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365淘房 合肥站 据财联社消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
“这一比例限制，不仅包括公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地支出”。直接截断从其他渠道获得土地的可能。
这一招直接引起了市场的巨大反响。
买地收入≤销售额40%
这是什么意思？
01
规定头部房企买地金额不得超年度销售额40%，这句话到底是什么意思？
我们都知道，现在的房价里面有相当一部分是地价。
如果某房企今年的销售额是2700亿，那么地价可能要占50%以上，如果今年的拿地金额以1350亿为算，那么明年该房企用来拿地的钱就不能超过2700亿的40%，也就是1080亿。1350亿到1080亿，房企的拿地明显减少了。
| 图源：全景素材库
那么这个规定到底有什么影响？头部房企的拿地规模越来越小，无法像之前一样靠“滚雪球”壮大规模了，土地市场的火爆局面也会受到抑制。
地价和房价经常被称为“面粉”和“面包”的关系，按住了“面粉市场”那么“面包市场”也就不会太过火热。
配合三道红线
打出组合拳
02
2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
今天说的这个新规定，有12家房企纳入试点，分别是：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城。这12家房企，基本上就是全国头部开发商，这一规定，对于房企拿地有非常大的限制。
而三道红线则是要求试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。倘若商票数据日后被纳入“三道红线”指标中的有息负债指标计算，未来房企降负债压力将进一步加大。
| 图源：全景素材库
这套组合拳下来，最直接的作用就是让一些头部房企放弃“攻城略地”。
部分大房企为了追逐规模，大举并购，高价抢地，手里拿了一堆地王，而且拿地的钱很多是借来的，比如采用信托、基金等“短债长投”的融资模式，融资成本非常高。
这种房企，在三道红线和限价政策的双面夹击下，不得不亏本甩卖，这就直接限制了房企的扩张速度。
房企困境求生
下半年寒冬来了
03
7月11日，中南召开了半年度工作会议，董事会副主席陈昱含在会议上说了一句话：
下半年就是要活下去。
你可能觉得这是在夸张，这些大佬手握几百个“小目标”，说这种话岂不是在凡尔赛？
但是事实就是如此，房地产的寒冬要来了。
给你讲几个事情：
1
今年一月，王健林在万达的2020年年会上不断强调风险意识，他告诉高管，万达必须认清行业趋势，把安全、利润、现金流放在首位。
2
据悉，目前中南减慢了工资发放的速度，削减了福利，有员工走了，也有人被裁，估计各个板块员工离职数量可能有20%。
3
据媒体不完全统计，2021年上半年，地产行业发生了三百多起高管人事变动。其中，大部分地产高管是离职跳槽，还有部分高管是内部调任、晋升及退休等，共涉及蓝光、龙光、奥园、实地等几十家房企。
4
地产股年初至今已跌去了16%；上周末对教育板块的整治，成了压垮骆驼的最后一根稻草。周末后的第一个交易日（7月26日），“地惨”板块再度创下年内新低，板块指数直逼2018年股灾。
房价普涨时代结束
优质房仍有一席之地
04
看到这里，我预感很多键盘已经蠢蠢欲动了，不劳您受累，我自己来动手。
“整天唱空房地产有意思吗？真这么容易就被唱空，会有这么多年的调控又有这么多年的房价上涨吗？”
房地产行业在过去十几年里都是一个高利润的行业，不少投资者都赚到过几倍甚至十几倍的收益。
“不患寡而患不均”，房地产相较社会其他行业来说它获得的蛋糕太大了，这样利益失衡的情况下它挨捶一点都不意外。
已经锤了十几年了，还是没有锤倒，这说明房地产的韧性还是很够的，所以不要妄想房价一落千丈，不然你将接受社会的毒打。尤其是在优质地区的优质房源，房子的抗击打能力会更强。
所以，本人的结论就是，全国房子普涨的时代结束了，但是好房子仍然具有一席之地。
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