下半年合肥楼市11大信号曝光！有人哭了，但有人要笑了！

365淘房 合肥站 说到2020年的合肥楼市，可谓一波三折、跌宕起伏。【买房咨询电话：400-8908-365转505】

前有疫情影响被冰封许久，后有土拍大热、高价地遍地开花，稳房价的一类动作频频。每一次的涨价、降价信号，都在时刻刺激着买房人神经......

就在最近，一系列消息传来，都将影响市场走向！

一、坚决防止借机炒作房地产！最强信号来了！

楼市，又见最强信号。

据新华社报道，近日，推进长三角一体化发展座谈会召开，高层发表重要讲话指出：

要坚决防止借机炒作房地产，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。

从历史来看，任何一次国家重大战略的落地，都会带动资本市场和房地产的蠢蠢欲动，长三角一体化更是如此。

所以，这种背景下，“坚决防止借机炒作房地产”，“毫不动摇坚持房住不炒”，无疑有着极其强烈的现实针对意义，可谓中国房地产未来几年提纲挈领的指导原则。

可以发现，这两年，在每一个超级利好落地之前，楼市都会以雷厉风行的调控手段来进行对冲，避免“借机炒作房地产”。

二、“三道红线”压顶！房地产企业融资或将收紧！

近日，有消息称：市监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，就是要控制房地产有息债务增长！三条红线包括：

红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线二：净负债率大于100%；

红线三：现金短债比小于1倍。

所谓的有息债务，其实就是各种借款。虽然房地产大佬都是“高负债”的典型，但债务过高对于中小型房企来说风险很大。

一旦资金链断裂，对于自身及买房人都是巨大伤害。

一般健康企业的资产负债率都在40%—60%之间，太高太低都不太好。而资产负债比率达到100%或超过100%，则说明公司已没有净资产，或资不抵债。

比如在下图名单里，就存在部分房地产企业触红线的情况，相信有些房企合肥买房人都是很熟悉了。

图源：世纪传动

大家都知道，房地产是典型的资金密集型行业，融资能力与现金流是两大生命线。

一旦发债受到限制，那么剩下的唯一选择，就是通过降价促销回笼现金流。所以下半年，可以期待合肥新一波的降价促销了。

三、全国超380家房企破产，平均一天倒下2家！

2020年已过去一大半，人民法院公告网显示，截至目前，房企破产数量已达380家，平均每天约2家房企被清算。

而据数据统计，2020年1月1日至今，安徽已经有12家房企宣布破产。

近些年，持续的楼市调控，已让房企经历了一次大洗牌，而一场突如其来的新冠疫情，对全国经济都产生重创，更别说楼市和房企了。

特别是对一些本地小房企的打击是致命的。

毕竟这些中小开发商，资金实力、抗风险能力远不如大房企，若遇市场形势突变，“跑路”风险远远高过大房企。

相比中小房企破产，一些大型房企则陷入资金链困局，要么申请破产，要么不得不变卖资产，或者交出控股权，求取生存。

所以，如此多的房企破产并不奇怪了。当下楼市调控依旧从严，经济环境并没有完全好转，后期扛不住破产的房企只怕是只多不少。

四、大波高价盘来袭！首付50万选择越来越少

说完开发商的，再谈谈买房人来说要面临的情况，其实也挺严峻。

据统计，今年下半年合肥9区3县，将有59个纯新盘集中爆发，其中14个楼盘地价超过1万/㎡！

先不说一贯“高高在上”的滨湖区，就连高新区如今也是“刚需难觅”。

在这几年，我们可以深刻地感受到合肥房价的变化之快，反映在首付上就是门槛越来越高！

就在前两年，要是有50万的首付预算，合肥能挑选的项目还是很多的，而从今年开始，这类楼盘少到可怜。

在上个月，安徽楼市还经盘点过，整个合肥居然仅剩十几个新盘有首付50万的房子在卖！

要知道就在2年前，50万的首付预算可以买到很多不错的新房。

而现在，这些项目要么卖完，要么早已不是当初的价格。买房人要准备的首付也是越来越高了。

五、限价盘正在开盘！想买到几乎不可能！

最近，合肥不少限价神盘传出清盘消息。

上周五，包河区高铁都市花园18号楼传出了开盘的消息！

 这次开盘的18#楼，也是项目的最后一栋楼，想买的人很多，但其实很难买到。 

据了解，加推房源备案均价1.5万/㎡，首付6成+车位（车位12万左右）！据内部人员透露，想买到还得加7-13万的号头费。

据了解，联投书城三期7号楼近期也要加推，项目只剩最后1栋1号楼，限价盘即将绝版。

据了解，目前项目只接受全款和6成首付+车位（15-17万车位）客户预约。均价18500/㎡，正常购房人买到手价格2万/㎡以上。

我们不难发现，说是刚需限价盘，但没一个刚需能承担的起，门槛都很高！

六、分化严重，部分区域新房已现卖房难！

新房市场越来越明显的特征是：两极分化越来越明显！

高新、滨湖等网红板块，房子依旧不好买。但是，在越来越多新盘集中的板块，房子已经开始变得越发难卖！

从这几个月的加推情况也可以看到，加推去化不理想的楼盘比比皆是。

包庐阳某盘加推88套，均价2.1万/㎡，去化34%；

新站某盘加推123套，均价1.45万/㎡，去化18%；

肥东某盘加推60套，均价1.26万/㎡，去化8%；

瑶海某盘加推，共44套，均价1.44万/㎡，去化16%；

……

七、土拍叫价触顶！开发商疯狂抢地补仓！

8月20日一场土拍又点燃了整个楼市。

40家房企厮杀，蜀山、庐阳、肥西、小庙地块全部达最高限价，9宗地块全部成功出让，揽金约61.7亿。

龙湖首进小庙、深耕肥东、瑶海！佳源、力高拼杀到底，董铺湖地块1.1万/㎡成交！小庙地价上涨，龙湖、上坤进驻；祥生首进庐阳，又一2.2万/㎡高端盘要来……

面粉价格决定面包价格，未来又是高价盘集中入市的阶段。

八、库存持续走高，新盘入市集中“混战”！

上市房源量激增，是否表示市场消化能力也在快速增长？答案当然是否定的。

从目前来看，合肥新房市场的整体库存并不低。

根据安徽楼市数据统计，目前合肥市区最新库存量为35160套，总体处于一个高水平。

不仅如此，新房市场的供应在加大，最近各区域都有纯新盘入市的消息：

滨湖区：阳光城檀悦临时展厅已开放，预计9月首开；

包河区：琥珀晴川里售楼部开放，预计9月25日首开；

经开区：中海上东区、公园万象即将首开；

新站区：乐富强悦澜湾启动认筹，认筹金额5万；

长丰县：中梁世茂十里晴川首开；

肥西县：祥生雲境开启验资、徽创佳兆业未来城售楼部开放；

……

九、二手房挂牌价冲破8万/㎡，二手房也分化严重！

近日，合肥二手房平台挂出一套8万/㎡的名校房，高昂的单价直接让业内一片哗然。

据悉，这是庐阳人民巷15号小区一套26.5平的房源，总价挂到了212万，折合单价来看，确实高达8万/㎡。

这样的价格，直接刷新了合肥名校房挂牌价的最高纪录。

其实，合肥的二手房市场跟新房一样，分化很严重。

我们通过检索二手房网站可以看到目前挂牌房源已经超7.4万套。

好学区、好地段的房子一直在涨，成交价也高的出奇，而普通房源挂牌一两年都很少有人问津。

十、下半年二手房放款速度变慢！

最近这段时间，央行多次点名房地产市场，很多人开始担心，房贷是否即将全面收紧。

按照往年的情况，下半年的放款速度会比上半年要慢。

这是因为很多银行已在上半年用完全年大部分的房贷额度，下半年银行房贷额度普遍紧张。

实际上，合肥二手房的放款速度一直比较慢，比新房放款慢也是常有的事情，为什么？

合肥银行贷款额度都给了新房，二手房额度低，去年下半年合肥更是传出二手房停贷的消息。

从目前来看，今年可能不会出现去年的情况，但放款速度还是大概率会变慢。

十一、央行再次“拒绝”降息！货币政策风向已变

近日，央行公布最新一期LPR利率，1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，均与上月保持不变。

近日银行公布最新一期LPR

也就是说，进一步的降息是再次落空了！

而且值得一提的是，从今年4月至今，LPR利率已经连续4月未变。无论是楼市利率（5年期LPR），还是实体利率（1年期LPR），都未进行调整。

这也意味着，货币政策风向已变，最宽松时刻或许已经过去。

要知道，在房地产出现局部泡沫的情况下，继续降息将可能引发新一轮房价上涨。

难怪，近期会有人向业内专家提问：全球范围内数量扩张及低利率逐渐结束，是否意味着下半年，要加息了？

LPR4个月保持不变

与此同时，近日，中央高层表态，其中两点值得关注！

1、房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，所以调控不能松！所以我们看到，下半年以来楼市调控风向转变，多个热点城市都在收紧调控。

2、房地产出现了局部泡沫，继续降息可能引发新一轮房价上涨。

这也意味着，短期内全面降准降息的可能性不大了，但不排除定向降准。

央行一系列的“冷淡”操作，是否意味着，风向变了？货币政策收紧？降准降息要结束了？还得一步一步来看。

毫不夸张地说，下半年有不少开发商的要把裤腰带再勒紧点，继续熬着苦日子，而合肥楼市的寒潮也可能提前来袭！

不过虽然对于开发商来说，下半年合肥楼市危机四伏，但对买房人而言，必然会遇到更多合适的下手机会。

当然，前提是要读懂以上或将影响合肥楼市未来走向的重大信号！

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