365淘房 合肥站 今天，我们来聊一聊合肥的楼市行情。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
可能会有人说，这有什么好聊的，不就是“火热”、“涨价”、“分化”这些现象吗？确实，关于这些，我相信各位最近可能看了很多了。
但是对于我们来说，或者说一个成熟个体来说，要学会分清什么是事实，哪些是真相。
很多现象确实是存在的，也都是对的，但是当它们叠加在一起时，结论可能和我们想的不一样……
01、对于合肥的楼市应该怎么看？
对于刚刚过去的2020年的合肥市场，很多人的印象是“牛气冲天”、“一房难求”，判断标准也很简单：
新房方面，通过2020年的销量和2019年的对比发现，2020年大部分月份的销量基本上都是超过2019年同期的。
但是细看，你会发现其实2020年上半年的市场与2019年同期相比，差别不大。只是个别板块的热门盘入市，偶尔拉高销量。
出现比较大波动是10-12月，一方面是这三个月合肥迎来年度推盘高潮，各楼盘的推盘次数近200次，入市量超17000套房源，一些热门纯新盘入市，如兴港和昌云庭、荣盛山湖樾、祥生云境、琥珀晴川里、锦绣蘭庭等，去化也大多在90%以上。
另一方面，与2020年四季度开始，合肥多个区域接连爆出的“房荒”问题有关，使得合肥各区的热度都出现了一定的提升。
所以我们能看到原本较冷门的东城、北城的成交提升明显，如中海熙岸、信达碧桂园、力高君逸府、海伦堡玖悦府等项目首开去化都在7成以上。
也就是因为这一阶段市场的表现，很多人的感觉就是合肥楼市很热。
二手房方面，越来越多买不到新房的购买需求，涌向这些新房周边的二手房市场，“一天一个价”的局面，这几个月我们正在经历！
2020年合肥二手成交均价16848元/㎡，同比增长2.9%，全年涨幅较小。
但从具体月份来看，1-10月份涨幅不明显，11月份之后房价快速上涨。受土地市场火爆和核心区域新房供不应求影响，二手房成交均价快速上涨，均价突破1.8万元/㎡，连续两个月环比增长达7%。
另外，2020年二手房成交套数占比达到52.4%，合肥市区进入存量房时代。
在二手房交易占比越来越多的合肥，新房限价对于遏制合肥房价上涨的作用开始变小！
02、2020合肥房价涨跌大起底！
2020年，合肥各区域的房价格局，基本都被重树。
新房方面，据金刚石数据（不含三县）整理，2020年合肥新房均价总体仍是呈上涨趋势，并在11月份终于突破了2万/㎡。
从年前至年尾，均价约上涨2986元/㎡，全年涨幅17.6%。
合肥市区各区域的房价天花板屡被打破：
如经开区价格1.8万-2.2万/㎡；滨湖区价格2.5万-3.5/㎡；高新区也站稳2万/㎡；瑶海区价格已达1.8万-2万/㎡；新站区1.6-1.8万/㎡；蜀山区已超3万/㎡；包河区低密度多层即将突破3万/㎡……
二手房方面，合肥房价天花板依然位于三孝口商圈，为金寨路330号，房屋建筑面积29.58㎡，售价220万元，单价74375元/㎡，为合肥二手房市场的新纪录。
房价天花板较2019年上涨了24590元/㎡！
2020年合肥各区涨跌幅，呈现出四个梯队：
第一梯队：涨幅10%以上，政务区依然是房价最贵城区，且价格上涨最明显，同比增长达12.1%；
第四梯队：肥西、瑶海、新站、长丰和肥东房价几乎没涨、甚至不升反降，其中长丰县跌幅最大，同比下降达4%。
从区域来看，政务区为房价最贵城区，成交均价高达2.71万元/㎡；肥东房价最便宜，均价仅为9269元/㎡，相差近三倍，区域差距较大。
从涨幅来看，房价上涨的区域全部为房价较贵的区域，房价下跌的区域全为房价便宜的区域，区域分化正在加剧。
综合来看，2020年合肥房价涨幅靠前的区域、板块和楼盘，我们可以归纳以下几个因素：
名校房“光环”：尤其是一梯队的老牌名校，南门小学、168学校、45中、50中等优质教育资源。
曝光度高的核心板块：如省府板块、骆岗生态公园板块、金融板块、蜀西湖板块、政务南板块等。
规划利好区域：最典型的就是蜀山运河新城板块。
而那些既没有优质学区，又不处在核心区域，也没有板块重大规划利好支撑的，房价并无多大起色！
另外，我还想强调的是，在市场普涨、普热的同时，产品、板块等依然是存在分化的，而且趋势还很明显。
03、2021年合肥市场还能热到什么程度？
对于2021年的市场，除了看供给、看需求，银行放贷的情况也会成为一个关键因素。
2020年市场较热，活跃度较高，与银行放贷情况不无关系。
2020年整体看，后期的交易流程以及银行放贷的节奏相比较2019年要快很多。特别是下半年以来，原本因贷款额度紧张，而放款缓慢的现象并未出现，或者说并未明显体现，相反多家银行放款时间出乎意料的快。
而这样的节奏，实质上也是实现年底交易量提升的一个原因。
那么，2021年银行放贷的情况会如何呢？先看一条政策：
这个政策的意义非常重大，房企的三条红线改变了开发商的开发模式，银行的两道红线本质上也会如此。
简单的来说就是个人房贷占银行全部贷款的比重规定了上限。往年的银行房贷额度其实都是各行根据市场以及自己的资金情况自己定的。
但是从2021年开始，不同银行的房贷比例设置了上限。本质上也就间接的抑制了市场的需求，也降低的房子的流动性。
包括对我自己来说也是如此，我的信贷在12月初已申请好，但也同样被告知没有额度了，我本以为到了2021年1月，应该会很快放款，但至今没影，很有可能就是这个政策对银行带来的影响。
所以，2021年的房贷不管额度够不够，发放贷款的速度或将降低，从而拉长整个交易周期。
再加上，近期合肥调控政策的收紧，所以可以预测2021年，合肥的房价、成交量增长幅度，大概率应该不会超过2020年。
结语
我们必须要明确，如今合肥市场的热度高涨，有事实的部分，也有情绪化的煽动。
合肥的楼市没有想象中那么容易动荡，一切都是可调节、可控的。
2021年买房，有几个小建议给大家：
1、入手依然要趁早。能赶年前，不要年后；能上半年，不要下半年，下半年可能遇到来自信贷的变数。
2、除了市区核心板块，适当拥抱“城市新贵”区域。
3、没有市区的房票，尽量买西南片区。政务南、滨湖西都可以。
4、产品的选择，尽量选择市场主流需求的产品段，这样随着趋势发展，会有更高的溢价空间。
5、学区依然重点，原因不用多说。
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