作为购房者，都想通过理性的分析去判断楼市发展的走向，但是有时候会浑然无措，不知道从何下手。【了解更多购房小知识，请拨打4008908365转505】
其实在买房前，尤其是带有投资属性的客群，恰恰最需要做的不是去看盘，而是要对于当前市场发展的脉络，有清晰的认识和自己的判断。
其实我们分析楼市就是分析影响房价的因素，把几个因素分析透彻了，整明白了，那么对于房价也就有了自己的判断力了，我和团队的小伙伴也一直在研究这一块，在此与大家分享，可能有疏漏不足，希望大家多多分享自己的观点。
1.房地产调控政策
在过去十多年的时间里，我国房地产价格一直呈现出持续上涨的态势，从而导致人们形成了买房就能赚钱的“心理预期”，于是这些年炒房成了上至企业主下到平明百姓的“家常便饭”，这也导致了房地产泡沫的不断积累。
政府层面为了防范和化解系统性金融风险，不得不采取限购、限售、限贷等诸多房地产调控举措，所以，调控政策对于房价走势有着不可忽视的影响。
限购、限贷是在抑制购房需求，增大土地的供给、限制土拍价格以及新房入市价格是在需求端发力，相信老粉都知道，我们分析房价有一句话：短期看政策、中期看土地、长期看人口。
所以大家要分析房价走势，首先看的不是供需关系，而是看影响供需关系背后的调控政策，所以我们要多关注国家的楼市调控新闻，弄清楚主次关系，才能对于楼市的宏观走向有所判断。
2.当地商品房的供求关系
供求关系是影响商品价格的基本因素，房价的影响因素虽然错综复杂，但是最根溯源，也摆脱不了这一基本的经济规律，供不应求，房价上涨；供过于求，房价下降。
所以前面说了，为了分析房价走势，我们必须要关注影响供求关系的因素，那哪些因素影响供求关系呢？下面从供给端和需求端给大家做个梳理。
供给端：住宅土地供应量、央行货币的供给、对于开发商的金融借贷政策等。
需求端：限购限售政策、人才引进政策、贷款比例的调控、产业布局对吸引人口的影响等。
所以我们分析供求关系之前，首先要把供给和需求拆开来看，然后逐个分析其影响因素对于供求关系造成的影响。
3.商品房周边的配套
我们分析一个问题，肯定有宏观还有微观，那说到微观老粉肯定就知道我下面要说啥了。
（1）教育条件
在我国，教育资源在城市内部分布不均的现象可谓是十分普遍，而广大家长望子成龙的传统由来已久，都希望自己的子女能够接受更好的教育，学校周边的房子因此备受亲睐，出现了所谓的“名校房”现象。
所以一般情况下，名校房对于房子的增值保值是有一定的利好的，但前提是学区政策不变动。
（2）交通条件
良好的交通可以给生活带来极大的便利，因此房子周边交通条件好坏便成为购房者重点考量的因素之一，于是，在地铁口的地铁房，高铁站附近的房价自认水涨船高。
（3）商业和医疗
如果购买的房子附近有成熟的商业配套和医疗设施，对于居住在此的便捷度将大幅度的提升，因为随着物质生活的极大丰富，生活节奏也在不断加快，人们对与生活的便捷性越发的看中。
（4）城市等级
众所周知，我国北上广深等一线城市的房价远高于二线、三线城市，这就是所谓的“马太效应”，强者越强，城市的等级越高，配套的公共设施越齐全，就业就会越多，对于人口的虹吸力越大，所以房价的起落也要看城市的等级。
（5）生态条件
毋庸置疑，人们随着生活条件的提升，对于精神生活、健康生活越发向往，所以人们现在越来越关注自己生活区域的自然环境乃至人文环境。
如果小区周边拥有很好的“自然环境”或者“人文环境”，会增大对购房者的吸引力，房价自然也比较高。
（6）开发商和物业的口碑
现在随着信息的越发扁平化，通过互联网传播的速度快传播面也非常广，所以开发商也十分重视自己品牌知名度，因为消费者会用“脚”投票。
好的开发商和好的物业管理口碑，自然会受到消费者的亲睐，与同类型的房子相比，其房价比较高也就显得理所当然了。
小结：商品房周边的配套，是一个比较综合的影响因素，所以我们不能只“以点概面”，要综合考虑并且综合分析对于房价的影响。
4.商品房建造成本
商品房的建造成本会对整套商品房的价格产生影响，具体来说，包括钢筋、水泥等原材料的价格，土地出让费价格以及建造过程的人工成本，其中最重要的就是要关注其土地成本。
我们购房者通常可以通过意向楼盘附近的最新土拍价，来预测未来房价的走势。
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