365淘房 合肥站 滨湖区，作为合肥最热门的置业区域，其一举一动都备受买房人关注。
它是这一波行情的“原点”，它是“高首付”、“房荒”、“价格波动”最明显的区域，它也是这次调控的重点区域！
如今新政已经实施半个月左右了，新政下，滨湖的新房、二手房、土地市场都发生了什么变化？区域楼市格局似乎要重组……
看点01、刚需买房依然“难”！
都说滨湖市场热，可细细想来，我们已经很久没有看到“排队看房”、“开盘抢房”等名场面了。
近几个月来，就连加推的频次都寥寥无几。
如今新政下，新房市场似乎更加“沉寂”。区域内在售待售房源大约有十多家，但大部分都是尾盘了，只剩少量顶底房源在售。
而真正有房待售的楼盘，屈指可数。而近期有加推或开盘计划的就更少了。
中海九樾：预计本月将加推多层Y15#楼，面积约169㎡，约64套房源，均价约23998元/㎡。
绿城招商诚园：即将加推最后一栋多层，面积约178㎡，共32套房源，备案均价23999.26元/㎡。
禹洲绿城蘭园：将加推多层Y7#楼，备案均价27964.08元/㎡，共28套房源，面积135㎡、139㎡。
近期有明确加推计划的，大约就这三家楼盘，一共三栋多层房源，共计134套房源。
这个数字是远远不够买房人“分”的，开盘时是否会摇号，现在还不好说。
目前合肥的新房摇号系统、摇号程序等相关准备工作正在紧锣密鼓的进行，相信很快我们就会迎来第一家摇号的楼盘。
就算滨湖这些项目都是摇号开盘，刚需、普通购房者也很“难”买。以上三家即将加推房源，面积最小的是135㎡，备案均价27964.08元/㎡，总价约377.5万，三成首付也要113万左右。
这对于刚需来说，就算参与摇号，被摇中了，这买房门槛也不低。
那么，稍微等等，后期上市的房源呢？
1、当下唯一的纯新盘佳兆业滨湖和鸣正在定存，金额十万元。
计划4月底营销中心开放，预计6月份首开，具体时间视建设进度而定。首开推出建筑面积约120㎡、130㎡、143㎡装修多层。
2、阳光城·檀悦即将启动商业，住宅目前无加推计划。项目后期将加推低密度多层Y17、Y18#楼，主力户型142㎡、168㎡，均价25609元/㎡，共48套房源。
3、昆仑御自去年12月份至今，主要在售的都是商办产品。住宅部分仅剩8栋多层未开，均价23998元/㎡。
佳兆业滨湖和鸣虽然是纯新盘，但本身地块体量不大，规划约747套房源，其中4栋高层均为租赁，可售部分仅有1栋11F小高层，其余8栋均为8F多层，价格可参考中海、华润。
后期入市的房源依然大多是多层产品，户型大+单价高，就算是3成首付，买入门槛也不低。
可以说，目前滨湖的新房市场，无论摇不摇号，刚需买房依然很“难”。
看点02、二手房价格略有松动！
滨湖的二手房在这一波行情中，表现有多“突出”，全合肥的买房人都有目共睹。
然而随着新政的发布，近期似乎也有“降价”的趋势。
如上周我写过滨湖双本部名校房降价的稿子（文华阁降5万、滨湖家园20万、春晖园21万，新政后滨湖名校二手房应声下调...）
随着学位制+限购的组合拳落地，从买房人、房源量两个端口进行了筛选，一些房东们开始向现实“低头”，下调价格、可正常首付、可议价……名校二手房开始回归平稳。
除此之外，滨湖市场上其他热门二手房的价格，也开始有下调的趋势。
如中海滨湖公馆一套房源，进入四月以来，连续两次降价9万。其实从该套房源挂牌至今约3个月的时间，价格进行了7次调整，除了一次涨价9万以外，其余6次均是降价。
从中有可以看出，房东在面对不稳定的市场时的心态。
还有一套88㎡左右的小三房，新政后降价7万元，而其一周前才刚刚降价10万。
还有淮矿东方蓝海，新政实施后，一套92㎡的房源在挂牌仅一周后就一次性降价6万。
像这样价格略有下调的房源，其实还有不少，虽然下调的不多，普遍在5-10万左右，但可以看出，在新政的压力下，房东们不得不降价出售。
而接下来一段时间，这种现象或还将持续，然后逐渐稳定。
看点03、750亩居住地补仓！
据合肥市区2021年的供地计划显示，滨湖区的居住地供应，相比去年是大大增加的，共计750亩，供应量排名市区第三。
众所周知，2020年以来合肥的这一场行情的导火索，就是土地，发源地就是滨湖区。
滨湖在2020年仅成交2宗涉宅用地，共计约229亩。居住类用地供应严重不足，且楼面价、竞自持面积较高，导致区域不仅出现“房荒”，且众多买房人对区域预期预判过高。
今年政府加大居住地供应的主要目的就是稳定市场预期，抑制房价上涨。
备注：2018-2020年已成交的这些地块面积中，包含有商业、教育、服务设施等用地面积，这三年的纯居住面积是比表格中的数据要少的。
通过仅4年来的供地对比，可以发现，滨湖今年的供地是去年的三倍多，并且超过2018年，略低于2019年。
但从数字上来看，确实增加了很多。
但是，需要注意的是，在土拍过程中，会产生一定的竞自持面积（用于租赁，不对外出售），而通过近一年的土地成交来看，滨湖地块的竞自持面积占比越来越高：
2020年3月成交的阳光城地块，竞自持面积是7200㎡；10月底成交的佳兆业地块的竞自持面积已达31800㎡，7个月时间上涨了341.7%。
今年的滨湖土拍中究竟会产生多少竞自持面积，我们不得而知，但是可以确定的是，这个数字不会太少。
综合来看，750亩的居住地，去掉竞自持面积，后期实际可售房源应该没有我们想象的多。
而且从拿地到预售仍需要一定的市场周期，短期内滨湖区域的“供需矛盾”或仍将存在。
结语
滨湖作为合肥楼市的热门区域，同时也是调控监管的重点区域，区域新房、二手房、土地市场未来走势如何？欢迎留言讨论。
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