365淘房 合肥站 越是市场摇摆时期，分化越明显。最近不停有楼盘传出首付要提高的消息，不是全款就是首付5成起。很多人都在吐槽，但摇号结果一出，哎呦，真香，这可能就是刚需最后的倔强吧！【买房咨询电话：400-8908-365转505】
一、首付5成遭陪跑！运河新城有何红利可捞？
运河新城纯新盘首开，连续霸屏多日。
上坤云栖麓在2月28日首开224套房源聚焦了各方目光。
据悉，首开无优惠，全款客户超150组，基本上60%-70%全款客户，有买房人透露自己五成首付竟然都陪跑了。
从开盘的照片来看，开盘现场出现“座位不够，站位来凑”的局面，整个开盘过程节奏紧凑，最终以售罄告终，揽金约3.2亿元。
从合富研究院（安徽）的数据来说，上坤云栖麓首开去化100%的成绩，我竟然感到有些意外，这份数据背后还有着深刻的市场意义：
|合富研究院
1、上坤云栖麓主力面积锁定在92㎡、110㎡，房源平均总价在140万-176万之间，如此流速，已经标定了区域的置业热度。
2、据悉，部分置业者表示前来购买此楼盘是为了自住，客户群体主要集中在高新外溢购房者，当然也有投资的客户前来买房。
3、云栖麓首开3.2亿的数据，是同区域不少项目数月的市场份额。这意味着楼市的冷热不均，并不局限于区域、板块的价值，而聚焦在项目产品力的差异，它掣肘着项目的去化阴晴。
有很多粉丝问我：运河板块到底值不值的摇，未来有没有升值空间？
我一贯的回答是：运河板块目前城市界面略显凌乱，运河新城板块与同区域距离十几公里的董铺湖板块，新房价格有近4000元/㎡价差，和周边二手房倒挂也不明显，眼前红利不够。
但是，胜在地铁配套，以及高规格的运河国际规划，之所以还有那么多购房者参与，期待的是未来。
现在的运河新城基本处于快速成长期，至于后续空间有多大，在很大程度上要取决于板块后续对人口的吸纳能力。
那么规划的配套利好是否能填平倒挂的不足，对于已经参与和尚在犹豫中的购房者而言，是美好前景的画还是虚假繁荣的坑？是最为迫切需要知道的答案。
我们且细看下板块前世今生和未来期许。
二、未来5年，运河新城在合肥独树一帜？
很多人可能会有疑问，运河新城为何能“出道即巅峰”？
近日，合肥市自然资源和规划局公布合肥运河新城核心区单元控制性详细规划，核心区功能定位为高品质的国际生活社区。
整个运河新城核心区环境会非常不错，规划了心桥、心湖、心溪等较大水域。此外，轨道交通6号线还将沿着望江西路铺设到运河新城核心区。
从规划图则上看，合肥运河新城核心区东至兆勋路-长江西路-天柱山路，南至望江西路，西至味韶路，北至长江西路-天柱山路-二龙潭路，占地面积446.72公顷，合计6700.46亩。
地块人口规模6.5万人，住宅用地面积上限126.95公顷，住宅建筑面积上限253.9万平方米。
根据2021最新出炉的合肥“十四五”城市发展规划，运河新城作为西部增长翼中的重要节点，叠加国家滨湖科学城+城西科创大走廊两大重要发展战略，肩负合肥向西创新发展重任。
总体定位为：“国际化生态运河，G60科创走廊策源地，合肥创新引领核，绿色转型发展新高地”。
目前，合肥运河新城核心区规划正式公布，蜀山区小庙镇也已正式砸下运河新城新年征迁“第一锤”。
未来5年，一座生态优先、配套优质、产业优良的现代化运河新城即将初具雏形。
另外，合六同城化、一体化进程化加快，弱化了运河新城在合肥的边际感，它从原本的合肥西郊，变成了合肥与六安的交接中心，承接着高新区未来产业的转移，区域人口、关注度，发展潜力不言而喻。
蓝图已然绘就，就等时间去丰满理想。
但不容忽视的是，当前板块所面临的产业、交通、问题也亟需解决和改善。
三、“抢客大战”即将拉开序幕，未来潜力……
向来低调的运河新城，已然蜕变，引发房企“抢地”大战，成为合肥土拍的后起之秀。同时不难看出，区域的综合地价已然超过新站了。
1、高速地块，楼面价8074.96元/㎡，溢价率47.94%，竞自持面积17400㎡。
2、方远地块，楼面价8074.96元/㎡，溢价率47.94%，竞自持面积11600㎡。
据相关数据网站显示，目前该区域二手房建邦皇嘉锦苑一期、二期的均价接近1万元/㎡……
美林苑北区均价11984元/㎡，直逼1.2万/㎡，美林苑南区均价11454元/㎡，目前该板块的房价还有比较大的提升空间。
目前，这个板块向东5公里的望江台小区，二手房价已经1.7万/㎡。
综合来看，运河新城，在周边环境、道路、交通等并没有明显变化的时候，地价就破“8”，未来高速、方远地块入市，开发压力较大，毕竟成本已经摆在台面上了。
目前板块内可以说是新盘扎推入市，未来价格相对偏高，此时有个疑问：运河新城京冠悦荣府均价1.25万/㎡的单价不香吗？
为什么很多购房者宁愿化5成首付甚至全款去抢单价1.49万/㎡的上坤，放着单价1.25万/㎡的楼盘未买，思来想去，或许当下的买房人更加追求小区的品质、环境及楼盘的品牌……
此外，运河新城三大待开新盘，势必会引发开发商之间的激烈竞争，一场近乎惨烈的“抢客大战”即将拉开序幕！
也可以说整个运河新城正面临不小的去化压力，新房呈现井喷态势，如何占领市场、实现高去化成为各家楼盘肩上的重担。
在新地块量大的背景下，买房机会也会随之增多，对购房者无疑是好事一桩，货比三家更能选出最合适的房源。
随着合肥发展提速，城市骨架将逐步不断拉升，未来城市规模将越来越外扩，周边郊区无疑将承接主城区内更多的产业转移。
作为合肥的价格洼地、价值高地，运河新城拥有着前瞻性的规划蓝图，区域内的配套也在不断完善中，其潜力不言而喻，也是当下片区新房主力军。
现在的运河新城，“基因”强大，如同十年前的滨湖、高新，随着土地市场不断升温，加上品牌开发商的入驻，以及强大的产业布局，最终形成自己独有的生长体系。
结语
随着运河新城国际文化门户定位的逐渐明晰，未来人口导入，与之相符高标准的教育、医疗、文化、交通等生活配套建设的跟随是必然的。前景已然美好，实现尚需时间。
对于购房者，如今运河新城，是城市发展推手下的风口之一，只要合肥的城市量级还能真正地上一个台阶，这是一个机会。
只是短期红利已经兑现在房价上的事实，会让人犹豫。毕竟区域内偏高价的项目已经打了一个漂亮的开头战，而且短期供应还将继续爆发，板块内部的后续竞争只会更加激烈。投机的机会是肯定没有了，假如你愿意以时间换空间，去赌合肥的未来，也许是一个美丽的选择。
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