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365淘房 合肥站 2021年的上半年转眼间就过去了，这半年，合肥楼市经历了很多，从年初的火爆市场，到新政之后的迅速降温。有很多人成功置业的，也有些人仍然处在观望中。
那么，下半年买房是不是一个好时机，打算买房的要知道以下几点！
01、库存不断走低！多区新房缺货
既然要买房，首先要知道的就是合肥目前新房库存情况。
截止到6月初，合肥全市新房库存为21126套，也是近几年的历史低位水平。
我截取了目前合肥楼市热门区域和刚需置业区域。
其中，高新区市场的新房房源量已经不足1000套；而滨湖区近一年的新房库存也是从7000套下跌至目前的不足2500套。
即使是刚需置业的新站区，近一年库存也存在明显的下跌趋势。可以看到，如今可售库存也仅有5500套左右。
通过目前的市场供应来看，下半年合肥楼市库存也不会出现多大的起色，仍将保持低位运行。
库存的走低，带来的影响将会是：1、开发商更加的惜售；2、首付比例的不断提高；3、热门楼盘的登记比例过高。
对于购房者来说，就是将面临更大的置业压力和更难的置业环境。
02、新房供应会更加稀缺
库存的供应如何？关键看合肥的土地市场。随着6月18日土拍的落幕，2021年上半年的土地出让告一段落。
土地供应仅涨400多亩
今年上半年，合肥共有52宗地（涉宅地+商办地）成功出让，其中成功出让的涉宅地44宗（住宅面积3133.54亩），出让总金额418.1亿元。
而去年（2020年）上半年，合肥共成交41宗地块，总成交面积3343.38亩（涉宅面积2706.73亩），总成交金额266.53亿。
可以看到在“两集中”的政策下，合肥土地供应相比去年提高了400多亩。虽然土地供应增加了，但是一些附加条件会让未来入市的房源量更少了。
高配建，建设达80%才能销售
首先，通过6月3日的土拍能够发现，基本上市区的地块全部持有大面积的配建房源，而这些房源未来是不对外出售的，开发商可以出售给政府，由政府统一用来当做租赁住房。
其次，这些全部达到“摇号”的地块，未来要建设到80%才能拿出来销售。
以正常的2-3年的建设周期来算，最快也要明年年底才能对外销售。其中的这一年多时间，将会迎来新房库存的“空窗期”。
下半年住宅地块供应紧缺
另外，2021年合肥住宅供应计划是5599.95亩，目前已经供地3133.545亩，完成了今年供地计划的约56%。
而下半年还有两场集中供地，单场的住宅地块供应面积约1000亩左右，平均到各个区之后，最多也就100多亩，所以每个区的新房供应还是十分紧缺的。
土市热度高，地价上涨
通过6月3日的土拍热度可以发现，开发商对于地块的渴望还是很高的。整体土地热度较高，这也使得土地的市场价值进一步提高。
通过开发商的抢地，以及政府的规定毛坯限价能够看到，区域的新房价格得到了再次提升。
新站最近纯新盘的备案价已经达到了1.8万/㎡，比之前的价格整整提高了2千-3千/㎡。
03、热门楼盘的摇号会更困难
上半年的摇号选房，大家已经体验了一波什么叫“怎么摇，都摇不到自己”。
热门楼盘中签率越来越低
阳光城、龙湖光年等热门楼盘的登记人数超过了房源数的几十倍，2%、4%的摇号中签率，让购房者买房像是买彩票一样。
而进入下半年，一些热盘的房源量进一步减少，再加上新盘的入市较慢，这些热盘的登记人数或将再次提高。
刚刚，蘭园今年的第二次加推登记结束，推出1栋高层共64套房源，最终共有5528人参与摇号。中签率更是低至1.1%，比上次的中签率还要低。
除了热门区域和热门楼盘以外，还可以发现，甚至连一些价格洼地板块的房源也需要摇号才能买到了。
近日，新站区的皖投新悦里推出44套房源，最终吸引了88组客户登记报名，其中通过审核的达到了70组。而按照目前公示的结果来看，登记比已经超过1.5，已经触发摇号，这也将是新站首个摇号的项目！
潜力区的销量也在快速提升
虽然有一些楼盘没有达到摇号的标准，但这也并不影响其房源的快速去化。
新站区的皖投新悦里，上次推出了360套毛坯小高层，虽然未触发摇号，但是加推依然去化9成。
包河区的招商东望府，虽然多次加推均没触发摇号，但是售楼部每天都是人气火爆，推出的楼栋也都是销量9成以上。
04、房东预期居高不下
说完新房市场，我们再看聊一聊目前合肥二手房市场的现状。
如今网上的挂牌房源，真没有几个是真心卖房的，或者说，现在房主的预期都太高了，你通过他们的挂牌价就能够看到。
董铺湖板块全面突破2.5万/㎡
董铺湖板块是蜀山区前两年新房的“主战场”，当时的均价约在1.6万-1.8万/㎡左右，也是吸引了很多刚需客户来这里置业。
不过也有购房者认为，这里的配套缺乏，交通落后，虽然环境好一些，但对于刚需来说并不实用。
而如今，该板块的大多数小区都已经交付，市场也从新房变成了二手房，如今再看这些二手房的挂牌价，简直不能直视。
据二手房相关网站显示，近期刚刚交付的徽创君泊，竟然已经有二手房挂牌，而且单价已经挂到2.8万/㎡以上！
想当初项目毛坯高层均价才1.68万/㎡，算下来，如今上升近1.2万/㎡。
根据二手房交易数据显示，目前有14套禹洲平湖秋月挂牌房源，挂牌均价2.2-3.7万/㎡，其中2套97㎡户型均挂价3.7万/㎡以上，这个价格，实在太夸张。
龙湖天境高层房源基本挂价在2.6-2.8万/㎡，低密度多层最高挂价3.2万/㎡。
陶冲湖板块挂牌价破2万/㎡
在2015年左右，新站区的陶冲湖板块可以说是真正的刚需区，当时的均价还没有破万。
可现在世道完全变了，这里挂牌的房源清一色的突破2万/㎡。
根据信息显示，目前陶冲湖别院的挂牌价最高的一套二手单价达33794元/㎡。不过关注的人较少，而超过2万/㎡的房源也达到了39套！
房主们敢报这么高的价格，胆子真的是大！不过也可以发现，很多房主的预期都在提高，而一些价格洼地板块也真的出现了上涨。
比如说，北雁湖板块西边的三个楼盘，中海嶺湖湾、祥生云境和荣盛山湖樾。其中中海嶺湖湾已经交付了，并且很多二手房也已经进入了市场。
可以看到，当初1.5万-1.6万/㎡左右的价格，如今二手房也是突破2万/㎡。
还有位于方兴大道西边的西子曼城和望江台小区，当初也是合肥最西边的房源，手机信号在这里都不强，如今二手房也是强势领涨，让很多有置业二手房打算的人只能望房兴叹。
05、下半年合肥二手房贷款更难
刚刚年中，全国就再次刮起“二手房停贷”的风潮，虽说不是“全面性”的，但房贷的全面收紧，已成不争的事实。
从对合肥的十多家银行咨询了解到，目前银行二手房贷款额度十分紧张，放款时间很难保证，个别银行已经不接待二手房贷款业务了。
渤海银行庐阳支行、浦发银行高新支行、农业银行肥西支行、中国银行长江路支行、中信银行部分支行表示因额度，暂时不能办理二手房贷款业务。
贷款收紧，可以说是从资金端，对购买力进行了抑制。
一旦资金端被锁住，二手房市场接盘者会减少，尤其是高价二手房的成交，不会那么顺利了。
从二手房贷款的变严，再到房主的挂牌价预期较高，合肥下半年的二手房市场应该会十分的困难，不仅是对卖家，对买家也同样。
06、下半年政策面会持续收紧
楼市发展短期看政策，从合肥上半年的政策效果来看，也是达到了预期的效果。
不过，合肥政策的目前是为了打击投资炒房的现象，所以出台的一些政策对于普通购房者也存在一些误伤。利率的提高就是最明显的例子。
那么，根据以往的经验来看，下半年将会是一个政策的收紧面。根据合肥目前的市场情况来看，虽然不会有太大的政策出台，但是楼市的监管会更加严格。
所以对于购房者来说，只要买来自住需求的，什么时候买房都不会晚，关键还是要结合自身的需求和经济情况。
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