365淘房 合肥站行文前先例行感慨一句：还真是物以稀为贵。
但，这个“稀”字到底是说品质“稀有”还是数量“稀少”呢？
在我看来，目前合肥楼市更多的是偏向于后者。
借势，优势扶摇直上
在滨湖，房源作为产品，本身不见得多么出众，非名校学区、非纯正地铁盘、非核心板块，仅是因为周围新拍了一块高价地，周边二手房单价就纷纷“秒涨”两三千。乍一看，毫无道理。
无独有偶，如果不是借势，我可能不会看到肥西的楼盘竟然还能出现“千人抢房”这种全国普涨前的现象。
上上周五，北雁湖板块荣盛山湖樾首开。向下挖两层把均价拉到1.5万/㎡，实际上小高层单价已经来到了1.65万/㎡。这个楼盘还是肥西产权，但仍然出现了“1200人现场抢房、河南投资客杀到”的稀奇景象。
就在昨天，北雁湖板块唯一一个纯新盘也开了，首开三栋小高层、三栋低密多层，310套房“一抢而空”。
起初听到的这样的信息还会诧异：肥西的盘什么时候这么吃香了？
但只要稍稍一回想，您也就见怪不怪了，也就一个“借势”而已。
对冲，高新没有的肥西有
很多人会认为，北雁湖板块的这两个盘最大的利好就是政策：不限购，还附带一个肥西产权带来的低单价。
但放眼肥西，有哪一个项目是因为这样的政策利好而成为“现象级热盘”的？
说到底还是那句“高新东”太有魅力。它们不仅享受着高新区的配套，还挥发着被高新衬托出来的独特优势。
高新没有的价格
首当其冲是购房者最为敏感的房价。
两个盘均价都在1.5万/㎡以上，其中荣盛山湖樾低密多层更是接近1.7万/㎡。
这样的价格放到肥西，已经没有比它们更高的了，哪怕是在配套醇熟的老县城、资源新贵滨湖西。
可这个价格一对比到均价破2万/㎡的高新区，那就是近乎5000元/㎡的差价。
也难怪有人把这两个楼盘比喻成肥西“离家出走的两个儿子”，占着“高新的地”，还保留着肥西的政策优势。这样的价格洼地显然是购房者闭着眼睛也能做对的选择。
高新没有的库
价格在绝大多数情况下直接决定成交与否，但底层逻辑仍是供需。
重中之重还是高新日渐稀少的新房库存，这也是我在文章一开始所提及的，高新是合肥房荒的几个重灾区之一：房荒＋高层断供。
据我们最新的数据，高新的新房库存是2405套，位列九区倒数第三位，比滨湖库存足足低了2倍有余。
而区域内在售新盘将将20余个，纯新盘则只有一个银城知庐。
再具体到高层库存，您会发现这种紧缺性更严重。
目前在售的项目中，规划高层的只有14个项目。
图|不完全统计
据统计，这些项目本就只向市场提供了约10700套高层房源，这还是我算上了12F-17F楼栋后的结果，而很多人眼中只有18F及以上的楼栋才算得上纯正的高层。
本就稀少的高层房源，再加上高新即开即罄的去化速度。几乎可以预见高新区未来几年高层房源入市的紧俏程度。
更雪上加霜的是未来的纯新盘未必甘愿规划高层，从北雁湖板块这两个在售新盘的规划中也能窥探出一些迹象。
首先，细心的读者应该早就发现端倪了，这两个“蹭”热度的项目都只规划了小高层和低密多层，面积最小的也是99㎡，并且首开去化成绩都非常漂亮。
按照正常逻辑，既然大户型、高单价还是县区产权的项目都不愁卖，那么后来者多半不会主动规划18F以上高层住宅。
其次，我们还要思考一下后来的地块还有多少会用在居住上呢？
这就可以看看高新区今年的供地情况。
截至目前，高新区今年只出让了5块地，其中居住地块只有3宗，也就是万科高第、银城知庐、龙湖的蜀西湖CBD地块。
而按照今年的供地计划，高新区本来只有银城知庐这一块地要上市，但从结果来看，它显然已经超额完成了任务。提前上市的地块从哪里来呢？估计是预支了明年甚至后年的土地资源。
值得一提的是，自8月20日的土拍，龙湖拿下蜀西湖CBD地块后，9月、10月和11月的土拍上已经再也不见高新居住地块的身影了，估计高新今年的供地计划已经结束。
还有一个不大不小的原因——居住品质。
很显然的，无论是刚改还是改善客群，着眼于升级居住品质已经是毋庸置疑的。
根据今年的《新一线城市居住报告》，合肥小区环境配比中，绿化率高居全国首位、车位配比位列前三，容积率则在19个一线、新一线城市中居于中等水平。
综合来看，合肥各小区的居住环境在全国算得上中高水平，这样的结果既是对合肥现有小区居住环境的总结，也是对市场主流的预判。
住户越来越考量居住环境，开发商在限制下也更愿意用物业、装修、绿化、社区基建等软服务获利，相对地就更倾向于往低密度、大户型规划。
而结合到高新区的情况，它汇聚着科大讯飞、量子实验室、中科大等高端机构或产业，是高端产业核心发展区域。
这几乎就意味着大部分地缘性客户属于高知、高质和高购买力的人群，相对地，这类人不会放松对居住品质的要求。
一来二去地综合作用下，不敢说高新区不会再规划高层房源，但未来入市的房源，只会越来越不考虑高层。
恰恰正是在高新的衬托下，肥西的两个盘才能把劣势变优势。但，易地而处，倘若项目不是位于高新东，也不会如此自信地完全不规划可售高层。
顺势而为是房企逐利的手段，而未雨绸缪就是我们这些无房者需要思考的问题了。
能看到项目热销，就要能感受到房源紧张，再适时入手心仪的房子，这样的敏感度希望每位读者都具有，切勿盲目自信和久久观望。
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