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365淘房 合肥站 虽迟但到！三天前，合肥买房人热切期待的“二手房指导价”政策终于降临。
与深圳等其他城市不同的是，合肥这一次建立的二手房指导价发布机制仅针对部分热点名校房。
范围虽不断大，但威力却不容小觑……
一、首批16个双学区，参照近2年成交均价执行
根据合肥发布的《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》可以看到，合肥建立热点学区二手房住房交易指导价发布机制。
以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价。
合肥的二手房指导价政策，首先实施的是4.6新政升级限购的16个双名校房，包括和平小学＋三十八中、四十二中＋南门小学（本部）等。
这些小区以后的定价将参照近2年小区实际成交均价，适时对外发布。
从上表可以看出，这些双学区范围内的小区，近年来房价涨幅非常大，有的涨幅甚至达到了1万-2万/㎡。
如庐阳的一些已经失去居住功能的“老破小”，挂价一度达到6万-7万/㎡，甚至出现了超10万/㎡。
还有今年上半年大热的科大附中高新中学学区，还没开始招生，其学区内的二手房竟然都挂到了4万/㎡。
这种投资炒作行为，当然要坚决抵制！
那么，合肥这一次的二手房指导价政策之后，对今年最后4个月的楼市有何影响呢？
二、二手房指导价后，合肥市场有何变化？
我们都知道，在楼市，任何一个调控或是政策的实施，都会带来或多或少的影响，更何况是“二手房指导价”这样威力巨大的政策。
如深圳、宁波、成都、西安、东莞、南京、绍兴等城市建立二手房价格发布机制后，二手房交易迅速冷却，量价齐跌。
那么，这次合肥二手房指导价后，对合肥市场有何影响呢？我们可以从四个方面来看：
01、房东“不甘”的后果很严重！
为什么指导价低于市场价，流通却下降了？
原因就在于房东们的“不甘心”。
好不容易涨上来不的价格，现在你让我“打七折”卖，房东肯定不愿意，那么结果就是，要么不卖了，要么用现金来补足差价。
不卖了，直接下架房源，造成挂牌量大幅减少。
用现金来补足差价，我300万的房子，你让我210万卖，那我这被指导掉的90万，肯定要通过其他方式让买家来补上。
买家当然也不甘心，势必造成成交量的下滑。
02、买房人的置业成本更高了！
合肥的二手房指导价刚刚实施，一些想买优质名校房的买房人近期可能开始活跃了，短期内咨询的、看房的会增多。
但原本以为房源会降价的买房人可能要失望了，你的买房成本将更高。
假如一套300万的房子，首付3成是90万，买家支付90万，贷款210万。如果指导价是打了7折，就只能按210万来算，那买家需要支付3成首付63万和房东需要用现金来补足的差价90万，一共153万首付。
所以，对于普通购房人来说，买房的成本大幅增加，就会劝退很多买房人，毕竟很多人可以承担月供，但是首付资金确是很大的难题。
03、中介的处境更加艰难！
对中介们来说，指导价后，挂牌量锐减、成交量下滑，让中介的处境“雪上加霜”。
今年年后受到新政、打新、贷款等多重影响的二手房市场，降温明显。
近半年来，滨湖、庐阳、政务、高新等多个区域二手房降价的消息层出不穷，降价房源比比皆是，三个月0成交的小区也不乏很多热门小区……
据中介表示，很多门店一个月也只是成交1-2单，已有很多中介离职。
如今二手房指导价后，买卖双方的博弈之下，市场可能还要降低一个度。
不过，指导价以后，一些信息会多在中介圈子内流转，越发的不透明，市场重回由中介牵线搭桥的时代。
04、一二手房倒挂差距缩小！
指导价后，虽然房东们不会完全按照指导的价格去卖，但是价格下降是大趋势。
再加上，新拍地块的限价普遍较之前提高不少，未来新房入市价格必然比现在更高。
因此，未来一二手房之间的差价将有所缩小。
05、降低市场预期！
虽然这次只有部分学区范围内出台了二手房指导价，但是“天花板”都往下压了，对于没有实施的区域一样影响很大。
更何况，政策也明确说明了，对二手住房交易价格出现异常的区域，将适时调整交易指导价实施范围。
这样就有效的降低了购房者的心理预期，打击炒房，尤其是炒作名校房。
三、指导价后，二手房还能买吗？
不可否认的是，二手房指导价后，大多数小区房价下调已经是必然了。
虽然不可能回到去年行情上涨之前的价格，但是“降价”的房源将越来越多。
整个市场也重新回到了买方市场，对于不着急的买房人来说，可以先观望。可以等到明年年初，看贷款情况会不会好转。
对于现阶段着急买房的购房者来说，要准备充足的资金，不管是贷款问题，还是房东要求补差价问题，都需要充足的资金。
这个阶段，降价房源较多，房源的议价空间也会比较大，是个机会，但是要谨慎，不能乱买。
现阶段的合肥市场，新房有限价，二手房有指导价，土拍规则也迎来调整，市场逐渐回归稳定，买房人可以放下心中焦虑，有充足的时间来进行选择。
能摇号的摇号，合适的二手房也不要错过，不能乱买，也不能不敢买。
结语
房住不炒的时代里，楼市调控或将成为长期、持续性的干预手段。
房价不可能会大涨，但指望大幅下降也不现实，因此在愈加稳定的环境里，买房也要回归居住属性。
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