365淘房 合肥站 大家都知道，每年的7、8月是房地产市场的淡季，特别是二手房市场，因为天气的原因，导致大家都不愿意出去看房。如今7月已经结束，淡季已经过了一半，合肥的二手房市场近况如何呢？其中最具代表的滨湖市场又是什么行情？一起来看！【买房咨询电话：400-8908-365转505】
一、7月合肥二手房量、价齐跌！
首先我们来看合肥二手房的价格变化情况，对此我统计了今年复工以来的合肥二手房均价的走势。从中发现，从3月初到6月底，房价整体是呈上涨的趋势，7月房价开始出现下滑。（数据来源冰山指数）
7月底二手房均价约14112元/㎡，6月底均价为14173元/㎡，环比下跌了0.43%。
各区域具体均价如下：
政务区25058元/㎡
滨湖区18383元/㎡
高新区17380元/㎡
庐阳区16665元/㎡
蜀山区16272元/㎡
经开区15807元/㎡
包河区15618元/㎡
肥西县13947元/㎡
瑶海区12344元/㎡
新站区12038元/㎡
长丰县10555元/㎡
肥东县9868元/㎡
从各区域的价格来看，不同区域差距较大，市区中均价最高的依然是政务区25058元/㎡，价格最低的是新站区12038元/㎡。
成交量方面，7月1日-15日合肥二手房共成交约1179套，环比也有所下降。
也就是说，进入7月以来，合肥的二手房市场量、价都有所下滑。
另外，从供需走势上也可以看出，合肥二手房的带看量和新增房源量也开始逐渐呈下滑的趋势。
今年上半年二手房的价格和成交短期集中冲高，出现阶段性爆发，主要因为上半年为二手房市场传统旺季，再加上因疫情影响的需求释放，量价逐步回升。
然而随着名校房需求的大幅减少，预期市场将回归稳定或稍许下滑。对此，中介也表示，下半年随着市场进入淡季，房价或将出现下降。
毕竟，下半年的二手房市场除了受到新房市场的影响，还会因银行的贷款额度问题，受到较大影响。
二、滨湖真实成交情况曝光！
滨湖区作为合肥二手房市场的“晴雨表”，价格、成交等情况如何呢？一起来看：
目前滨湖区二手房成交均价约18383元/㎡，环比下降0.61%。从区域7月成交的房源情况可以看出，整个区域成交的房源以80-100㎡的三房为主，总价大多在200万左右。
1、三房户型受欢迎：从滨湖区近期成交的房源来看，成交的户型大多是三房户型，面积大多在100㎡以下。
2、价格方面：从表格中可以看出，总价200万左右的房源成交率较高，这也说明购房者对区域2万/㎡的单价接受度价高。
不过价格也有比较严重的两级分化，比如回迁房普遍价格在1.2-1.5万/㎡左右，而优质名校房或是优质地段的高品质房源价格就比较贵，比如书香门第3.2万/㎡成交一套69.1㎡的房源；文华阁一套87.81㎡房源成交均价2.8万/㎡；万科、信达等高品质小区的成交均价大多在2.8万/㎡以上。
3、从成交周期来看：大多房源的成交周期约2-3个月，最长的成交周期为456天，超过一年；最短仅1天就成交。
万达悦湖苑目前的均价约1.8万/㎡，正在出售的房源有近百套，但是近90天仅成交2套，且成交周期普遍较长都超过了1年。
万达悦湖苑于2014年建成，位于地铁1号线底站附近，周边有首创奥特莱斯、融创茂、塘西河公园等配套，但是小区的入住率较低，很多都是租房客在住。
而像滨湖品阁、滨湖明珠东区、滨湖家园、滨湖康园、宝能城二期、书香门第这些有优质学区或是配套或是有价格优势的小区成交周期较短，挂出仅几天就成交。
综合来看，我们可以得出以下几点判断：
1、有学区、品牌、配套等这几大要素的房源，以及交付年限短，品质更好的次新房，在二手房市场会拥有更大的话语权。
2、面积段方面，85㎡-100㎡的三房，在二手房市场的价格优势普遍更明显，成交也更多。大户型的话，除非房子品相特别好，否则要在价格上做出让步，或者成交周期较长。
3、滨湖市场的特殊性，前期的投资客较多，造成很多小区的入住率比较低，这会影响二手房的成交和价格。
4、滨湖市场的回迁房较多，但由于一些回迁房小区地段位置或者价格的优势明显，在滨湖的二手房市场表现比较突出。但购买时需谨慎，要问清楚房产证的问题。
因此，在滨湖区购买二手房，需要注意以上几点情况趋利避害，尽量选择有优质学区，或者地段、品牌、品质兼具的小区；或者是有着明显的价格优势的房源。
对于房东来说，如果你手里的房源，在品牌、学区、位置上均不占优势，且房源楼层、户型等方面有缺陷的话，建议尽量卖掉，置换更优质的房产。
三、下半年究竟能不能买二手房？
既然二手房市场开始趋稳甚至下行，那下半年二手房还如何买？我们可以从这几个层面来看：
1、从价格层面，滨湖二手房价整体比较稳定，涨跌大多是阶段性的。一是因为价值较高、优质的小区，大多数业主也是惜售状态；二是下半年新房市场中新盘入市、老盘加推、新房的优惠力度等等多项变量，影响二手房市场预期；三是当前滨湖二手房供应量充足，有超5000套房源在售。
2、成交层面，分化现象严重。比如优质名校房一挂出就被抢，低价房源成交快；但也一些配套优势不突出的小区或品质、入住率不高的小区，比较难成交。
3、从热度上来看，由于下半年购买名校房的需求大大减少，会造成市场“变冷”的现象，其实这只是市场周期的正常情况；另外银行贷款速度慢，也是下半年的正常现象。
基于上述情况来看，对于下半年打算购买二手房的置业者来说，建议不用观望太久，根据需要该买就买。现在的二手房市场，选择多、议价空间相对较大，尤其遇到不错的房源出来，这个时间段出手可以称作捡漏。
结语
总的来看，接下来这几个月，合肥二手房市场会更趋于稳定，天平会逐渐倾向买方，购房者会有更大的话语权。
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