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这两天在某壳网上搜罗信息，无意看到北城万科公园大道一套二手房挂价2万出头。
第一反应有些错愕，是不是看错了。再三确认后，还真不是。
这套124㎡的多层，4室2厅，总价260万，单价核到20897元/㎡。
我心想，这万科公园大道交付也没多久，怕也是没满两年，还有契税、增值税等费用。
果然，某壳也标注并算的清清楚楚：
一通掰算后，单价又上一层......
01、21套挂出2万/㎡以上
在我以为这套房源，可能只是个别业主“挂着玩”的产物时。
现实又打了我的脸，我勾选了关键词长丰县，用单价降序检索了一下——好家伙，第一页就鲜有2万/㎡以下的。
并且，文初的万科公园大道并不算什么。整个北城区域目前挂价天花板是金科半岛壹号的一套别墅，总价900万，单价3.7万/㎡。
当然，将别墅拉来跟普通高层、多层做对比，显然有失偏颇。故而我又下翻了一些，数了下。
合计有21套二手房挂价2万/㎡以上，其中除去金科、元一的部分别墅产品，高层、多层的挂价天花板来自于恒泰阿奎利亚，一套71㎡的小户型，单价核到20962元/㎡。
紧接着的是万科苏高新的一套138㎡的户型，单价核到了20943元/㎡，然后才是文初那套万科公园大道。
再往下翻，1.8-1.9万/㎡的房源更是不计其数。
02、实际峰值成交1.5万/㎡
挂价任你挂，能不能成交，要看买家！
在后台成交数据库中，我们首先检索了万科在北城的两个盘。
万科公园大道目前有且仅有1套成交案例，一套87.73㎡的户型，以总价121万，单价13792.31㎡成交。
另一个万科苏高新中央公园，倒是有一个颇为令人讶异的成交案例。
其在今年10月14日，成交了一套137㎡的大户型，总价248万，单价核到18118元/㎡。
不过在追问了一番后，我获悉了一个消息，这套不仅是精装修，并且总价里还涵盖了车位。
更多普通的房源，大多是以单价1.5万/㎡成交的。
如果不看万科，其他小区的成交价更低。
比如北城世纪城的各个组团，大多在1.1万/㎡左右挣扎。
力高共和城同样，稍微靠近市区点的恒泰风格城市1.3万/㎡。
在后台搜索北城的二手房成交，有2个特点，一是成交量大，二单价很低。甚至可以说，二是一的诱因。
03、为什么突破1.5万这么难？
这就是目前北城最真实的二手房温度。
用一句话来概括的话，大概就是整体突破1.5万/㎡都很难。
为什么？
1、北城太爱“卖地”，常年供大于求
北城的新房发展，应该说经过两轮疯狂卖地的阶段。
其一，泉河路以南时代。也就是近市区的双凤、梅冲湖、蒙城路、阜阳路两侧。
彼时“南有滨湖 北有北城”概念刚抛出，北城大举供地。恒泰、力高、北京城建、融科、世纪金源一通开发商融入，将容量不大的北城库存顶到了月均结余1万余套 。
幸得2016年“历史机遇”，全城普涨，北城库存消耗殆尽。
其二，泉河路以北时代。也就是北城办，万科带头迈入北城的区域。
这一时期，北城再次大举卖地，是以万科、融侨、金地、世茂等一些大头进入的时代，目标是奔着刚改、首改产品去的。
结果就是又一个库存积压高峰期。虽然去年底的全市热也有影响到北城，但太多短暂。
2、新房多到打“价格战”，没有倒挂红利
库存多了，为了抢量，自然而然的，价格战来了。
比如时下：北城刚刚首开不久的某盘，在近一个月连续推出多张特价房、一口价房源海报。
最低总价仅81万，最高直降23万，优惠力度高至8折。
北城办曾经的“红盘”，如今也是“感恩三重礼”，11月31日之前每天5套一口价房源，同时成交的话还送羊毛被，两人成团的话，还可以享受额外优惠1%。
不仅仅是折扣，大家也可以关注这些特价房的单价，大多也只在1.1-1.2万/㎡，基本比平目前一些二手房的成交价，也没有任何倒挂红利。
3、区域城建兑现慢，客户预期低
一个板块的爆火，根因一定是政府为区域设定了一个超高的起点，并且投入了巨量的财政投入。
以此，大多数人才会产生该片区未来必然会吸附大量的住房需求。继而开发商拿地，投资客参与扫房。
但这一点，在北城是没有，或者说是欠缺的。无论是省立医院北区、还是阜阳路高架北延、亦或是地铁8号线，从传闻到落地，都来的太迟太迟了......
4、深入“骨髓”的区域刻板印象
在合肥买房，目前关于区域的选择，大多数人有一个共同的区域价值认同。
比如，大家用真金白银投出来的热门区，是滨湖、政务、高新、包河、蜀山，就连庐阳、瑶海、新站都算冷门区，北城的价值认同，在合肥太低。
5、单价每上一阶，都会被替代
单价1.5万/㎡对北城来说，会是一个坎么？
私以为，就目前来看，是的。
因为就当下来看，北城太容易被替代。单价上了1.5万，新站、肥西可以替代，1.6-1.8万运河新城会抢客，2万市区的次新二手房比比皆是......
04、结语：北城，能买么？
这样的问题，适用于合肥任何一个区域！
这样的问题，其实用一个反问就能解决：
如果你预算只能接受1.1-1.3万/㎡，除了北城的你还有更合适的选择么？
从自住的角度，北城虽然城建慢，但倒也慢慢来了；从通勤来说，阜阳路高架的存在，从感官上来说，比运河新城、新站进城更快；从居住的品质来说，新一轮涌入的房企，也确实带来了更高的品质......
如果你问投资！
我只能说，假设你在北城目前没有房，放弃这个想法吧。
假如你在北城已经投资了1套，让点价，退场吧。
假如你在北城投资了好几套，大出血，赶紧撤！
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