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365淘房 合肥站 10天前，宋都集团把手里一块地退给杭州市政了。原因用一句话概括：搞不起。
作为杭州“老十八家”知名房地产开发企业之一，宋都集团是浙系房企中的优秀代表。在杭州首批集中供地时，宋都集团也是顺利拿了杭州的202108号地块。
该地出让价格是17.83亿，保证金交了5000万，楼面价20962元/㎡，自持21%。
图|截自365财经《宋都：哎，弃！》
也和别家房企约定好了，宋都举牌，拿到地，大家一起开发，收益共享。
结果，对方临时变卦，宋都失去了盟友，这近18亿拿地金拿不拿出来就得重新考虑。
这块地有搞头吗？不仅限毛坯均价，也限制最高单价，还限制装修标准，也就是市政把利润给你算好了=微利做项目。
这么一算，宋都集团也就想算了吧，没搞头，搞不起。于是在签合同之前，把地退给上面了。
可能，宋都自己也没想到，从杭州起家，竟也会要不起杭州。
说来也巧了，昨天的土拍上，肥西的一块地也被它本土一家房企——光明置业拿到了。
01、拿地太快就像“龙卷风”…
昨天土拍，小编“有幸”突破重围观看了这场“公开”拍卖。
本以为肥西势热，必有一场鏖战，而另外两块则会火速结束。结果却是出人意料地反转。
巢湖那块地煎熬了2个小时，从438万/每亩开始，主持人调整加价幅度为1万，然后，7家房企共举牌了132次才成交！溢价率高达90%。
而肥西08号地块竟是10分钟被光明拿下，09号地块也是不到半小时就结束了。
在现场很清楚能看到，当光明一口从200平喊到10000平时，在场大半房企都“惊”了。
也是在那之后，各家房企都没有继续跟，主持人也快速一锤定音。似乎，都被光明的魄力震慑住了。
而后续的09号地块也以相似路径被金辉拿下了。
至此，大热的肥西，出现了“不需要摇号”就能拿地的情况，这是与大半房产人的判断相反的。
为什么呢？为什么没有进入摇号呢？为什么房企不继续跟呢？难道17家参拍房企中，只有光明的预算充足？按照网传参拍名单，这17家房企里可是包括“招保万金”其中三家的。
02、“大胆”的成本计算
后来出了拍卖大厅，我问了几位参拍肥西地块的房企，他们对这两块地的得主很是佩服，说他们的成本计算非常之大胆。
而他们家之所以不举牌，也确实是因为没从老板那里拿到更多的授权，他们对这块地的预算不敌光明和金辉。
至少，从土拍结果上来看，光明和金辉对这两块地的成本计算只有很“大胆”才敢叫价“10000平”。
那肥西这两块地到底是个什么样的成本？
这是两块地的出让公告，简言之：毛坯均价上限是15158元/㎡；备案价不得突破限价；不能挖地下室来拉低均价；同一楼幢的同一套型价差幅度应控制在10%以内。
言外之意是，如果你有能力就是要做精装，那到时候的备案价也不能超过15158元/㎡，所以想要学人家通过做精装突破限价的想法可以放弃了。
而肥西这两块地的政策也确实不允许开发商做精装，这也是上面算好的结果。
以08号地块为例。成交楼面价9655.26元/㎡，不可售配建面积是10000㎡，可售面积约113200㎡，据光明置业的同行计算，实际可售楼面价或超1.2万/㎡。
也就是说，限价15158元/㎡的08号这块地，只留给光明3000元/㎡的建造空间。
常识来分析，3000块一平够不够房企建一栋楼？建造出来的楼品质如何？每平米还有多少利润可收？
每平米赚100元？还是1000元？按照光明近12亿的拿地资金，粗算下来，销售金额至少要超12亿才能勉强盈利，也就是1200000000元÷113200㎡=1060元/㎡，每平米至少要赚1060元才有望盈利。
那对于08号地块来说，不就还剩下2000元/㎡左右的建造空间了？这样的住房，其品质势必要好好衡量的。
Y姓房企的土地前期表示，08号地块要照10000㎡配建来做，亏本的可能性很大，这也是为什么大多数房企没有继续跟拍的主要原因。
03、豪气拿地之后…
当然，卖房得来的收益并不是所有房企的盈利模式，有的可以靠土地建设使用权向银行等机构融资，而后向金融市场去活跃。
但三条红线之下，很多房企都失去了这条路子。光明置业亮红灯了吗？不详，亦是后话。
眼下，距离缴足11.93亿拿地金、签订《国有建设用地使用权出让合同》还有9个工作日。
光明需要再仔细算一算账，不能做精装，最高限价15158元/㎡的这块地到底要如何操盘？
这是个亟需思考的问题，也是促使大多数房企没有继续跟拍的主要原因。
私以为，光明置业一举竞得08号地块的魄气并非“发烧”，在合肥土拍市场上，也并非没有过1.5万/㎡拿地，1.5万/㎡卖的先例，不过是考验房企的精打细算罢了。
尤其是此时双集中政策下，小房企生存艰难，能储备一块优质地块已是不易。
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