365淘房 合肥站 直接开门见山。旭辉在潭冲湖公园南部的新项目卖得太好了（这可不是广告），好到令人怀疑：不是说肥西库存太大，各个项目都比较平淡吗？这样的去化成绩有水分吧？【买房咨询电话：400-8908-365转505】
还真不是。
旭辉都荟学府这个项目在肥西卖得好是真的，25日首开410套高层房源，当天去化220套，去化率53%，后续又跑量60套。7天去化近300套，这个成绩的确数得着。
原因也简单，无它。就一句：定的准，因为认得清。
往往，项目海报最醒目的元素就是它最大的卖点。而考虑到消费者的关注点，价格又总是排在前列。
所以首开之前，在旭辉的置业顾问发布的海报中，最醒目的就是“首付25万起”。
对于一直在看房找房的置业者，他们很清楚“首付25万”在肥西乃至合肥属于什么样的一个价位、具有着怎样的号召力。
首付25万，总价约102万，单价为1.34万/㎡。
图|来源项目官微
对比肥西，同一板块内，潭冲湖对岸聚集的都是改善盘，少说102㎡起步。同一县域内，单价低于1.34万/㎡的不少，但没有品牌影响力和历年项目的品质积累下来的口碑，这样的低单价多是会令人对产品心生疑虑。
再对比合肥市区，一是几乎找不到76㎡这么“刚需”的户型；二是1.34万/㎡的单价也许还有，但地段一定很偏，或者带有其它硬伤，比如顶底层、无学区、没地铁……
简而言之，旭辉这个项目最成功的就是定位很清晰：低总价，直击多数购房者的要害。
而要实现这一点无非就是户型小一些，单价低一些，如果这两样再一并给到客户更是再好不过。
从该项目的产品设计来看，它已经在尽力往这一点靠，但更多的还是把户型做小些:76㎡二室、87㎡、89㎡小三房。
事实上，这样的销售案例在肥西也不是头一次了，同一板块内还有旭辉的滨湖江来项目。
6月21日首开，打头阵的也是92㎡的高层房源，在左邻右舍一众120㎡±的户型中脱颖而出，据他们官网消息，说是“1小时，成交额6.68亿”，创下了肥西当月销售面积、销售额和成交套数的“三连冠”。
无独有偶，除了旭辉，佳兆业对产品的市场定位一样很清晰。
徽创佳兆业未来城首开前夕，各大房产媒体对它最多的描述就是“抢”，其次是最低单价“12660元/㎡”。
抢的是什么？是89㎡、90㎡和98㎡的高层小三房。当然也是因为项目单价略低于周边。
该项目高层均价1.4万＋/㎡，与它同守一条青年路的翡翠江来均价则为1.46万/㎡，虽然只是几百块钱的价差，但反映到总价上，在同等配置下，即便是1万块也能决定买卖能否成交。
作为后来者，徽创和佳兆业很清楚要怎么在镇政府板块、在肥西立足。
旭辉也同样，它们在布局之前少不了对板块、区域和整个市场的调查研究。
现在的肥西新房市场是什么样？粗略说起来是“三分天下”。
图|个人观点
首先，最上边是背靠大树好乘凉的泛高新区位。
因为临近高新，又自带肥西产权不限购的政策红利，所以处在该区位的盘会是很多高新、肥西刚需客的首选。
最近的例子就是刚刚开盘的荣盛山湖樾。首开的热度已经无需多言，光是引来省外投资客就已经很能说明项目的价值了，至少在购房者眼里就是如此：它会稳稳地升值。
的确，在我看来，板块内的两个项目其实就是“背靠大树好乘凉”。
一棵是高新，现成的生活配套，“正主”不能满足的供给，高端产业园带来的人口红利……
图|肥西县城
肥西也算是一棵，最起码也是半棵。不限购是实打实的政策利好，肥西产权在这里反倒能使它的房价低于“正统”项目。
可以说，在肥西，在这个板块给房企的压力应该是最小的。
仅次于它的就是中间的镇政府板块，俗称“泛经开”。在这个板块的项目也最能代表肥西的整体情况。
板块内嵌于肥西县城，商业、教育、深入经开市区的交通等基本配套是项目一落地就能享受的现有资源，会是很多肥西地缘性客户的首选。
但也正因如此，板块内的项目相对“活动不开”，没有非常大的跃升空间，保持稳步上扬应该就是常态了，能够预想到的最大的升值时刻应该就是肥西撤县划区了。
而正处在快速开发时期的滨湖西板块就是第三部分。承接市区挤压出来的客户，近滨湖带来的区位优越感、资源便捷共用等，都促使房企一个劲儿地往这扎。
但从短期来看，这个板块更适合的形容词是“一手好牌打得稀烂”。
扎堆的大户型、改善户型，没有现成配套却早早地同步县城房价，所以板块内的楼盘目前大都处于平静销售期，似乎已经预支了未来5年、10年的价值。
哪怕是前文提到的小户型项目，其实也属于“高开低走”，刚需客或者瞄准刚需客的投资客“扫荡”一波后，项目还是得面对板块乏力的现实。
不只是滨湖西板块，可以说这种乏力是整个肥西的现状。根据统计结果，肥西今年已经入市的房源已经有9689套，而在近两三年，区域内现有的20余个（纯）新盘已经为肥西储备了近4万套房源。
当然泛高新的那两个盘应该要被这种“乏力”排除在外。
所以，很多后来的房企在入驻板块后，会相应地做出调整。
旭辉再次入驻滨湖西的时候就是这么做的。
在前一个项目时还只是一半搞小户型，到现在的新项目就完全搞小户型。所以说，开售7天卖出约300套，这样的成绩在肥西南部的两个区位来看是无需质疑的。
结语
但，限定于“在肥西”。
否则，不谈房价，这样的真·刚需户型放到高新、滨湖、经开和蜀山，上市就被抢完还不是常态？
自然，这些高热区域也不会轻易浪费自己手里的土地资源。要知道，搞小户型，浪费面积不说，关键是大额成交带来的获利空间远非小户型能比。
而肥西具有政策上的优势，还是既定的事实，所以，部分房企耗得起，另一部分则愿意选择短期变现。
简而言之，逐利是本性。无论是在平淡区域还是高热区域，小户型这种刚需户型都很难成为房企的首选，可以说依照合肥现在的市场走向，小户型会越来越难见，刚需入住主城的机会已经日渐渺茫，不知道这样的困局是否会波及肥西。
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