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365淘房 合肥站 操盘，一个源于股市的词，如今在楼市中却频频上演。泛政务交付超10年小区房价要冲2万/㎡，庐阳原1.8万/㎡小区一夜涨价1万/㎡，肥西新盘刚交付二手房挂价2.7万/㎡、经开某小区业主集体申诉要上168中学......
一些有意识的操盘抱团涨价行为，给楼市带来了诸多不确定因素，也营造了一种极其浮躁的情绪。它们为什么这么做？成功了么？又给区域带来了怎么的格局洗牌？365淘房＆安徽楼市独家策划《谁在操盘》，带你走近那些“不安分”的小区。
二手房高价成交早已不是新鲜事，但作为舆论焦点的方兴大道西板块，一举一动皆能引起注意。
尤其是次新房的几个小区，大放异彩。交付不久挂出超3万/㎡的“高价”。
高新西市场的行情，已经如此“凶猛”了吗？
一、望江台挂3.6万/㎡、西子曼城挂3.2万/㎡，业主飘了？
“现在才想起来去看高新西的二手房吗？现在价格已经攀升啦”这是我与中介交谈后听到的第一句话。
什么时候开始“升”的？中介表示，从高新居住供地减少、龙湖小高层备案均价2.2万/㎡、标准层2.4~2.5万/㎡的火热销售开始，高新西的二手房就“非常不淡定”了。
01、望江台大多房源挂3万/㎡以上
你没有看错，我也不是瞎扯。
相关数据网站显示，望江台、望江台璟宸小区挂牌价基本都在2.5-3.6万元/㎡，大多房源在3万/㎡以上，部分超300㎡大户型均价在1万/㎡出头。
目前，望江台、望江台璟宸小区共有80余套房源出售。
我查看该小区二手房均价发现价格并不低，在周边配套并不成熟的当下，均价在2.7万/㎡……
02、西子曼城挂牌2.8-3.2万/㎡
在距望江台和望江台璟宸步行距离仅几百米位置的西子曼城，价格也创新高：该小区有很多在2.5-3.2万/㎡之间，挂价非常高。
如果再考虑到部分小区不满两年的税费时，拿到手的实际均价已经突破3万/㎡。
一套105㎡的户型直接卖到了3.2万/㎡。
西子曼城、望江台、璟宸三大二手房小区曾在17年、18年名噪一时，作为高新最具价格优势的三大限价盘，这三大小区曾凭借1.3万/㎡的超高性价比，拦截了高新乃至整个合肥的刚需。
当初1.3万/㎡买的限价盘，可能心中只是想着先在高新立住脚跟，可没想到短短两三年，行情突变，竟能如此之高了？
其实不仅是望西子曼城、望江台、璟宸等小区，合肥现在有相当一部分二手房价格，会让想要买房或想了解房地产的你，感觉到不可思议。
那么，这么高的价格会有人买吗？
二、最快3天成交！半年单价涨幅近1万/㎡
要说有多少人会为高新区望江台、璟宸、西子曼城这三个小区的二手房价格买单，市场成交量是最好的答案。
毕竟以上小区所列的价格都是房东自己挂在网站上的二手房挂牌价，并不是真实的成交价，一般都会有所虚高。
我选取了西子曼城近期二手房成交信息发现，成交户型在92-105㎡较多，单价在2.4-2.7万/㎡之间。从成交周期来看，短则9天，长达295天。
另外，在今年2月底一套130㎡户型挂牌价在273万，最终成交总价在275万，均价高达21152.84元/㎡。
另外，我还查看了西子曼城小区交付后的成交数据，在下方表格中可以看到，去年9月-11月该小区成交房源单价均在1.5-1.76万/㎡，成交周期最短15天。
我在望江台、望江台璟宸两个小区近期的成交信息上获知：从今年4月17日-6月22日，该小区95-143㎡户型成交单价在2.3-2.85万/㎡之间，成交周期最短在10天。
再看两个小区交付后二手房成交信息：成交单价均在1.64-1.78万/㎡之间。
短短半年时间，方兴大道板块三大次新房小区成交单价高出近1万/㎡，看到这样的价格差，也不难理解很多高新刚需，跑去运河新城买房了...
实际上，望江台、西子曼城等小区都是刚交付不久，有很多还不满两年，现在拿出来卖得很多都是投资客，真正的自住客户很少。
投资客炒房以赚钱为第一目的，基本上都会想尽一切办法提升手中房源的定价，这样一来，房源价格房东是肯定不愿意降低的。
从配套来看，三个小区紧邻方兴大道，地铁4号线口，代建的市政公园，幼儿园、小学初中一站式教育，大型商业主要依赖蜀西湖板块的高新银泰（在建）、砂之船奥特莱斯，整体配套还行，如今的二手房，更是超出了一些位置优越的二手房小区。
三、高新区买二手房怎么选？
近期安徽楼市在统计1000个小区时，我们查看了高新区48个小区最新的价格。本月二手房均价28465元/㎡，环比上涨0.18%。
具体来看，在这48个小区中，有6个小区的均价环比上月有明显的下降。下降幅度最大的是金濠优活城。
虽然小区的价格每个月都会变动，但高新区的二手房价格还算是比较稳定的，不管是涨幅还是跌幅，浮动的空间都不是特别大。
作为合肥的热点板块，高新受新政的影响正在逐步显现。随着政府的打压力度，此前不正常的加价热潮很快就会被压下。
但高新住宅用地供应缺少，还是会导致大量置业人群涌入二手房市场，需求量不会减少，但不会再出现这么变态的涨幅热潮。
接下来，谈一下我对买高新二手房的一些建议。
第一是优质教育资源。
目前在稳中有进的市场环境下，优质教育资源的溢价能力还是很大的。
综合关注度、成交比、升值率等关键指数，这一点，高新区科大附中、高新实验中学范围内的名校房升值势头最为强劲。
比如政务西拥有科大附中新西茗阁、金濠优活城、金濠小区、御景山庄等小区；蜀西湖东岸的祥源城、海亮九玺、华纺新华城等小区关注度颇高，这是因为受到了优质教育资源的利好。
第二是交通、配套。
高新区是合肥人眼中的“西贵”之地，拥有合肥人特别钟情的大蜀山以及北雁湖、蜀西湖等稀缺湖山资源，长期以来是合肥高档住宅代表区域。
目前高新区地铁有4号线（预计年底全线开通）、6号线也开工。随着地铁的开通，周边的二手房均价也会受到一定的影响。
比如御景城与百商悦澜山的位置都十分优越，往东2公里即可到达政务区。在道路交通方面周边有玉兰大道、习友路、望江西路等多条主干道，出了小区步行几分钟即可乘坐地铁4号线。
在配套方面，2个小区都是一样的，学区是合肥新麓小学和62中北区。其中御景城自带的乐富强乐街可以满足日常生活所需，目前周边较为缺乏大型商业。
第三是品牌。
无论是买新房还是二手房，开发商品牌的选择都是非常重要的，优秀的房企品牌，在小区物业管理、房屋质量及居住舒适度等方面都会相对而言要好一些，品牌的溢价率也相对较高一些。
第四是自住且有升值潜力。
目前主导是“房住不炒”，现在的房产TZ价值相比从前，TZ回报要小一点，风险也相对较大一点，所以需要慎重。
1、高新区是当前合肥炙手可热的置业区域，主打一山两湖，以生态，改善加高端产业为依托。
大户型严重过剩，类似于岭湖墅、旭辉湖山源著、保利西山林语这样小区，大户型成交极少，大家在投资选盘时要有清醒的认识。
2、综合关注度、成交比、升值率等关键指数，蜀西湖东岸的祥源城、海亮九玺、华纺新华城、阳光御湖苑等小区升值势头最为强劲，这是因为受到了高新实验中学学区的利好。
蜀山东南（包括62中本部）的4个学区范围，板块内投资应该以次新、品质小区外加偏刚需户型为主，比如华地紫园、保利梧桐语、绿城桂花园、御景城等。
3、大蜀山是合肥的一张名片，而蜀西湖是高新区的一颗明珠。
未来几年，高新区最有想象力的板块就是蜀西湖板块。围绕蜀西湖四周的小区都会有各种各样的机会。目前东边有高新创新实验中学的学区优势。
未来，蜀西湖西边，有7号地铁+4号地铁的双地铁规划，潜力可期。
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