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价格跌回1年前!合肥这个区域成“万元盘”聚集地!

来源:365淘房 2021-02-17 18:57

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365淘房 合肥站 长丰在合肥楼市的存在感实在是太低了,1月底虽然有两大纯新盘入市,但并没有带来多大的热度。眼下的长丰楼市库存量大、楼盘同质化严重,对于想在今年杀出重围的开发商来说并不容易。【买房咨询电话:400-8908-365转505】

01、长丰两大纯新盘火热首开

年前,长丰县出现了罕见的8盘齐备案现象,对于购房者来说是一次很好的置业机会!

通过这8家楼盘可以发现有几个相同点,首先都是刚需定位,大多数房源都是小户型;然后就是价格低,大多数楼盘的备案都在1.1万-1.2万/㎡

这些楼盘当中,我们发现了长丰的两大纯新盘也是首次备案。

这两个纯新盘分别是华宇林泉雅舍华地学府公园

这两个盘一路之隔,同属于北城办板块,位于北城高铁站附近。与同板块在售的其他盘相比,是目前北城办位置最北的两个盘,地价也更低,都在5000元/㎡左右。

这两家纯新盘都在1月底的时候首开,并获得了不错的销售成绩。 

1月底,华宇林泉雅舍1#毛坯高层首开,户型为89㎡、95㎡,均价11200.25元/㎡,目前已经全部售罄

而1月30日,华地学府公园也是首开1#、7#楼,毛坯高层,面积84㎡、92㎡,均价11300元/㎡,目前还剩少量房源

可以发现,这两个楼盘的总价最低都在80万左右,而且开盘的时间也很近,对于购房者来说一定非常纠结不知道该如何选择!

其实,这两个新盘位置很近,配套共享,地段相当,价格也差不多,选择的时候注意对比细节,比如景观规划、户型规划等。

02、长丰3大板块26盘在售

除了纯新盘以外,长丰目前还有很多房源在售,主要也是分为三大板块,分别是北城办板块、双凤板块和岗集板块。

我将这些板块目前在售的楼盘也统计出来,发现目前长丰共有26家楼盘在售,这个量还是十分巨大的。

其中,光北城办板块目前就有15家楼盘在售,除此之外,还没有算水家湖等外围区域的一些楼盘,另外还有中南宸悦、旭辉中梁时代江来港龙旭辉城市江来、世茂雅庭等多个纯新盘正在入市的路上。

所以,单从库存量上来看,长丰楼市应该属于供大于求的状态。

再来看看长丰各板块的价格情况,目前长丰是合肥区域房价最低的位置,岗集板块1.1万/㎡左右,双凤板块和北城办板块1.2万/㎡左右。

价格上来说,岗集与同板块其他盘价差在1000-2000元/㎡,但缺点也同样摆在那。岗集本身是一个拓荒板块,商业、学校、公园等生活配套匮乏,后期生活便捷性一般。

而北城办板块配套方面就稍微要好很多。

另外我们发现,即便长丰属于价格洼地,但还是有很多楼盘打折促销,原因就是长丰的库存压力较大,另外一个原因就是楼盘之间的产品同质化较为严重。

当然,楼盘同质化也出现在瑶海新站,甚至是滨湖高层之间,洋房之间也很少有独特个性的楼盘,大家的品质都没有拉开差距,打的仍然是价格战。

最后我们发现,岗集板块基本沿合淮路以南分布,北城办板块扎堆在阜阳北路两侧,老城区集中于万达广场周边,这让楼盘之间竞争更加激烈。

03、长丰二手房价跌回1年前

除了新房的市场压力大以外,长丰二手房市场也没有多大起色!

通过网上的长丰二手房价格走势图可以看到,目前的价格已经跌回到1年前了。

根据数据显示,长丰2月分二手房均价为10717元/m2,同比下跌2.41%。现在一套100㎡的房子要想卖,就要比去年便宜2万多元。

那么,长丰为什么二手房价格在跌呢?

首先就是新房市场的冲击,长丰二手房和新房的价格相差不大,另外长丰的二手房本来就比较老旧,而且很多小区的物业、环境较差,所以很多打算买房子的人会优先选择大品牌的新房。

受到新房市场的冲击后,很多打算置换的房主自然会选择降价出售。所以二手房价格的下降也是受到大环境的影响。

众所周知,北城办板块周边的新盘开发商均为大品牌;而且产品规划类似,多以精装产品为主;除了住宅,基本上都有公园、学校等配套,而且定位不再是刚需,更偏向于改善置换的客户。

这里的客户除了地缘性客户外,周边三四线城市购房者也成为板块的主力军,例如淮南、阜阳等。

一般情况下,中介方面承接的客户主要是二手房买家。而一旦手中拿到了新盘的分销项目,那么可想而知,会有多少二手房购房者在一次次的推介下开始考虑新房。这就是分销导致的二手房客源流失。

对于整个新房市场而言,增加的并不是购买力,而是开发商的营销成本!

所以,当这些客户被介绍去买新房之后,长丰的二手房会更加难卖。而二手房卖不动了,再去买新房的客户也自然会减少!

04、长丰如何正确置业?

看完上面的分析,很多人会问,长丰楼盘还能买吗?未来到底还有没有潜力。

首先,我们要承认长丰的楼市热度并不高,这一点对于买房人来说反而是好事。热度不高,才有更多的议价空间和选择。

我们再来看看长丰的发展,如今和5年前相比简直是翻天覆地的变化。如今阜阳北路高架的开通,可以大大节约了合肥和长丰的通勤时间。

还有万达广场、中央公园、上海师范大学附属学校、衡安中学、中科大附院北城医院等等,这些配套无不说明长丰在发展。

未来随着地铁8号线的开通运营,长丰和合肥的距离就会更加的近了。

那么,目前如果要在长丰置业,我建议首选双凤板块,这里离主城较近,而且配套相对比较成熟。北城办也可以选择,不过目前这里还处于建设期,各种配套成熟还需要些时日。岗集板块目前还处于拓荒期,配套比较缺乏。

所以,长丰购房,优选老城区和北城办板块,岗集板块慎选,外围板块尽量不碰。还要提醒一点,万科、保利、正荣、金地、华宇、旭辉等大房企集聚北城,优胜劣汰的形势之下,一定要坚持选择大品牌。

结语

如果是非地缘性的客户,预算够还是多看看市区的房子,市区目前很多二手房的价格还是很便宜的。而长丰的价值是给预算有限的购房者提供一个可以置业的机会。

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