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365淘房 合肥站 据合富研究院不完全统计，上周（8月1日至8月7日），合肥共有4盘推出268套房源，推盘量较上上周下滑明显。具体来看，本周加推项目均来自县域，肥西县城北板块新房稀缺，市场关注度高，城建琥珀御宾府项目开盘去化表现优异。长丰县北城办板块3盘入市，区域内在售新盘聚集，项目产品同质化现象突出，整体销售压力相对较大，部分项目开盘去化一般。
01、近几月肥西各大楼盘的开盘去化大多为100%
琥珀御宾府的位置在合肥市肥西县天海路和散花路交口，在华地翡翠蓝湾畅园的北边。
楼盘周边的交通有翡翠路、方兴大道、金寨路、集贤路等，到经开、政务、滨湖和高新都很便利，距离地铁三号延长线的云谷路站也很近。项目自带9班制幼儿园，周边学校有西园新村小学翡翠分校。周边商业有绿地新都会。
东侧是肥西县人民医院及在建的肥西人民医院二期、肥西县精神病医院二期，北侧是高压线走廊和货运铁路，南侧是儒阳养老（康复）中心，西侧是派河，规划建设滨河公园二期，有一个很好的休闲场所。
上周城建琥珀御宾府去化高达98%。据统计，近几个月肥西各大楼盘的开盘去化表现都不俗，大多都在100%。
近几个月肥西的开盘频率也比较高，有楼盘更是连续多次加推，去化成绩依然优异，如正荣旭辉政务未来、佳兆业未来城、祥源花世界等，也有不少纯新盘首开，如联发君悦风华、华地伟星龙川时代、桃花源源长花园。
02、华宇北麓雅院去化达64%
华宇中梁北麓雅院业态为小高层、多层，总建面约11万方，主力户型约85㎡-95㎡。该项目占据着交通优势，阜阳北路高架、合肥北城站、还有地铁8号线延伸线（规划中），交通便捷。
项目位于长丰县双墩镇济水路与谯城路交口东北，地块内部较平整，东侧为规划支路，南侧有政府办公大楼以及在建的住宅小区，东南侧有现状住宅小区，北侧有规划九班幼儿园。
周边生活、教育、医疗资源配套丰富，整个地块远离城区，离城市核心区域距离较远，周边安置小区居多。
上周在长丰三个楼盘中，华宇北麓雅院是去化最高的盘，高达64%。
03、某热盘“降温”，去化仅25%
该盘位于北城新中心位置，阜阳路+地铁8号线的加持，让板块被一众购房者看好，教育资源也比较丰富，项目一公里内规划着1所幼儿园、3所小学、3所初中、合肥一中北城中学、同济大学（新华）外国语学校等多所学校。
除此以外，还有在建中的华东一流三级甲等省立医院北区、左能泰和街、规划的商业配套、2000多亩双凤湿地公园，配套比较完善。
该项目一亮相就引发了北城新盘首开房源全部售罄的热销场面。首开推出小高层68套带动了北城的热度，其中全款客户高达6成以上。
然而上周，该项目去化只有25%，有点出乎意料，相比之前热度下降了不少。笔者认为有以下三种原因：
1、在相同时间里，其他盘也加推，而且价格比它还划算，该项目备案均价12998元/㎡，而另一盘只需12584元/㎡；
2、华宇北麓雅院加推时间要早于该项目，产品同质化现象突出，虽然前者13332元/㎡的价格要高一些，但它已经分流了不少客户；
3、该项目加推得太过频繁，客户基数跟不上。
04、某盘与昔日热盘不分伯仲
本项目位于长丰县阜阳北路与梦蝶路交口，项目总规划有23栋高层、小高层、低密度多层，约1448户，户型建面约84-103㎡。
该项目拥有5大立体交通方式——三高一路一地铁，东侧是城市一级主干道阜阳路高架，西侧有蒙城北路，向南是绕城高速，还毗邻地铁8号线和北城高铁站。
教育资源方面，项目南侧规划一所幼儿园，1公里内规划2所幼儿园、2所小学及1所中学。毗邻合肥新华外国语学校（筹），高中有合肥一中管理的北城中学。
医疗资源方面，项目约1公里左右便是建设中的省立医院北区，计划2021年建成并投入使用。
商业上，项目往南约1.5公里是面积约15万方的左能泰和街商业综合体。同时，除了自带的社区底商，约200米内规划有约7.4万方商业用地。
上周该项目去化30%，和昔日某热盘不分伯仲。
同为县域的长丰县，最近几月其区域楼盘开盘去化的表现，与肥西相比可谓一个天上，一个地下。
虽然从5月至今区域内楼盘开盘的频率较高，但是去化成绩却不理想，大多去化在50%以下，且集中在10-30%之内。
而且从去化表格中也可以发现：
1、在售产品大多为毛坯小高层、高层房源；
2、在售均价基本在1.3万/㎡左右；
3、区域开盘频率较高，一周多盘加推的现象很常见；
4、开盘去化表现不错的楼盘主要集中在北城办板块。
综合来看，区域产品同质化非常严重，造成了分流，这也是导致区域单个楼盘开盘去化情况差的主要原因。
肥西和长丰，你会选择哪一个呢？
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