块开发的难易程度看，靠近临泉路地势较为平整，后期好操作，但代建学校位置就有点“一言难尽”，高大的树木较多，需要花时间来修整。
地块内部实景 |
地块实拍图 |
二、囊括商业、学区和住宅
06号地块总面积达147.5亩，其中包括商业28.34亩，中小学42.22亩，幼儿园8.3亩，剩下68亩才是真正的纯居住地，当然也是整个地块的“精华”位置。
地块划分图 |
结合位置和周边配套，细细分析下该地块的配置：
1、商业突围很难
地块带有28亩商业，不大不小，恰好能满足后期自家业主的日常生活；如果想要分得一定人流量很难。地块周围2-3公里有万科广场、华润万象汇、红星美凯龙、大润发等多个商业，想突围，机会小。
万科美好荟商业 |
红星美凯龙 |
2、学区想象空间大
42亩的学校用地代建中小学，按照合肥现在集团化办学趋势发展，再加上庐阳优质的教育集团，无非就是小学大概率南小、六小（分校）之类，中学无外乎42中、45中（分校）之类，可以大胆发挥想象。
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3、住宅不愁卖
庐阳向来热度都不低于滨政高，特别是四里河这种优质地段，只要有新房入市，热度都是直接拉满。近68亩的居住地里，虽然默认带有15%的租赁住房，但不是值得care的点… …
当下庐阳在售楼盘，基本屈指可数。主城区仅佳源誉和湾一家新盘待入市，可售房源仅174套，四里河祥生4栋低密度多层+融创长江壹号和万兴林里间剩余库存不足百套；再往北一点就是新盘佳源阅庐璟园。
庐阳在售楼盘一览 |
区域库存见底，此时入市的地块就是及时雨，而且本次集中供地取消了建成80%才准出售的要求，地块拍卖到新盘开售间隔被缩短，市场需求蓄满的状态下，新房与快销品无异。
4、售价格局要拉大
政府规定最高毛坯限价22082元/㎡，加上精装未来售价大概率会突破庐阳现有纪录，想买要有点心理准备，毕竟四里河在售的新房均价都在2.7万+了（参考祥生）。
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三、不能只见优势 忽略成本
越是有价值东西，承担的内容自然也就更多。06号地块自带位置、交通、学区等“硬核”优势，想要拿下它也不是件容易的事。
1、建设成本高。代建+商业占比53%，整体成本较高，意向该地块的开放商也要有“厚实”的家底。
2、竞配建转竞装配率
相比首次集中供地，二次供地第二阶段由之前的竞配建转竞装配率，30%开始竞拍，每次增幅5%，最高不超过60%。保证房屋品质同时开发商也有了溢价空间。
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但要注意的是，赚多少就看具体要求多少楼栋做装配式建筑，楼栋做的越少，赚的越多。综合考虑06号这地块，进入第二阶段基本无悬念，如果角逐的开发商多，达到限值也不是不可能，那承担压力可是不小啊… …
总结来看，地块是好地块，能不能成为一个好项目尚在期待中！
四、内卷方式转变 扭转供需关系
从合肥实施土拍新政以来，供需关系一直是持续不断的话题，更多的是讲述供给小于需求，导致新房难求。
二次供地调整了新思路：改竟配建为竞装配率/品质，提高生产效率的同时，住宅品质也将得到提升，加上毛坯限价，购房者不论是在购买阶段，还是在拿房阶段，都能获取实实在在的好处。
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取消了销售进度的限制，加快了入市周期，竞装配率和试点竞品质，让有产品力、财务优良房企得到更好发展，良性的优胜劣汰。
在确保源头优质的条件下，让集中供地有次序的发生，供应端的量绵绵不绝。合肥两次的集中供地效果将会在明年初现效果，慢慢的供需关系会回归平衡。
所以，好房子会接连入市，置业者不必为一时的短缺而担忧。
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