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去化降至60%,倒挂开始消失,2022年的滨湖还能买吗?

来源:365淘房 2022-01-09 18:19

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近期,关于滨湖区的一些数据、一些现象,我想有必要跟大家聊聊,或许会让你在2022年买房,可以打开一个新思路……

01、降至60%

滨湖的摇号、去化趋难

近日一组去化数据曝光,惊呆众人。

滨湖的去化率为:60%

单从这份数据上看,滨湖的去化与新站、肥东差不多,甚至还不如长丰。

当然这只是一周的去化数据,只是个别楼盘的一次开盘表现,不具代表性。

但是,这确是这一年多来,滨湖的去化首次降至60%

据悉,该盘首次登记264套房源,有约303组客户登记(普通295、刚需8),摇号登记比约1.15,未触发摇号。

项目自行开盘当天,又有117人放弃选房,去化率甚至不足6成。

这其中的原因有很多,如楼盘户型大,成本高;能级差不多的板块项目也在登记、上市,竞争分流;市场下行,买房人多在观望……

不过,也不得不承认,滨湖的热度,是显而易见的在下降!

不仅如此,近段时间,滨湖楼盘的首开、加推,能达到摇号条件的寥寥无几。

佳兆业滨湖和鸣9#多层总计48套房源,登记人数41人,未达摇号标准。

中海九樾的26套底复产品,刚需0人,普通购房者仅1人登记成功。

文一塘溪津门N39#楼共16套房源,刚需0人,普通购房者16人登记成功。

置地栢悦轩首次登记3#楼,64套房源,登记成功客户86组,其中刚需客户6组,普通客户80组,未触发摇号。

这些都是区域热门楼盘,但从登记结果来看,有些“卖好不卖座”

02、倒挂“消失”

新房直逼3万/㎡时…

其实,除了地段、产品一些因素外,能够摇号或热销的项目,核心还是价格倒挂

就像如今的滨湖热度下降,除了市场行情的原因以外,更重要的一点就是,新房价格明显抬升,一二手房的“倒挂红利”正在缩小,甚至消失

不信,我们稍微回顾下,近一年滨湖的新房价格是怎么一步步走上来的:

前期在售的项目,如省府板块的禹洲绿城蘭园装修高层均价约23384元/㎡,装修多层约28195元/㎡阳光城檀悦装修高层均价约24482元/㎡,装修多层约25701元/㎡

金融板块的中海九樾装修高层21500元/㎡,装修多层24897元/㎡华润昆仑御装修高层22499元/㎡,毛坯多层23998元/㎡

然后到金融板块的佳兆业滨湖和鸣项目备案,装修多层25525元/㎡

此时已有不少买房人,大呼“贵”。

然而再看看,最近几个新盘的备案价:置地栢悦轩约2.64万/㎡,联发正荣滨语听湖约2.76万/㎡,珺和府约2.93万/㎡

更重要的事,新入市的项目,其户型都比较大,置业成本抬升较大。

“红利”缩小了,甚至消失了,新房的热度也就“没了”

举个例子:联发正荣滨语听湖单价27699元/㎡,旁边二手房价格在2.6-2.8万/㎡左右,几乎没有什么倒挂,买房人比较看重的“红利”较小

再加上项目首开全是142㎡的大户型,400万左右的总价,买入成本较高,贷款额度也不少,不管是投资,还是自住买房人都很谨慎。

再如省府板块的珺和府,单价已达2.93万/㎡,面积也很大142㎡、173㎡

整体置业成本都比滨语听湖贵了很多,但是珺和府周边二手房均价已超已超3.5万/㎡,有的甚至已经挂到近5万/㎡的价格,还有明显的倒挂空间

而这也反映在珺和府的登记结果上,超800组客户,即将摇号。

如今又正值二手房市场的下行期,二手房价格回落明显,这也导致,买房人在购买新房时,会更加看重倒挂情况。

因此,就算滨湖新房价格直逼3万/㎡,只要还有倒挂红利,买房人依然愿意买单

03、超1000亩地

省府584亩、金融483亩

据合富研究院近日发文,滨湖2022年将有1067.9亩涉宅用地供应,其中省府板块约584.3亩,金融板块约483.6亩。

网传的这10宗地块的具体位置、面积、规划信息如下:

省府板块

地块1:位于宁波路与上海路交口东北,面积约108.75亩,为居住、商业地块。

地块2:位于宁波路与福建路交口西北,面积约74.25亩,为居住、绿地地块。

这两块地是连体地,位于商雍和府的南侧。

地块3:位于上海路与扬子江路交口西南,面积约87.15亩,为居住、幼儿园地块。

地块4:位于上海路与南京路交口西南,面积约85.05亩,为居住、幼儿园地块。

地块5:位于上海路与万泉河路交口西南,面积约92.1亩

这3宗地也是相连的,位于保利和光尘樾、置地07号地块的西侧。

地块9:面积约137亩,具体位置及规划尚不清楚。

金融板块

地块6:位于武汉路与玉龙路交口东北,也就是佳兆业滨湖和鸣的北侧,面积约61.5亩,为住宅、商业、幼儿园地块。

地块7:位于遵义路与徽州大道交口东北,合肥首创奥特莱斯以北地块,靠近环湖CBD板块,面积约209.7亩,为住宅、商业、幼儿园地块。

地块8:位于四川路与嘉陵江路交口西北,都会1907的北侧,华润昆仑御的南侧,面积约177.75亩,为住宅、幼儿园地块。

地块10:位于云南路与嘉陵江路交口东北,面积约34.65亩。西侧一路之隔就是联发正荣滨语听湖

这10宗地块,预计能给滨湖提供上万套房源

再加上滨湖现有的4个待入市项目招商滨科城BK202105号项目、保利滨科城BK202106号项目,置地BK202108号项目、置地BK202107号项目,滨湖近一两年的新房供应将非常充足。

结语

基于此,我们可以看到滨湖的热度下降是事实,但其中更多 的是投资客户的减少,自住改善买房的增加,这对区域的未来发展是好事。

因此,买房人在滨湖置业时,更要注重小区品质、户型、物业等因素;同样的房企们入住滨湖,也要拿出更高品质的产品才行。

大胆预测下,未来滨湖区将是合肥首个全面进入高品质人居时代的区域。

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