365淘房 合肥站 2020年真的是特殊的一年，年初一场突如其来的疫情让楼市陷入沉寂。但谁曾想，3月复工后，楼市迅速回暖，且一路火到现在。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
“千人摇”、“全款抢”、“开盘潮”……一直贯穿整个2020年的楼市。
这其中，表现尤为亮眼的，非滨湖区莫属。
新房市场由于供给端的严重不足，导致买房人置业滨湖的选择变少、买房成本增加，而这对区域的二手房市场又是较大的刺激，使区域二手房的价格上涨明显。
那么，在这过程中，价格上涨较多、升值较快的小区，有哪些呢？
一、滨湖二手房价格年涨14.7%，库存量下降34.4%
首先我们从三个维度来看滨湖的二手房。
第一就是价格。价格的趋势变化，是市场行情最直观的表现。
据二手房网站数据显示，2020年11月滨湖二手房挂牌均价约22159元/㎡，相比2019年12月的挂牌均价19324元/㎡，上涨了约2835元/㎡。滨湖二手房价格近一年整体上涨约14.7%。
从近一年的房价走势图中，也可以看出，这一年滨湖二手房的价格整体是呈现上涨的趋势。
第二是库存。从供给端也可以看出，房东对市场的信心。
据数据显示，目前滨湖二手房在售房源约为3413套，而2019年12月的在售房源约为5200套。
近一年的时间，在售房源数量少了1787套，下降幅度达34.4%。
值得注意的是，在售房源量的大幅度减少，并不单单是销量的增加，更多的是，由于近期滨湖二手房热度较高，部分房东对市场预期较高，比较惜售，开始下架房源。
特别是这两个月，滨湖二手房挂牌数量锐减，从10月份的约5700套，到11月底的约4800套，再到如今的3413套，2个月挂牌房源减少了约2287套。
第三就是市场活跃度。从带看次数的角度，从买家的活跃度，来反映区域市场的热度。
下图是2020年每月带看次数和新增房源数的走势图，可以看出，从3月二手房复工之后，两条曲线一直都处于高位，且年底还有上扬的趋势。
而下面这张图，是2019年的表现，可以看出上半年由于名校房的需求较高，市场表现比较活跃之外，到下半年房源供应量和带看次数都呈断崖式下跌，到11月已跌至谷底，12月开始略有回升。
综合三个维度的表现来看，2020年滨湖二手房市场量价齐升，不管是买家还是卖家对区域的价值和预期，都比较看好的。整个市场比较活跃，也进一步催生了市场热度。
二、滨湖热门小区价格全上涨，最高上涨15002/㎡，涨幅达56%
具体到每个小区的表现如何呢？
我也统计了目前滨湖市场上的99个热门二手房，从2019年12月到2020年12月的价格涨跌情况。（数据来源二手房网站，具体房源价格以房东挂价为准）
从以上表格中可以看出：
滨湖二手房小区全面上涨，不管是老旧小区，还是回迁房，小区均价都有不同程度的上涨，最低涨幅也有2.03%。
滨湖领涨的二手房小区中，书香门第(东苑)、万科蓝山(二期)、滨湖惠园，这三个小区年涨幅较大，均价上涨都在万元/㎡以上。
滨湖优质名校房书香门第(东苑)，一年涨15002元/㎡，涨幅高达56.02%，不管是差价，还是涨幅，在这个些热门小区中排名都是第一位的。
这些小区中，目前均价2万元/㎡以上的小区是82个，占比高达近83%；而去年同期均价2万元/㎡以上的小区仅42个；一年的时间增加了近一半。
目前均价3万元/㎡以上的小区是15个，而去年同期仅2个，一年的时间增加了近7.5倍。
合肥领涨的二手房小区中，学区占据了很重要的因素。比如书香门第(东苑)、滨湖惠园、书香门第(西苑)、滨湖家园(东区)等，学区是46中+师范附小双本部学区；万科蓝山、佳源巴黎都市、滨湖紫园等，今年刚刚喜提46中中山路校区。
三、这一年都经历了什么？滨湖领涨二手房小区解析
看到滨湖二手房这样的行情，真的很想问一句：“这一年，滨湖的二手房都经历了些什么？”
下面我们就以涨幅最大的TOP10小区为例，一起来看看吧：
从表格中可以看出，这些小区均价上涨在5600-15000元/㎡之间，涨幅高达36-56%之间，可以说是非常高了。
但细品之下，这些涨幅比较大的小区都有一些特点，就是在学区、地段、品牌等方面具有一定的优势。
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优质的学区，再次体现出了决定性的作用
在这些领涨的小区中，或多或少都与学区有关。
尤其是滨湖区最优质的学区组合——师范附小+46中双本部学区范围内的书香门第、滨湖惠园、滨湖家园小区。
书香门第位于师范附小小学旁边，因为距离小学近，很多家长比较青睐该小区，特别是小区的46㎡小户型，非常抢手。
目前46㎡小户型已经挂到4.9万/㎡，且目前仅有这一套小户型在售。
另外，就算是165㎡的大户型，也已挂到3.96万/㎡。
更重要的是，书香门第目前在售房源很少，东区和西区一共仅有10套房源在售，房东都比较惜售。
另外，滨湖惠园、滨湖家园，一个是经济适用房一个是回迁房，在我们一般的认知里，这样的小区价格会很便宜，并且不好卖。
但是因为有优质学区的加持，小区房源挂价纷纷突破3万/㎡。
滨湖惠园目前仅有3套房源在售，最低挂价已达3.6万/㎡。
滨湖家园东区和西区一共约有10套房源在售，挂价在3万/㎡以上的房源有7套，最高已达3.8万/㎡。
这些小区的房龄比较老，且小区以高层为主，居住密度高且品质一般，但是因为有优质名校房的加持，就很香了，单价三、四万完全不愁卖。且每年的升值潜力也非常可观。
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品牌、地段，也是不能忽视的因素
在今年滨湖二手房里，万科蓝山的表现尤为亮眼，小区房价的上涨可以说是意料之中。
省府板块、紫庐商圈、万科品牌物业，以及今年6月喜提46中中山路校区，再加上业主的“齐心协力”，成功让万科蓝山一期均价突破3万/㎡，二期均价突破4万/㎡。
小区的房价在一年期间，最高上涨13892元/㎡，最高涨幅达51.94%。
从房价走势图中可以看出，不管是一期还是二期，在今年下半年涨势明显。
值得一提的是，2019年万科蓝山(二期)就以一年涨5280元/㎡，24.59%的涨幅，在滨湖领涨小区中排名第一。
除此以外，还有佳源巴黎都市和龙湖紫云赋小区，同样是省府板块，品牌小区。
佳源今年在瑶海、蜀山大手笔拿地，其中瑶海的佳源新安印象首开热销更是让合肥人对佳源有了新的认识；而龙湖品牌就更不用说了，在合肥多个区域深耕，打造的也都是区域高品质小区。
结语
综合来看，滨湖区各二手房价格的上涨，与区域规划、价值，与新房、土地的刺激不无关系，但是涨幅最大、升值最快的小区一定有优质学区，或地段、品牌的加持。
相信接下来打算买房的购房者，不管是买新房还是二手房，该怎么选，也不用再多说了吧。
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