365淘房 合肥站 4月22日上午10点，庐阳区四里河北纯新盘碧桂园时代倾城城市展厅正式开放，该项目是碧桂园进驻庐阳的第一个楼盘，规划情况随我一起来看。【买房咨询电话：4008908365转505】
拿地81天规划曝光
庐阳碧桂园项目正式出山
碧桂园时代倾城位于庐阳区合淮路以东、文广路以北，也就是庐阳区和长丰县岗集镇的交界处，地理位置比较“特别”，项目占地159.54亩。
1月31日，碧桂园以1209.98万元/亩竞得庐阳N1705号地块，总价193040万元，D地块住宅楼面价9074.79元/㎡，E地块住宅楼面价8249.81元/㎡，F地块住宅楼面价10083.11元/㎡，溢价率152.08%。
拿地到项目展厅开放、规划曝光仅仅81天时间，这个速度非常快。
从今天城市展厅开放现场我了解到，目前项目规划还在上报阶段，没有正式确定下来。
1、38栋住宅产品，户型定位改善
从沙盘上可以看到，项目分三个地块开发，暂定规划38栋住宅产品，包含高层、小高层以及低密度多层，呈南低北高态势。
据置业顾问透露，项目可能会整体精装交付，并且表示碧桂园一直是以“农村包围城市”的方式来布局的，而进驻庐阳区的项目会和之前的产品有所分别，定位要高端些。
据悉，目前项目暂定的户型有100㎡、120㎡和140㎡，户型方面定位是刚改和终改，不过具体的还需等户型图出来才能确定。
2、预计6月底入市
关于项目入市情况，置业顾问表示，预计会在今年6月底入市。
关于这个时间，置业顾问也坦言，目前合肥市区限价盘和低价盘去化较快，6月份会成为合肥楼市的一个分水岭，届时低价盘、限价盘去化差不多的时候，购房价格门槛会拔高，所以暂时选择在今年中旬入市。
3、入市或卖1.7万/㎡
项目入市价格方面还没确定，不过地价已经达到9000+元/㎡，做精装的话，价格不会便宜。
不过我预测，按照楼面价来看的话，入市会在1.5万+/㎡，精装交付的话项目可能会卖到 16000～17000元／㎡的样子，毕竟位于四里河板块的万科森林公园精装高层备案在18800元/㎡，碧桂园时代倾城应该会以这个价格作为界限。
4、地缘性改善客户为主
在现场我也了解到，项目自拿地之后就立刻拓展市场，这样的速度确实很“碧桂园”，置业顾问表示目前来了解项目详情的大多还是庐阳本地买房人，地缘性客户为主。
因为庐阳区市中心土地稀缺，新房少并且体量小，虽然四里河板块目前比较火爆但价格高昂，相对而言，四里河北价格方面会占优势些，此外现在土地向外延展明显，未来四里河北板块还是比较有潜力了。
板块新房在售情况曝光
最高卖到2.7万/㎡
关于四里河北板块，其实是合肥楼市比较特别的板块，其包含了庐阳大杨镇区域还有岗集部分区域。
目前在售楼盘较少，庐阳区域内的有文一泰禾合肥院子、碧桂园时代倾城，另外还有旭辉N1704号地块。
值得注意的是，旭辉N1704号地块位于合淮路以东、枣园路以南，紧邻碧桂园时代倾城，两宗地是同一时间出让的。
旭辉以单价1290.18万/亩竞得庐阳N1704号地块，总价178470万元，A地块住宅楼面价10751.41元/㎡，B地块住宅楼面价8796.61元/㎡，C地块住宅楼面价10751.41元/㎡，溢价率169%。
可以说，待旭辉地块入市的话，这两个项目会形成面对面竞争，不论是产品规划还是价格。
文一泰禾合肥院子是该板块目前价格最贵的楼盘，主打低密度多层、别墅，定位也是高端改善，其高层备案均价21667元/㎡，低密度多层均价22135元/㎡，别墅均价27327元/㎡。
另外位于岗集板块的就是中国铁建悦湖国际和祥源玖悦湾。两个项目均规划高层+低密度多层，业态相似。
其中祥源玖悦湾毛坯高层均价11694元/㎡，中国铁建悦湖国际精装高层均价12993.71元/㎡。
板块发展潜力大
定位逐步脱离刚需
四里河北主要是依托四里河发展的，四里河作为合肥楼市“富人区”，房价一直是天花板，因主城可开发土地少，目前土地资源外延趋势明显，因而诞生了四里河北板块。
就目前来看，四里河北板块新房少，但是都比较具有代表性，板块优势在于环境，位于大房郢水库和董铺湖水库之间，湖居板块生态环境成为在售项目的最大卖点之一。
不过板块的短板也很明显，目前没有大型商圈也没有地铁规划，配套方面稍显单薄，短期内不具备优势，需要时间来完善。
但可以明显发现，虽然配套不占优势，但板块新房价格却丝毫没有“刚需”既视感，全部都是定位改善，而且旭辉地块还没有动态，不过可以肯定的是，未来入市和碧桂园项目是不相上下的。
另外，合肥市场会在2018年中旬开始出现分化，低价盘、限价盘卖一套少一套，虽然房价天花板不会被刷新，但购房门槛变相提高已成事实。
四里河北板块短期来看，房价和其区域发展还不成正比，买房人接受度方面受限制，但随着楼市分化的到来，刚需能选择的机会越来越少；于市场而言，或能使得一些高价盘和短期发展不具备优势的板块逐步“解套”。
四里河北开发潜力还是有的，虽然目前来看，短板大于优势，但不能小瞧楼市发展速度，就像曾经的四里河一样，谁能想到就成为了“富人区”呢？
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