365淘房 合肥站 刚刚，合肥11月份市区网签数据出炉！滨湖销量再次让人叹为观止！全市8区销量环比下跌，仅滨湖1区出现了环比上涨的情况。
在年底市场冷淡的行情之下，销量下跌也是正常现象。而滨湖区的成交走势就不那么正常了，甚至可以用疯狂来形容！
不仅是网签数据环比出现上涨，滨湖区11月的网签销量更是达到了1423套，是2020年截至目前的最高值。
而且有6个月的去化都是超过1000套以上，这种情况在前几年都是很少见的。
合肥滨湖市场走势更是被别的媒体笑称：“曾经的世界房价涨幅之王又回来了”。
投票：你认为今年滨湖市场火爆受什么影响！（多选）
合肥今年改善需求爆发
滨湖大牌房企多，产品力强
滨湖供地量太少，供少于求
房价涨幅快，买涨不买跌心理
分销市场推动新房快速成交
二手房抱团，控价带火新房
交通、教育等配套优势较大
备注：文中网签数据来源为合肥市房管局，由安徽楼市统计整理，数据仅供参考，具体数据以官方发布为准。
一、重磅发布！
11月合肥共网签4590套房！
首先，我们先来看看合肥11月份网签去化的具体数据！
1、11月去化4590套，环比下跌22.8%
据安徽楼市数据统计显示，2020年11月份合肥新建商品住宅共网签备案4590套，环比下跌22.8%，同比上涨67.7%！
可以发现，合肥在10月份达到最高网签量之后，11月份的销量开始下跌。不过，销量并没有出现太大降幅，4590套也是出于中等水平。
另外，根据近两年的数据走势图来看，11月市场销量走低也是正常现象。
年底市场去化压力较大，很多房企为了完成年度业绩，选择大量推盘。供应量大了势必会让购房者的选择更多，从而放慢置业速度。
2、8区销量下跌，仅滨湖1区上涨
可以看到，全市销量处在一个下滑的趋势当中，那么各区的具体成交如何？
通过区域网签备案环比走势图可以发现，合肥市区中，有8区的销量都有所下滑，其中环比跌幅最大的是政务区，下跌达到了82.6%。高新和经开11月销量环比下跌也达到了50%以上。
不过，我们在这其中可以发现，滨湖区是全市唯一一个网签销量上涨的区域，11月份环比上涨了12.8%。而1423套的去化量更是达到了今年的最高值。
3、新房价格指数连续5个月为正值
根据国家统计局的官方数据显示，合肥一二手房环同比双增长，新房环比涨幅0.5%，同比增长2.2%，二手房环比涨幅0.5%，同比增长3.5%。
截至10月，合肥新房价格指数连续5个月为正值，二手房连续8个月为正值。
虽然每次合肥房价涨幅不是排名前列，但这么长时间累积下来，同样让人不容小视。
而且部分区域的房价涨幅其实已经远远超过统计数据，比如滨湖区、政务区、高新区、庐阳区。
结合这些数据我们可以发现，虽然合肥销量出现了下滑的趋势，但房价给购房者造成的压力还在不断上涨。这其中，以滨湖房地产市场最为明显。
二、滨湖楼市上演“五连鞭”
市场热度不断升温
今年的滨湖楼市对于购房者是“暴击”不断，市场热度不断升温，购房者也是遭遇了“五连鞭”！
1、抢房不断
这几个月来，滨湖区给人的最大印象就是“抢房不断”！
不管是首开的纯新盘，还是加推的新品；不管是2万/㎡以内的限价盘，还是2.3万/㎡的高价盘，都是一房难求！
其中，市场热度最高的就是省府板块的Y盘，首开全款售罄之后，平推再次售罄，很多全款客户也无奈陪跑。
这种全款陪跑的情况在滨湖比较常见，甚至火热的市场开始外溢至包河、高新等区域。
2、区域房价倒挂
除了市场火爆外，滨湖部分片区也存在价格倒挂的情况，只要存在差价，就少不了趁机打新的投资者。
目前滨湖部分二手房楼盘的均价在2.5万/㎡左右，去化周期在3-5天，可谓是相当抢手。
而该区域新开项目，首开均价仅仅2.2万/㎡，3千元的价差，必然导致购房者的抢购。
最为典型的是，滨湖在高层、小户型供应量锐减，在没有足够供应量的情况下，仅有的房源遭到哄抢也是必然的。
3、仅成交2宗居住地
今年滨湖在土地市场的供应端较少，截止目前仅有2宗居住用地推出，而且一宗居住地已经入市销售了。
居住地少，直接影响的就是未来可售房子的稀缺。
而且今年滨湖区的居住地块热度很高，一路走高的地价最直接的结果，就是导致购房者对房价预期看涨。
毕竟面粉涨价了。面包也便宜不到哪去！
4、库存仅够卖5个月
10月底统计了全市的成交及最新库存情况，可以发现，滨湖区的库存去化周期仅有5.1个月，比合肥全市5.9的去化周期还要低。
库存仅够卖5个月，新地块迟迟不上市。截止10月底，存量套数6459套，意味着，如果年前滨湖不供地，5个月后滨湖将面临无房可售的地步。
另外，房价的上涨，库存量的减少，势必会带来购房需求的增加，这也是出现开盘火爆情况的主要原因。
5、二手房业主抱团控价
业主抱团涨价也是今年多次出现的热词，而且是屡禁不绝！
滨湖部分小区业主学习深圳等地炒作经验，订立价格同盟，抱团涨价！
号召大家挂牌价从2.5万涨至3.2万/㎡，低于这个价格的立即下架改价再上价。还有小区召集业主集体去中介高价挂售，只挂不卖，将价格抬上去……
可以说，滨湖目前房价短期异动，业主抱团涨价也占据部分原因。
三、滨湖投资客在炒“预期”！
购房者要好自为之
对于这次的“滨湖热”现象，很多人大多是“看热闹”！而真正的购房者也是云里雾里，不知道到底要不要跟进。
我看到郭红兵老师在其个人公众号《绝地爱房》上就对此事进行了分析。
郭老师把这波行情比喻成“不讲武德”！主要原因有三点。
其一，大环境没变。中国经济大方向没有发生变化，房地产政策与导向也没有发生变化。房价大幅上涨没有任何基础。
其二，没有发生大水漫灌。因为疫情影响，货币政策虽然比较宽松，但一直保持着向实体经济的定向政策，并没有大规模向房地产部门流动的情况。
其三，小环境也没有变。近期合肥土地出让的热点地块并没有出现大建设的大利好。虽然有人喊出了合肥人口过千万的口号，但纯属偷换概念，常住人口也没有出现大幅增长的状态，流动人口二百多万就是一个博眼球的噱头。
此前，安徽清源房地产研究院也对滨湖市场做过调研，对于欲到滨湖置业的人群分析，基本可以确定，目前滨湖（包括高新、包河和经开）基本都已经是投资市了。
郭老师认为：“惟一可以支撑当前投资信心的只有‘预期’。我们可以确定地预期滨湖是有发展前途的，但是不是可以有足够的真正居住需求支撑是要打个大问号的”。
四、合肥住宅销量曝光！
8区全跌了，最高跌幅超80%
说完楼市整体表现，我们再来看看11月份合肥9区的最新成交情况！
蜀山区
蜀山区11月网签出现了小幅度的下跌，不过基本可以忽略不计。目前蜀山区主要销售板块在董铺湖，区域内的楼盘价格相对较低，最低购房门槛为1.7万-1.8万/㎡左右，性价比还是蛮高的。
滨湖区
滨湖区今年的销量一直保持在较高的上涨势头。11月份销量更是达到了1423套。通过成交前十名的楼盘来看，滨湖区目前销售主力板块就是省府，目前整体均价还是蛮高的。
政务区
政务区目前库存只有不到100套了，目前新盘数量较少，市场上基本上都是以二手房为主。
包河区
包河区今年的楼市成交走势跟滨湖差不多，也是呈现不断上涨的趋势，这主要也是跟区域内的新盘较多有关。
11月份包河区的琥珀晴川里入市，很过购房者全款都没抢到。目前包河区除了个别限价盘，其它楼盘均价已突破2万/㎡，还是比较考验购房者经济实力的。
庐阳区
随着合肥改善市场的觉醒，今年庐阳区的楼盘去化也十分不错。近几个月也保持在较高的去化。不过，庐阳区的几个新盘体量较小，未来库存还是比较紧张的。
高新区
高新区11月份的成交去化出现了明显的下跌，随着几个纯新盘的入市销售，高新区的库存也开始“亮红灯”了。今年的高新区纯新盘数量不多，而且价格也都不低，还是很考验购房者经济能力的。
经开区
经开区11月份销量出现了较大的下跌，主要也是受到新盘稀缺的影响。目前区域仅有2个新盘在苦苦支撑，供小于求是经开区今年的现状。
新站区
相比去年来说，今年新站区的网签备案量整体是有所下滑的，这也跟区域楼盘去化较难有关。不过新站区是合肥市区价格洼地，而且楼盘较多，所以每个月的网签量也能达到600套以上。
瑶海区
瑶海区11月份的网签备案量也出现了明显的下跌，目前区域内的楼盘同质化现象也比较明显，而且区域为了东部老城区，居住环境虽有改善，但还需进一步的提高。
结语
目前滨湖区的市场处于高位，对于购房者来说置业的风险性较大。虽然我们对于合肥的城市发展有信心，但这一波上涨行情可能需要3-5年才能被夯实。
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