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合肥首次集中拍地盛宴距今也已经过去了2个多月。在全国多城第二批集中供地延期或取消的情况下，合肥的二轮供地计划依然如约而至。只是面对更加艰难的楼市行情，房企们的拿地热情还会持续吗？大批居住地的入市，对各区域的楼市又有何影响呢？365淘房独家策划《格·调》，为大家带来地块、土拍的相关深度解析！
去年三月份，绿地、中海&平安分别拿地南站西南jk202001、jk202002号地块，单价都是1365万/每亩，表面楼面价都是10237.449元/㎡。
但是，绿地自持41000㎡，中海&平安自持23000㎡。
今年三月份，置地和伟星分别拿地正大广场北jk202101、202102号地块，一个27亩，一个64亩。前者1350万/亩，无自持；后者1609万/亩，表面楼面价12067.44元/㎡，自持58%，50200㎡……
不过，那时候，他们还能挖地下室，也没要求10%的楼层价差，也没要求毛坯限价……他们的定价区间尚算自由。
1，“质”的改变
这波行情，在全国第二次集中供地的当口，发生了“质”的变化，合肥也学习了。
一个是，自2021年8月20日起，市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内公告出让的居住用地（含具有居住用途的混合用地）上建设的商品住宅，均应达到商品住宅基本品质保障标准。
何为商品住宅基本品质保障标准？
①.绿色建筑基本级；
②.住宅基座部外立面采用石材等富有质感、高品质的建筑装饰材料；
③.执行65%居住建筑节能设计标准；
④.符合合肥市海绵城市径流总量控制目标75%的要求；
⑤.预留充电桩安装条件，充电桩配建数量不低于规划停车位的10%；
⑥.建筑层高不低于2.9米。
这是在建设过程中，把住宅品质的基本线划出来了。
还有第二个“质”的变化：要“竞品质”。
怎么给开发商的建筑方案打分确定分数？
这个毋庸多说，细则已经出来了，看上去，几乎没有“主观题”，大半属于“是非题”，客观性是很有保障的。
只是，为什么是这两块地先行“竞品质”？
包河202105号地块好说，近65亩商业用地，传闻中的王府井，竞买要求里的大型集中式购物中心、年底即将通车的4号线……
而经开202113号地块，在这第二批集中供地中并不突出，哪怕是仅与经开其余三块地相比，它也没有突出的优势。
2，452亩！经开大手笔
合肥这第二批集中供地，算是有惊无险地准时到达。
17块涉宅地块，总面积约2230.58亩。首批供地的滨湖和高新暂退，彼时缺席的经开成了二批集中供地的主要角色，计划出让4块地，居住总面积约452亩。
仅就面积来讲，已经创近年之最，当然，此处省略经开北。
而在价格上，比之年初，单价高者可达1950万/亩，低者亦有1450万/亩，皆已提高。
按照地块编号来，jk2020110-13，单价分别为1450、1700、1950、1450（万/亩），毛坯限价分别为18865、21409、21485、19376（元/㎡）。
若全部以限价成交，则溢价率分别为14.62%、9.68%、14.70%和14.62%。
确实，溢价率被控制在了15%以内。“溢价率上限为15%”这句话虽未明确出现在公告里，但确实用实际行动做到了👍。
不难看出，越靠近经开腹地，单价自然也就越高，在第12号地块达到了巅峰。
jk202112号地块何以如此？
公告里已经写出了部分配套：一所9班幼儿园，7号线石门站正在地块内建设，这在四块地中，乃是独一份的优势。
除此之外，附近还有一个南艳湖，一条贯穿经开东西的繁华大道，由此路，去到政务、滨湖、高新或者包河，都十分方便。
另外，它东南角还有一个待盘活的东华广场，外立面本来应是挺好看的，只是经营不善，略显破败，只剩底下几家商铺在营业了。
再者，虽然距离佳通轮胎仅一个路口，但好在，佳通轮胎在周围居民一日复一日的“申请”中决定整体迁往长丰了。或许不等此项目开卖，佳通这厂房就会空置，届时，又将腾出一块“巨无霸”。
而jk13和10号地块，单价最低。
缘由也不过是，太靠近肥西县域，距离经开腹地太远，且没有地铁穿行，就连主干道也少。
但第10号地块的毛坯限价已经高达18865元/㎡，已经逼近了时下经开二手房均价，比明珠、海恒等片区还要高些。
究其原因，可能是距离滨湖很近，一条云谷路，驱车2公里直达。
且地块北边“高科技”产业非常集聚：长虹、美的、晶弘、美菱……小时候安徽卫视广告时间听到的电器品牌，都在这里……
而需要“竞品质”的第13号地块，得益于经开区商业西多东少的特征，应是此次四块地中，商业配套最为丰盈的一个了。
距离翡翠湖较近，处在安大、工大、三联学院商圈范围内，虽无大型综合体，但像永辉超市、华商广场、酒店、小吃街等日常去处还是很多的。
值得一提的是，此地块距离在售的源长花园尚不足一公里，呈一北一南之势。
虽然，等此地块开售，源长花园或已清盘，不会成为彼此的竞品。但有意思的是，源长花园地段虽略胜一筹，可价格上限仍不足1.8万/㎡。
意思是，jk202113号地块，在价格上，已经领跑了。
而价格居中的jk202111号地块，竞买要求极为苛刻。
该地块须引入教育部直属的世界一流大学（原属985大学）的附属中学（高中部）入驻办学，该大学须已与我省达成战略合作且在本市已有落地项目。
特别提示：竞买人在办理竞买报名登记手续时，即需提供《引入协议》或该附属中学出具的《入驻办学意向函》原件。
简而言之，这块地将引入哪所985高校的附属中学，是在报名竞拍时就能知道的。
是位于清华路北&宿松路西的某项目二期？还是科大附中？合肥貌似就这俩世界一流大学（原属985大学）附中。听风声，大多合肥人都更青睐前者。
若果真如此，其实不需要商业、地铁，此地块就已经备受瞩目。当然，目前来看，该地块周围倒真的没有非常宜居的配套，只能观察后期建设了。
纵横着看，经开这次供地，四有其三在东，一块在南。不意外的话，往后的经开地块大概也是出自东或南。
不过，参考前段时间的肥西江淮地块（现保利、振兴地块），即将开拍的八一驾校地块（现jk202113号地块）以及之后可能收储的佳通轮胎厂地块，经开的土地，从收储到出让，仍不会太集中。
换句话说，居住地块虽然少，但尚不至于青黄不接。大概其仍会保持现状：少量一齐出让，卖完再推一波。
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