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365淘房 合肥站 火热的楼市又迎来重磅降温政策，楼市调控趋严已成定局！全国已有超过10个城市发布针对二手房市场的调控政策，调控效果正逐渐显现。
有专家认为，预计更多城市将加强二手房挂牌价格管理。从政策效果看，深圳、成都等地已出现了二手房报价下调的现象，预计随着调控力度不断加大以及政策效果继续显现，热点城市二手房市场将进入“冷静期”。
合肥，会是下一个发布二手房指导价政策的城市吗？
图源：全景素材库
又有一城发布二手房指导价政策
7月26日，无锡市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（以下称《通知》），二手房指导价政策，正式出台！
当天，关于《通知》的政策解读同步出炉，无锡首批100个住宅小区的二手住房成交参考价格也正式发布。
建立二手住房成交参考价格发布机制，是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，提高二手住房市场信息透明度，促进市场理性交易，稳定市场预期的重要举措。
这些成交参考价格是怎么得来的呢？
《通知》中提到，无锡市房地产市场管理和监测中心在调查分析基础上，形成无锡市二手住房成交参考价格，并在无锡市住房和城乡建设局门户网站、微信公众号、无锡房地产市场网等平台发布。原则上每一年更新一次。
具体而言，就是无锡市房地产市场管理和监测中心以该市二手住房网签备案价格为基础，剔除了异常和非典型性的交易记录，形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格。
根据市场变化情况，无锡市房地产市场管理和监测中心后续将不断优化数据采集方式，适时调整、增加小区名单，并及时发布无锡新的二手住房成交参考价格。
图源；全景素材库
更多城市进入“二手房参考价时代”
二手房指导价可以说是稳定二手房价的杀手锏，事实上，在无锡之前已有多城出台二手房指导价政策。今年以来，深圳、东莞、宁波、成都、西安、绍兴等城市都陆续推出二手房参考价，以控制虚高挂牌、完善二手住房网签交易价。
上海市相关交易管理部门则将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。对诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为，将会同相关部门采取暂停网签等措施予以严肃查处。
上海市住建委、市房管局等八部门将开展本市房地产市场秩序专项整顿规范工作，严格整治违规发布信息（含未经房源核验发布二手房源信息）、违规销售、扰乱市场秩序的违规违法行为，有效遏制市场乱象，促进全市房地产市场平稳健康发展。
二手房参考价带来的最大威力，在于购房者只能以参考价来贷款，由于业主的挂牌价格、实际成交价与参考价之间仍普遍存在距离，导致购房首付比例均有所增加，杠杆率自然也有所下降。
“这说明当前在管控房地产方面，各城市越来越细致。”业内专家表示，在二手房成交参考价制度下，无论是房东预期的调整、房价的行政管控还是二手房的供求关系变化，都会促进二手住房市场的降温，预计后续其他一些重点城市也会加入二手房成交参考价的“阵营”中。
二手房交易放缓
已经成为一个不争的事实
二手房参考价的威力到底如何？
以深圳市场为例，深圳市房地产中介协会的数据显示，7月19日至25日期间，深圳二手房网签量（含自助）为603套，环比下跌46％。今年上半年深圳全市二手房网签套数30505套（含自助），同比下滑48％。
此外，6月深圳二手房过户2575套，环比下跌14％，同比下跌75％。除了成交量大幅下降，据在深圳罗湖、福田和南山多地调查发现，主动降价的二手房业主越来越多，愿意按照参考价卖房的业主也越来越多。
再来看成都。
一方面是二手房的成交量下滑，另一方面则是价格上的深度博弈。
由于指导价难免衍生出部分“捆绑销售”现象，以及房贷审批、放款周期等衍生出的房东要求“全款买房”，让二手房买卖双方都处于观望期。
虽然二手房指导价的发布，让成都201个小区高于指导价的房源消失了，展示出来的房源，将挂牌价控制在了指导价以内，但不少房源也纷纷标注了“装修另算”、“车位另算”或“要求全款”，装修及车位需要打包出售。
图源：全景素材库
二手房指导价的发布，不止导致了申请房贷的额度要从“网签价、评估价、参考价”三者中取最低审核，且在部分“捆绑销售”模式下，“装修”和车位价格都要计入首付款，让首付变相提高了好几成。
而据统计，当前成都各银行的贷款放款周期基本在6-16个月之间，可谓是有史以来最慢。漫长的放款周期让二手房房东不得不要求全款支付。
再加上去年9月发布的“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”政策，导致大部分房源还要增加5%的增值税，最终让资金不充裕的购房者只能延缓购房计划，或将购房需求转移到新房市场。
从“恐慌”到“择优”，购房者心理已经发生变化。就目前从市场一线反馈回来的信息可知，因为受“二手房指价”和“贷款新政”的影响，成都二手房交易放缓已经成为一个不争的事实。
西安发布二手房指导价惹争议
西安市公布了102个小区的二手房指导价格后，因与市场成交价和业主心里价位相去甚远，上述指导价格引发了舆论热议。
不少业主表示，这个价格根本无法出手，西安一名业主表示指导价与市场成交价要少了5000元，不少网友戏称“指导价的意义和1499元的茅台相当”。
有地产行业媒体统计，在西安市公布指导价的102个小区里，26个小区的指导价与市场价相差在5000元以上，最大差额为西安枫林绿洲小区，达到13244元；而有70个小区的指导价是市场价的6-7折，只有6个项目的指导价在千元以内。
有消息称，由于差价的客观存在，目前某交易平台已将这102个小区的3万多套房源全部下架。
不过值得注意的是，“指导价”并不能在二手房网签时作出强制规定，实际交易时，双方仍需根据自愿原则进行。
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八部门出手整治楼市，
合肥二手房指导价要来？
7月23日，住建部房地产市场监管司司长表示，住建部将会同有关部门，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。
此外，为了稳定楼市，还提出了几个实质性的措施：
1、坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房；
2、着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制；
3、住建部等八部门下发通知，要求对房地产开发、交易、租赁、物业等各个环节进行违法违规行为的查处，维护群众合法利益。
可以看到，房地产市场已经进入整治关键阶段。那合肥房价是否上涨过快呢？
据最新发布的70城房价显示，合肥新房销售价格指数环比上涨0.2%，同比上涨6.4%；二手房销售价格指数环比上涨0.3%，同比上涨6.3%。值得注意的是，合肥二手房已连续16个月上涨。
对于二手房价格飙升，合肥早有预警，先后发布、实施多项举措，严厉打击各种楼市违规乱象、整治二手房市场秩序，这也将有力的打击炒房客，以及部分“哄抬房价”的中介、业主们。
接下来的一段时间，笔者认为合肥楼市将会逐步进入到一个稳定期。
新房市场，由于部分区域供求比失衡，仍旧会有少量楼盘发生大面积摇号的疯狂局面，但也仅限于滨湖、高新等区域，新站、瑶海、北城、肥东等区域，将会相对保持冷静。
二手房市场，则会出现两级分化的景象。一方面是类似望江台、西子曼城等价格明显虚高的二手房，由于与市场价格明显不符，从而造成有价无市的局面。
但伴随着市场的逐步调整，这部分天价二手房可能会有部分价格浮动，从而逐步被市场接受。
至于老城区的二手房，对比新政之前，我认为没有太大变化，一直以来都是很不起眼的一个存在。真正被大家关注的政滨高二手房以及市区的热门区域名校房，短时间内有价无市的局面将会持续保持一段时间。
结语
发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
预计后期还会有其他热点城市跟进建立二手房指导价或参考价机制，对二手房价格的监管或成为后续市场调控的一个重要方向。
总的来看，在“房住不炒”的政策导向下，2021年合肥楼市调控趋严，对购房者越来越友好。合肥，或许在不久的将来也会出台相关政策。
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