365淘房 合肥站 合肥一直以来都面临着去化两极分化的尴尬：一面是火爆的“日光盘”频现，一面是部分楼盘仅有个位数的去化率，可谓“冰火两重天”。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
据不完全统计，2020年第48周（11.22-11.28）合肥共有13盘推出857套房源，从入市房源数量上来看，虽较上周有所下滑，但仍处于较高水平，房企推盘热情不减。
一、面积大、总价高，买房人不买账
总体来看一下去化情况，部分配套资源相对较差，竞争较激烈区域，销售压力凸显，多个项目加推去化不足两成，优质区域热点项目仍存在“一房难求”的局面，市场分化持续加剧。
我们先来看西南组团位于县政府旁的某个楼盘，按理说，这类位置的楼盘抗跌保值性更好，开盘去化不应该这么差才对。
但细细比较，这个楼盘卖不动确实不算冤。光看价格没优势，面积大，入手门槛高。
该楼盘推出的是123㎡、151㎡的房源，毛坯均价15755元/㎡，明显偏改善。
且以15755元/㎡的单价，首付2.5成，贷款30年，123㎡户型首付都得48万，按照最新的房贷利率5.88%，等额本息来计算，月供超过1万元，压力不是一般大。
除此以外，肥西小户型楼盘也比较多，像政务未来有92㎡的小户，佳兆业也有89㎡的小户型可供选择，况且首付50万左右的楼盘在主城区也有不少可供选择的，买房者也不是傻子，完全不必在这一棵树上吊死。
二、区域货量多，没突出亮点，反倒现出槽点
除了上文所提及肥西的这个楼盘，去化不佳的当属东边及北边的楼盘，几乎次次上榜。
先看东边的区域，像瑶海、肥东、新站目前依然是合肥新盘弱势板块，板块内缺乏“真改善”，主要客群依然是以价格为导向，楼盘去化成绩不理想，房价上涨也比较乏力。
根据365淘房不完全统计，11月份，合肥46家楼盘有新房源入市，约4648套。可想而知，如此多的推货量本身就会给那些去化不佳的区域带来挤压。
新站、瑶海、北城等区域，由于区域楼盘众多，同质化竞争压力大，去化不理想是必然的，像北城办板块的一些楼盘，价格虚高、品质也一般、周边配套不完善的项目比比皆是，周周去化困难。
新站和瑶海尚且还有地铁3、2号线加持，肥东和长丰一个在苦苦等待2号线延长线一个在翘首以盼8号线的到来。
以上所提及的区域，其去化已经是“老大难”的问题了。
除此以外，目前新房市场还面临的一个问题就是二手房市场的冲击。
三、二手房库存新高，新房供需失衡
更可怕的是，接下来不到一个月的时间了，二手房的房源也在不断增多，火热的二手房市场势必会直接对新房产生冲击。
1、首先来看二手房。
根据二手房网站数据，截止目前，合肥二手房库存约74410套，逼近8万大关。
去年12月份，二手房网站每月新增房源基本在4900套左右。近半年以来，每个月新增房源都在13000—15000套左右，新增房源量直接翻了3倍。
而且，这些只是二手房网的数据，合肥的真实房源量只会更多。
而新房方面却恰恰相反。根据安徽楼市的最新数据显示，目前合肥新房存量跌至3.2万套，按照近半年去化速度计算，全市的去化周期约7.1个月，多区将陷无房可卖的尴尬地步。
为什么会出现这种情况？
相比去年同期而言，今年的地块面积显然减少了，特别是市区供地急剧减少，导致新房库存下降，新房价格上浮，市区均价突破2万/㎡。
二手房市场则更为复杂，卖房的人多了、买房的人少了。没有土地供应端来控制市场，二手房行情更贴合市场真相。
随着新房价格的不断攀升和预期，拿旧房子换新房的人会越来越多。
但是目前大多数人持着的观望情绪没有瓦解，房东感慨房子难卖却不想降价，购房者观望同时也想着捡漏，楼市又到了年底双方博弈的阶段。
2、再来看当下市场的需求。
当下改善盘成为合肥热门区域的主力供应，那么刚需从这些热门区域内消失了吗？
根据最新房价数据，政务2.9万/㎡，滨湖2.2万/㎡，包河2万/㎡，庐阳、高新、蜀山早已突破2万/㎡，留给刚需的余地还有多少？
我们来算这么一笔账：
如果你首付在30万以下，在合肥你只能考虑肥东、长丰，月供在4000-5000元/月之间；
如果你首付在45万左右，可以考虑瑶海、新站、肥西；月供在5000-6000元/月之间；
如果你首付在60万左右，可以考虑高新、蜀山区、包河区、滨湖金融后台基地，月供承受能力在7000-9000元。
如果想再往上来一个等级，那么省府板块在向你招手，或者大户型、低密度住宅，那月供基本都要在10000元以上了。
不过到了年底房企优惠的力度就越大，毕竟还要冲刺年终业绩。当下买房，机会与深坑同时存在，以下建议可供参考：
1、二手房库存高，必然存在捡漏机会，多找多看多对比，留意热门板块。
2、新房不建议选择库存太高的板块，短时间内房价上涨乏力，甚至不涨反跌。
3、做好长期持有的准备，杠杆炒房已经不现实，大比例占用现金流存在较大风险。
4、部分区域的价值被提前透支，透支了市场承受力，买房更要谨慎。
结语
值得注意的是，最近二手房乱象层出不穷，楼市调控的消息一直存在，所以短暂的冷与热不必太过在意。只要调控不放松，始终还是会回归大平静和稳定的趋势中去。
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