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新站这些二手房的挂价,是笃定要摘“刚需帽”了?

来源:365淘房 2021-07-18 18:05

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365淘房 合肥站 我们能明显的感受到今年年后的二手房市场热度开始下降,尤其是新政之后,近两个月受到新房“打新”热的影响,多个区域二手房开始降温、降价……但也有例外,热度不降反升,价格更是像坐了火箭一样,这个典型的区域就是新站区。作为合肥刚需板块,新站的价格向来友好。

但随着主城其他区域的价格抬升,新站也坐不住了。再加上学区、地铁、商业的助力,当代未来城、陶冲湖别院、家天下北郡、绿地香树花城等小区,房源挂牌价从1.5万/㎡,直冲到现在的3.3万/㎡,开启了“抱团涨价”。

房东如此飘,市场有何反应呢?成交情况又如何?

1、学区划分后,新站业主心态膨胀

一场学区划分,让原本“毫无存在感”的新站二手房市场,迅速冲到“热搜”头条,惊呆了所有人。

今年6月合肥一年一度的学区划分之后,淮海大道小学由168新店花园校区托,并将原伦先小学学区部分学区划入其中

这也就意味着,陶冲湖别院、家天下北郡、绿地香树花城等小区,小学、初中全部都是168学校了。

接着“名校价值”,在这些小区上被体现的淋漓尽致:

陶冲湖别院多层房源已经上3万/㎡了,最高挂牌价已达33794元/㎡

就是高层房源也到了2.3万/㎡以上,还是一些不太好的高、底楼层。

小区目前在售96套房源中,挂价2万/㎡以上的房源有45套,占比约47%,其中3万以上的有4套。

另外,从小区的房价走势图上也可以看出,近两个月小区房价上升趋势明显,2个月上涨了16.8%

还有绿地香树花城,近一周内的新上房源,挂牌价都在2万/㎡以上。

小区的最高挂价同样已超3万/㎡,之前160万、170万左右就能买到的高层,现在得300多万了,直逼滨湖啊。

家天下北郡也是,多套房源挂价超2万/㎡

总结来说,学区范围内小区并不多,其中挂牌价比较高的就是陶冲湖别院、绿地香树花城这两个小区,品质、环境相对来说比周边小区好点。

也有挂牌价没有这么高的房源,但是有的业主会要求全款,或者是要绑车位

除此之外,区域中的当代MOMΛ未来城小区的房价表现也非常的“优秀”。

一套建面约124.72㎡的房源,挂牌价达468万,单价已达37525元/㎡

房源单价在2万-2.4万元/㎡之间的也不在少数。

值得注意的是,该小区的活跃度还不错,近90天成交55套近一个月带看72次。当然小区的在售房源也不少,大约241套在售。

其实新站这一波行情也好理解,6月区域迎来了新房、学区、土地的多重刺激。

学区划分后,放在眼前的学区利好

楼市热度提升,新房去化率提升,多个楼盘开盘去化都在九成以上,且区域销量连续多月排9区之首;且多个新盘备案价、放风价创新高,拉升区域楼市热度。

土拍热度增加,6月合肥市区首次集中拍地,新站表现亮眼,4宗约453.79亩居住地全部成交,平均每宗地有约14家房企参拍,地价较一年前上升了约51%。

2、房价直冲3.7万/㎡的新站,是谁在接盘?

从这些高价房源的挂出可以看出,新站房东们的心里预期太高,真实的验证了“人有多大胆,地有多大产”。

房东们如此飘,那买房人会“买单”吗?

首先来看陶冲湖别院近期的成交情况:

陶冲湖别院在今年年后成交的房源并不多,在6月21日成交的一套96㎡高层房源,成交单价约1.68万/㎡,这也是该小区成的最高单价

相比小区四五月份,1.4万/㎡、1.5万/㎡的价格是上涨了不少,但是与超2万/㎡、超3万/㎡的挂价相比,还是有很大的差距的。

绿地香树花城的成交情况和陶冲湖别院差不多,进入6月的成交最高价约1.82万/㎡。

大部分的成交价依然是1.4万-1.5万/㎡,最低还有1.2万/㎡成交的。

家天下北郡在今年4月、5月的成交单价约1.3万/㎡左右。

到6月下旬的成交单价依然在1.3万/㎡左右,相比挂牌价的突飞猛进,成交价变化不大

再来看,活跃度非常高的当代MOMΛ未来城小区,仅6月就成交20多套房源,成交单价大多在1万-1.3万/㎡,最高不过1.35万/㎡

这与小区在4月、5月的成交价相比,差别并不大。

因此,综合来看,新站这一波房价的抬升,纯属是房东们的“自嗨”,买房者并不接受,也不会去为此高价“买单”,可以说“有价无市”

目前这种超2万/㎡、超3万/㎡的价格,已经远远超出了学区等利好所带来的价值,更是远远超出了新站的区域价值,透支了区域未来5年、10年,甚至更久远的价值。

显然这样的价格行情是不会持久的,随着市区其他区域的二手房市场回归理性,以及土地、新房供应的增加,像新站这样的刚需区域,房价终将会有所回落

3、整治楼市乱象,合肥一直都是认真的!

合肥买房太内卷了,尤其是二手房市场,出现了各种乱象!

新站这样的情况,近一年来在合肥并不新鲜,去年四季度起,滨湖高新区等热点区域,就屡次曝出了业主控盘、中介炒作房价的乱象。

“不涨价的业主,就要被唾弃!”、“如有不按指导价执行的,拖累大家共同利益的,将受到全体业主共同的谴责。”……

政府对此也一直在整治,近期再发布房地产专项整治方案:举报房企违法违规行为,查到属实而且作出处罚的话,第一次举报人能得到2000元奖励;举报房产中介、租赁公司违规违法,确认属实且处罚,首次举报人能拿到1000元

这也是今年查处房地产市场违规行为以来,第一次有城市设立了有奖举报制度。看得出合肥整治房地产的决心还是很强的

而在整治乱象方面,合肥自开年以来就推出各种手段措施:

1月,发布正式通告,严厉打击哄抬房价相关行为。 

3月,出台二手房网签新规,约谈恶意炒房的业主

4月,合肥出台了“新八条”,涉及增加居住用地供应、学区房调控、升级限购、新房严格限价、热点楼盘摇号+限购三年、打击经营贷等;

5月,合肥官方提出开展七个专项行动,其中一个就是深入开展房地产问题整治专项行动;

6月,提出从6月25日至12月底在全市范围内深入开展房地产领域突出问题专项整治行动。重点整治房企开发经营、房地产中介经营服务、住房租赁企业经营服务、涉房网络传播等方面。

节奏紧凑,步步推进。整治楼市乱象,合肥一直都是认真的!希望对中介、哄抬房价的业主能有威慑力。

结语

很多时候房价上涨,这只是业主的“一厢情愿”,希望买房人不要恐慌,不管买、还是卖,均需理性。

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