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365淘房 合肥站 2天前的那场土拍，热度如何，大家已有目共睹，这里不再赘述。只是，有些遗憾的告诉今年想在滨湖买房的买房人们，你们要失望了……
一、一道80%的坎需要迈！
6月3日，滨湖区环湖、省府、金融三大板块的3宗居住地成功拍出。
分别被置地、联发、建发3家幸运的房企竞得：
置地BK202101号地块，居住楼面价15545.37682元/㎡，溢价率23.24%，竞自持面积13600㎡。
建发BK202102号地块，居住楼面价13679.93元/㎡，溢价率25.27%，竞自持面积33800㎡。
联发BK202103号地块，居住A地块楼面价14869.49元/㎡，B地块楼面价16285.63元/㎡，溢价率29.55%，竞自持面积44600㎡。
不管从地块属性，还是从地段位置上看，3宗地都非常优质，因此，地块的热度、地价都不低。
只是，平均1.5/㎡的楼面价、平均30000㎡左右的自持面积，在房价2.5万/㎡的滨湖也算正常，也不足为奇。
因此，我今天也不谈地价、房价，我要说的是以下两点，它们比价格重要的多。
1、住宅达80%建设层数后，方可进行销售
按照这次的土拍规则，摇号产生的竞得者，住宅达地上建筑层数80%以上的才能进行销售。
滨湖3宗地，均达触发了摇号，也就是说这3宗地的住宅达地上建筑层数80%以上的才能进行销售。
那么，按照拿地、建造、上市的周期算的话，这批土地最快也要等到明年才能上市。
那些等着供地了，新房就好买的购房者，可能要失望了。
2、仅约2600套，只够卖2个月
这3宗地一共约311.37亩，如果去掉商业、幼儿园、绿化等用地，纯居住面积仅约240亩左右。
按照地块的平均容积率2.2计算，一套房源100㎡，这些地块大约能提供3520套房子。
另外，这次土拍每宗地的自持面积都会到达政府限制的25%，即3宗地的竞自持面积一共约92000㎡，这些自持部分不能对外出售。
也就是说，这三宗地真正能对外出售的房源预计只有2600套。
按照滨湖的一贯热度，这些房源也只够卖2个月的。
二、艰难！近7个月，仅1800套！
经过5月份的一波推盘小高潮，滨湖的库存更是寥寥可数。
据统计，如果去掉上个月滨湖已开的房源数，目前滨湖的新房库存大约还剩1800多套。
且在这一波推盘后，滨湖又有2盘清盘了，分别是华润昆仑御、葛洲坝中国府。
目前整个滨湖区仅有5个在售楼盘，分别是：中海九樾、阳光城檀悦、禹洲绿城蘭园、保利和光尘樾、文一塘溪津门。以及1个未入市的纯新盘，佳兆业滨湖和鸣。
这些房源以多层为主，户型较大、总价较高，虽然中签率可能会高一些，但是购置成本较大。
为数不多的高层、小高层房源，在接下来的半年里，依然是全城买房人的目标，中签率可以参考前期的蘭园和阳光城檀悦，买到的难度极大。
虽然还有纯新盘未入市，但是佳兆业滨湖和鸣体量并不大，去掉高自持的部分，能对外出售的住宅部分只有1栋11F小高层和8栋8F多层，一共仅约174套房源，也就1-2次的开盘量。
综合来看，在滨湖的新房市场，我们要认清的事实就是，接下来近7个月时间，仅6盘约1800套在售，而且还要面临登记摇号，拼财气，更要拼运气。
三、新一轮登记即将开启，买房要注意时机！
进入6月，滨湖区的新一轮登记摇号即将开启。
据房管局网站显示，滨湖区阳光城檀悦多层Y27#、Y29#楼已于6月3日领取预售证，共64套房源，户型面积约124㎡，备案均价25407元/㎡。
近期即将上线登记。
除了底复以外，房源的总价大多在340万-370万之间，刚需房源预计有20套，3成首付大约在100万-110万之间。
如果是普通购房者，按照上次登记的规则是首付8成以上，首付约270万-290万。
如果资金允许，有意向的购房者要早做准备，关注登记时间。
另外，还有佳兆业滨湖和鸣项目，之前就传闻六七月份会首开；荣盛华府传闻还有3栋高层未开，加精装价格约2.1万/㎡；保利和光尘樾C地块4栋多层，预计很快就要拿预售证了……
基于滨湖目前的市场现状，今年这些项目真的是加推一次少一次，且买且珍惜。
这时，可能会有买房人说，“不是加大供地吗？滨湖今年计划供应750亩居住地呢，这才拍300亩，接下来的土拍滨湖还会有大量居住地上市，以后项目会越来越多，不愁买不到。”
但是，要注意：
房源上市时间会更晚！
合肥的下一次集中供地预计在8、9月份，以滨湖的热度，大概率还是要触发摇号，也就是说住宅部分建筑层数依然要建到80%以上才可出售。房源上市时间会更晚，预计要到2022年下半年了。
四、剩余地块大部分来自省府东！
近日，有网友在12345政务直通车来信咨询滨湖省府区域供地计划。
对此，合肥市自然资源和规划局回复：
经包河分局核实，2021年度滨湖新区省政府周边居住供地上市计划预计6宗，总面积约370亩。其中：锦绣大道以南、安徽路以西地块101亩，已发布出让公告，拍卖时间为2021年6月3日；其他地块目前正在积极推进土地报批等相关工作，一旦具备上市条件，将适时组织上市供应。
也就是说，其实滨湖核心区域的居住地供应已经不多了。
不要对2022年的滨湖市场太乐观！
虽然这些地块预计都要到2022年上市，但不建议把自己的置业计划推到2022年再买。
尤其是刚需、刚改购房者，因为这中间不仅有时间成本，还有瞬息万变的市场环境，中间会发生什么，谁也说不好。
结语
每一场土拍都是楼市的风向标，尤其是这种多区域、大批量的集中供地，对整个市场的影响更明显，也更快速。
对于想买滨湖的购房者来说，从现在开始区域项目的每一次上线登记，或许都是一个机会。
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