365淘房 合肥站 不知不觉，合肥“新政八条”已经实施1个月了，大家最关心的滨湖二手房市场，似乎“沉寂”了不少。近期关于滨湖二手房房源降价的消息也传的沸沸扬扬，有不少网友会在后台留言咨询“滨湖二手房真的降价了吗？”今天，我们就一起来看一下，滨湖二手房价格的变化情况。【买房咨询电话：4008908365转505】
一、价格上浮1000元/㎡！市场活跃度降低
据二手房网站信息显示，目前滨湖区最新的二手房均价约24027元/㎡，环比上涨4.37%；挂牌均价约29287元/㎡，环比上涨4.68%。
从趋势图中可以看出，从去年10月之后，滨湖二手房的价格上浮较为明显。
除了今年2月因为春节的原因，价格略有下降之外，近半年来，区域二手房价格一直呈明显的上扬态势。
但是，与价格的上扬相对应的市场活跃度，其实是走低的。
从近一年的趋势图可以看出，新增房源量与带看次数整体是下滑的。
今年2月由于春节的原因，新增房源量、带看次数降至谷底，3月份的上升，也包含了一部分由于春节而延后的需求释放。
4月两项指标同时再次走低，整个市场更趋向于“有价无市”的局面。
原因主要有以下几方面：
1、这一轮行情中，滨湖的房东们大多有些“飘”，买房人深受其“虐”，一部分买房人放弃置业滨湖，选择周边如经开、包河的新房或二手房。
2、房东们普遍对市场未来预期较高，因此不是挂价太高，就惜售下架房源，导致价格走高，但是新增房源量是减少的。
3、今年政府对滨湖的二手房市场监管趋严，监控、约谈不断，政策趋严的情况下，很多买房人选择暂时等候观望。
二、近9成小区价格上浮，但涨幅已大大回落
滨湖各小区的最新价格是多少？价格有何变化？
我也统计了市场上在售的热门小区的价格，具体情况一起来看。
在统计的104个小区中，5月份有92个小区的价格上涨，5个小区的价格暂无变动，12个小区的价格有所下跌。
备注：以上数据来源二手房网站，统计截止时间为5月5日。
从表格中可以看到：
1、超5成的小区价格已超3万/㎡！
有55个小区的均价已超3万/㎡，占比约52.8%；其中价格在4万/㎡以上的小区有13个，占比约12.5%；区域最高价约48913元/㎡。
这里的高价小区主要有以下几类：
名校二手房：最典型的就是师范附小+46中的双本部名校房，价格基本都在4万/㎡以上。就连房龄超10年的回迁房，因为有名校的加持，最高挂牌价已达4.9万/㎡。
大品牌品质小区：如万科时代之光、江山印、信达公园里、滨湖双玺、万科蓝山等，均价都在3.5万/㎡以上，最高已达4.5万/㎡。
这一轮行情中，滨湖二手房整体价格上升较快，房价在2万/㎡以下的小区已不足10%。
2、近9成小区价格上浮，但涨幅已大大回落！
在统计的104个小区中，有92个小区的价格上涨，占比约88.46%。其中上浮最多的三个小区是保利海上五月花(A区)、滨湖桂园北区、徽盐世纪广场。
再仔细观察你会发现，所有价格上浮的小区，上浮的幅度都在0.01-1.89%之间，大多数小区的价格涨幅不足1%，最高涨幅也不足2%。
如万科蓝山二期，这个曾经涨幅一度很“惊人”的小区，如今房价环比涨幅大幅下降，5月房价较上月环比持平。
这相比之前动辄10%以上的涨幅来说，上涨幅度已大大回落！
3、名校房价格趋稳！
根据新政内容，滨湖区名校房将实施限购+学位制的组合拳政策。
这对区域的名校房影响较大，结果也逐渐呈现。
从最新的统计来看，师范附小+46中双本部名校房的价格虽然依然较高，但是上涨幅度已经明显回落，5月价格涨幅最多仅0.37%。
文华阁、滨湖惠园之前比较活跃的小区，5月价格环比上月持平，价格开始趋稳。
三、接下来滨湖二手房还有上涨空间吗？
接下来，滨湖二手房还有多少上涨空间？
回答整个问题之前，我们有必要来看下滨湖的新房市场和土地市场。
1、库存持续走低，新房门槛依然不低！
据数据统计，滨湖区4月最新库存约2164套。
从去年10月份以后，滨湖的库存出现了明显的下跌走势。目前已经连续5个月环比走低了。
新房方面主要有中海九樾、华润昆仑御、绿城招商诚园、阳光城檀悦、禹洲绿城蘭园等有房源在售。
且这些房源主要以多层产品为主，户型大+单价高，就算是刚需摇号3成首付，买入门槛也不低。
区域内纯新盘佳兆业滨湖和鸣项目虽然即将入市补仓，但由于项目本身地块不大，去掉自持面积，体量更小，规划约1栋小高层+8栋低密多层，对于目前的滨湖市场来说有点“杯水车薪”。
2、2021年滨湖750亩居住地补仓！
据合肥市区2021年的供地计划显示，滨湖区的居住地供应，相比去年是大大增加的，共计750亩，供应量排名市区第三。
众所周知，滨湖在2020年仅成交2宗涉宅用地，共计约229亩。居住类用地供应严重不足，且楼面价、竞自持面积较高，导致区域不仅出现“房荒”，且众多买房人对区域预期预判过高。
今年政府加大居住地供应的主要目的就是稳定市场预期，抑制房价上涨。
一旦这些土地全部入市，将在一定程度上缓解滨湖的房荒现象，也能在一定程度上遏制房价的增长。
但是，需要注意的是，去掉土拍过程中产生的竞自持面积，后期实际可售房源应该没有我们想象的多。
而且从拿地到预售仍需要一定的市场周期，可以预测，短期内滨湖的“供需矛盾”或仍将存在。
3、政策调控趋严！
今年以来，政府针对滨湖的二手房市场，调控不断，监管、约谈，再到最强组合拳“学位制+限购”。
从买房人、房源量两个端口进行了筛选，一些房东们开始向现实“低头”，下调价格、可正常首付、可议价……区域二手房开始降温，价格也逐渐回归平稳。
终上所述，如果问接下来，滨湖的二手房是否还有上涨空间？
答案是，有！但是上涨幅度将大大回落，逐趋于稳定。
结语
合肥这一次的新政力度非常大，效果也已开始显现，尤其像是滨湖这样的热门区域，降温明显。
这对于买房人来说当然是一大利好，更健康的市场环境、更稳定的价格水平，将更有利于买房人安家置业。
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