365淘房 合肥站 买名校房，成了一场风险越来越高的豪赌。赌赢赌输，全看政策怎么走。前几天，北京教委发布了2021年义务教育入学工作安排，紧接着，西城区、海淀区等各区相继跟进。难道上海之后，北京名校房也要凉了吗？【买房咨询电话：4008908365转505】
一、“最狠”名校房政策！到底狠在哪?
说到近期的楼市新闻，名校房应该占有一席之地。
其中上海“名校房”事件被顶上热搜，新政之后，有房源一夜跌60万，让人大跌眼镜 。
然而有媒体报道，上海、深圳陆续发布利空名校房新政后，北京名校房市场居然还是升温的状态。
早在1月份，就有人说道：手握千万，在北京难买一套名校房。
其中说到，一套76㎡的房子，1985年的，要价居然是1100万。算下来，也就是超过14万/㎡。
然而这还不算什么，北京最热门的名校房单价18万/㎡左右，而金融街最贵的名校房要达到26万/㎡。
而在楼市风声不断的这几个月里，北京的“天价”名校房，仍然抢手。
风口之下，谁也不敢顶风逆行！首都楼市更是要严控。
这不，近日北京教委发布了2021年义务教育入学工作安排，紧接着，西城区、海淀区等各区相继跟进。
据说这次北京名校房新政堪称史上最严？到底下手有多狠？
大家感受一下文件原文措辞：
今年全市将进一步加大多校划片力度，稳妥推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式，要求各区严格执行已经公布的多校划片政策。
先带大家复习一下，什么是“多校划片”。
“多校划片”对应的是“单校划片”。
“单校划片”，指一个小区对应一所小学及初中，学校不能选择学生，学生也不能选择学校。
这也是那些名校名校房房价越来越高的原因。
反之，“多校划片”打破了这点，它让进入哪所学校成了一个概率问题。
北京最早开始吃螃蟹的是海淀区。
2018年4月，海淀区发布《实施意见》，规定自2019年1月1日起，新登记购房的将实施多校划片。
当年同月，东城区也宣布了类似政策，规定在2018年6月30日之后取得房产证的家庭，从2019年起将通过电脑派位的方式，实施“多校划片”入学。
2020年，4月30日，硬骨头西城区也终于发布“多校划片”政策。
北京几大教育资源洼地，算是都顺利走上“多校划片”之路了。
只是，政策在各区的落地程度不尽相同。
毕竟，这关涉到太多人的切身利益。尤其是那些花重价买名校名校房的群体。
多校划片不仅意味着，学位不再根据学区一对一锁定，也意味着，房价可能下跌，这搁谁身上都不会乐意。
另外，多校划片，让名校生源面临更多不确定性，为了保障优质生源，以不让教学质量和影响力下滑，学校本能地会抗拒执行。
各方利益博弈，政策很难一刀切下去。
而这次不一样了。
还是以海淀区为例。
这次公布的文件，新增了电脑派位，2211和九年一学位。
电脑派位
意味着，符合多校划片入学政策的孩子，命运将交由计算机决定，这可以减少“暗箱操作”，结果更加公平，对没啥背景资源的家庭来说，是利好。
但对名校房价就不是什么好事了，可能会造成房价下跌。
2211
“跨区”升学政策方面，也有一些调整。
文件规定：自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调入学。
这条就比较模糊了，“区内协调入学”具体怎么操作，这一点不明确。
为了减少这种不确定，目测今年会有一大批家长带着孩子落户。
九年一学位
这一政策带来的影响是，九年一贯制名校名校房，可能会跳价，甚至可能是跳得最厉害的，毕竟买到后，小升初就不用操心了。
与此相应的是，刚刚用过学位的九年一贯制名校房，房价可能会跌。
整体而言，按照现在政策一年一变的频率，“九年一学位”会增加购房风险。
因为很难预计，等到九年后，房子可过户时，政策已经变成什么样，这房子又还值多少钱。
所以总的来看，海淀区这几条新增的政策，未来如果能有效落地，相信会给名校房热带来一定的降温。
也意味着北京这回是下决心，要调控名校房了。
二、新政之后，名校房真的要凉吗？
名校房之所以那么火，其实是有原因的：
一方面，炒房者还抱着侥幸心理。
以北京来看，好点的名校房价格约为20万元/m2。而现在普通房源均价为6万元/m2，两者单价相差近14万元。
这么一算买个50m2都可以赚700万元的差价。
固然，不少购房者，即使不是炒房客，但依然也梦想着购买一套名校房坐等发家致富。
另一方面，本轮名校房“高烧”不退是因为：我国从2016年1月1日开始放开“二胎”政策，而后出生的儿童即将上小学，那么自然而然购房需求增加。
北京近几年幼升小的规模
再而，疫情的原因，扰乱了家长的计划。
在疫情发生之后，家长打消了送孩子去国外读书等念头，转而希望通过买名校房上好小学。
而名校房新政出台之后，对市场的影响大吗？
我们先看新政施行一个多月的上海。
网传上海知名老破小+双学位小区——梅园，价格暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。
不过这只是个例。
对于上海徐汇区而言，中介认为：新政刚出，对初中会有一定的影响，对小学的影响就会比较小。
虽还有一点影响，但是毕竟小学的氛围可以保证孩子前期教育情况，所以还没有出现什么疯狂掉价迹象。
因为大部分的房东都是为了孩子教育购入的，出手的周期没有那么快，所以房东普遍还在观望中，并且价格可谈。
总的来看，新政的影响没有想象中那么大。
三、新政20天，合肥名校房降温了吗？
4月6日，合肥楼市新政“八条”出台，针对名校房更是打出了一套组合拳。
☆
合肥名校房调控内容：
1、学位制：自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位；
2、名校房限购：暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，在指定学校的学区范围内购买二手住房。
热点学区周边的二手房限购，再加上学位制的这套组合拳，可以很好的对炒作名校房的现象进行有效的打击。
如今，20天过去了，合肥名校房是否有明显降温呢？话不多说，一起来看图：
可以看到，新政之后，合肥名校房成交数量明显减少了。而且成交周期也在变长。
再也不是年前的那股势头。
但名校房价格呢？
我们来看168玫瑰园学区的绿城翡翠湖玫瑰园小区，新政之前二手房价格在4.8万-5.1万/㎡左右。新政落地之后，成交的房源价格在5.4万/㎡左右。（存在房源的楼层、户型等因素，带来的价格差异的）
从表中的成交房源也可以看出，成交的名校房大多不是之前比较“疯狂”的小区，所以成交价也在正常水平。
业内人士认为，其最大的影响只是名校房的二手房交易，且影响有限。
对于买家来说，可用名校房资源更加稀缺。为了保证孩子成功就读心仪的校，家长通常会考虑购买划片小学对应的名校房。
在没有推行学位制时，只要房东想出售这套名校房，家长购买了，基本就能保证孩子上学。也就是说，市场上的名校房资源符合家长需求的有很多。
“学位制执行后，作为买主，家长就要了解这套房是否还有房东的孩子在就读，与自己孩子的入学时间是否有冲突。
如果冲突，即便该房源在对口心仪的学校，也无法使用该学位，再加上热点名校房限购，由此，所能挑选的余地也大大减少。
对于卖家来说，名校房的交易条件增加了。作为卖家，如果自家孩子还没毕业，就会影响买家的选择。这样看来，因交易条件的增加，名校房的优势在一定程度消减了。
对于炒名校房的人来说，是一个重大打击！
简单来说，这套名校房里如果还有孩子在上学，就会无人问津，卖不动！
显然，学位制加热点名校房限购政策执行后，名校房交易周期拉长，二手房交易将明显减少。
但长期来看，对于名校房价格的降温，影响则有限。
事实上，回溯北京海淀区、西城区的名校房新政策出台后，其片区内房价的变化显示，名校房并没有太大降幅，由此看来，合肥也未必会凉。
事实上，一旦有了学位制的政策后，如果想让孩子获得学位，家长必须购买“空闲名校房”。而“空闲名校房”的资源相对稀缺，这类房源的价格极有可能上浮！
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