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365淘房 合肥站 热闹的7月合肥楼市即将画上句号，相较于6月的推盘上市量来看，7月合肥开发商的推盘节奏明显放缓。
引人注目的是，类型相似、价格接近，又都属于同一个板块的项目开始同台对垒，一场客户争夺战就此吹响号角，形势一度上升至剑拔弩张。
既然打擂台，那总要分个胜负，但出乎意料的是买房人的热情因楼盘不同呈现出忽冷忽热的局面，上周还有部分楼盘去化居然不足2成，合肥楼盘目前的去化情况可以说是陷入冰火两重天。
一、真相！合肥楼盘去化成绩大曝光！有些根本卖不动……
据研究机构不完全统计，2021年第30周（7.18-7.24）合肥共有6盘推出445套房源，整体推货节奏仍较缓慢，多以小规模加推为主。
通过销售表现来看，仅一盘去化98%。而一些相对难卖的项目，平推的情况下去化也能达到1-2成左右。
通过上面的表格，我们也能发现几个问题：
1、市区热度居高不下，均为摇号公证销售，整体去化率较好。另外，合肥市多区商品住宅的供货不足，推售主要以外围县域为主。
2、县域市场分化明显，肥西市场关注度较高，开盘去化表现优异，肥东县购房门槛提升，客户价格抗性增强，整体去化表现相对较差。
3、去化率高的楼盘都有共同点，他们或是久未加推的限价盘，或是因品牌溢价和周边客群支撑，而去化率低的楼盘也有多种原因：距离开盘时间较短，可能还有已卖出的房源将陆续网签；产品性质不同，受面群众较窄等等。
二、分化严重，有热亦有冷
“几家欢喜几家愁”总是让人无可奈何，合肥楼市尤为典型。
近几年，合肥楼市的冷热分化就在不断加剧，如今这类现象依然没有消除，反而有愈演愈烈之势。
抛开现象看本质，造成这种两极分化现象的原因究竟是什么？
一方面，是区域热度。
从3盘平推的市场热度中能够看出，目前主宰市场热度的因素，很大程度上并不是产品的品质或价格，而是地段。
肥东县竞品扎堆、板块价值尚未兑现，购房者观望情绪浓厚，导致区域内的楼盘普遍难卖，新房市场处于不温不火的状态。
大多数购房者，反而更倾向于有政策红利和想象空间的西南板块。
另一方面，是产品本身。
两级分化的合肥楼市，是市场的真实现状。
如今，合肥楼市脱去了“激进”的外衣，有限的资金更加集中于优质资产，核心地段的稀缺房源始终是购房者最为青睐的优质资产。
可以看到，在这片市场，只要性价比够高、地段够好、产品力够强，再贵的楼盘，依然能火。
在合肥楼市，滨湖毋庸置疑，一直都处于顶流位置。
荣盛华府、文一塘溪津门均是主推130㎡以上户型，去化分别是75%、85%，成绩还是非常抢眼的。
实际不止本轮开盘潮，滨湖区的楼市在很长一段时间内的表现都当得起“优秀”这个词。
除此之外，一些之前比较低调的新站区，此次竟也一鸣惊人，赚足了眼球。
皖投新悦里项目加推44套106㎡户型，在摇号的情况下最终去化高达98%。
目前新站区在售楼盘较多，均价1.4—1.6万/㎡，选择机会较为广泛。
对于想在市区买房，却奈何资金不充裕的人来说，当下“瑶海、新站”是不错的选择，而且随着各项利好相继落地，区域价值会逐步得到体现。
县域作为合肥楼市的供货“大户”，僧多粥少去化何其难。从而导致去化缓慢，但只要价格合适、品质过关，性价比高还是能吸引到刚需的。
部分楼盘的最终开盘数据更是能够反映出“人气”，比如加推44套房，去化18%。
一方面是由于位置、周边有不利因素且偏远的楼盘去化艰难；
另一方面是部分楼盘距离主城较远的区域，买房人接受度不高，升值空间不确定，投资属性不高，几乎都是地缘客户。
如今的市场，褪去了盲从和狂热，多了理性和从容，两极分化是如今合肥楼市的大趋势。
三、近十年合肥房价走势超乎我们想象
近些年，合肥的房价基本呈上升趋势，除了个别时间段有小幅回落之外，其余大部分时间房价都在上升，而且幅度很大。
从中国房价行情网公布的数据来看，当前合肥的最新均价为22123元/㎡，与去年6月份相比涨幅达到了34.08%。
所以说，合肥的房价呈现出波动上升趋势。个人认为，无论市场如何变化，以及房子能否回到单一居住功能，对刚需而言该买的还要买。
所以，第一次购房的年轻刚需，早买早住。特别是对未来有结婚需求的年轻刚需群体，购房后和之前，你的境遇很有可能截然不同。
如果是买过房后，不巧跌了，也是非常小的幅度，放在上升的长河里来说，只是个小波澜。在数年后，无非就是利润相对小了一部分，而房子最主要的功能是居住。
最好是先上车后买票。
房产的背后是有附加值的，中国的房产不仅仅是钢筋水泥，它的背后捆绑着：户籍户口，对应着的是医疗社会福利等。
中国楼市未来最终是会良性发展的，几乎很难再遇到历史中出现的翻番暴击，房住不炒被写进政府工作报告，多数城市集体加入调控，短期已经没有空间。
现阶段投资一定是深思熟虑，精挑细选后抉择，而不能像刚需一样上车再说，毕竟，刚需的目的是为了有房子可以住，而投资的目的在于更好的收益率或者保值。
结语
地段似乎愈发成为合肥楼市去化的主要因素，纵观当前楼市现状不难发现，地段好的楼盘，担心的不是去化问题，而是入手门槛的问题。
相比之下，地段稍劣势的楼盘则艰难很多，为了加速去化，不少楼盘可以说“各显神通”。另外需要一提的是，目前楼市同质化现象也非常普遍，要想在市场上赢得青睐，除了避免选错地段之外，品质上也需要做出高度和新意。毕竟，地段和品质是买房人最为关注的。
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