365淘房 合肥站 在庐阳这样一个寸土寸金的地方，只要有新房入市必然逃不过置业者的法眼，当下庐阳就有两家炙手可热的新盘—祥生庐州云境和万兴林里间。【更多项目信息咨询，欢迎致电4008908365转505】
祥生热度不用说，四里河板块高端盘，地段和配套就区分了客户群体，自带主角光环但不是今天的主角；
对比祥生，万兴林里间则更受刚需、刚改青睐，赶在首开前，特地实探了一次项目，作为苏宜板块唯一待售新盘，它有哪些期待点呢？
项目实景图 |
开篇自然是最重要的信息，项目什么时间首开？首开哪几栋楼？价格是多少呢？一起来看：
楼盘区域、位置简述
项目位于阜阳北路与北二环交口的东北角，两大主干道加持，交通路网还是比较发达的；但同时也有“槽点”，项目正南方是在建的北二环高架（预计3月份通车），东侧是阜阳北路高架，位于两大高架交口，后期噪音和灰尘不可忽略。
在建北二环高架 |
阜阳北路高架 |
首开楼栋、放风价出炉
从实探现场了解到，项目正在认筹中，金额2万，预计在1月下旬首开，首开毛坯低密度多层1#、5#，边户118㎡、中间户106㎡，一栋小高层6#，边户105㎡、中间户95㎡，小高层放风价1.9万/㎡左右，多层为2.1-2.2万/㎡。（具体以案场开盘价格为准）
沙盘楼栋图 |
售楼现场看房来访量还不错，基本都是年轻群体，刚需、刚改为主。客群来源各个区域的都有，主要还是周边老城人多，一是原小区老旧有居住条件改善的需求，二是老城情节较重，不愿意搬至别处。
比如我现场遇到的一对50多岁的老夫妻就是来给儿子看婚房的，据他们说周边在售的新房都有去了解过，但还是觉得老城更有生活气息。
现场看房图 |
现场看房图 |
据了解，目前小高层6#房源除了顶底层基本都认筹完毕，低密度多层还有楼层可选，但剩余也不多了；临近首开，项目给出了一定优惠，现在认筹可以享受首开总价减免5000元，后期首开优惠暂未确定。
现场除了来看房的客户外，还有不少别家媒体来踩盘，可见，这个项目各家媒体也是十分关注的。
老旧小区中新房 细看周边环境
前面说过，项目位于近年来颇热的苏宜板块，板块内地铁3号线已经开通运营，地铁5号线（北段）今年运营，地铁8号线开工建设，苏宁广场将在2021年开业，宜家也预计2022年开业，这些外部配套距离项目都在1公里范围内，也是未来业主入住的利好。
苏宁广场在建实景图 |
地铁8号线一期开建 |
再来看项目周边，南面和西面都是主干道和高架，这对项目算是一个减分项；东面是丰大苑，2000年建造；北面是徽乡居和望城花园，也是年限比较久的小区，周边路况不算很好，比较狭窄；但是后期项目会对东面道路进行重新规划，并打造商铺，这点不用过多担心。
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整体来看，相比规划中的新区，这里环境上较为老旧，整洁度也有待提升，后期居住体验现感可能不是很好；这也是老城区普遍的一大弊端，借用置业顾问的话说：价值得放大看，有潜力才是重要的。
学区、商业、地铁完善
大型的商业配套前面已经提到，这里不再重复细说；
教育上：按照2020年学区划分是红星路小学北环阳光校区，初中是三十六中，后期周边有规划有庐阳中学（灵璧路校区）。
红星路小学（北环阳光校区） |
商业上：周边都是成熟小区，门面底商很多，超市、药店、教育机构等都不缺，日常生活没问题。
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医疗：3公里范围内有中铁四局第一医院、安徽省第二人民医院等。
项目周边基本环境无特别大的亮点，那么项目如何吸引客户呢？个人认为有三点：
1、苏宜板块屈指可数土地资源+无竞品新房
2、3/5/8三条地铁线“硬核”加持
3、主城仅有90-100㎡毛坯小户型（核心竞争点）
先来看第一点：稀缺土地资源+周边无同类竞品
庐阳土地少无可厚非的事实，而苏宜板块又是近年新兴的板块，每一次新地块的入市都极具关注度，比如万兴这块地，虽然比较“袖珍”，但竞拍现场来了10多家房企，持续25分钟的连续加价，最终万兴以600㎡的自持面积力压其他家房企。可见，只要有土地出让，无论面积大小，房企们都会毫不犹豫竞相争夺。
整体上看，板块内新房的去化速度很快，这足以说明购房者对板块的认可和对前景的看好。目前，距离项目最近的新房融创长江壹号均价2.2万/㎡左右，且面积是150+的大平层，其余较近的阅庐春晓、金地格林传奇都接近清盘，对比之下，以1.9万的价格买万兴新房不香吗？
周边在售项目对比 |
其次就是三条地铁线：
地铁8号线（在建）灵璧路站距离项目最近，就在项目西侧阜阳路上，地铁5号线（在建）北二环站距离项目约900米左右，而三号线一里井站约有2个公交站的距离；加上周边交通路网发达，未来出行极为便利。
周边地铁配套 |
周边配套一览图 |
核心竞争力：95-105㎡毛坯小户型
就庐阳整区域来说，小户型基本算断供了，除了庐阳北阅庐春晓还剩余两栋99㎡的低密度多层之外，短期内区域新房将没有小户型出售；区域价格自然也不用说，2.2万+起步，纯改善户型，首付资金压力就已经不小了。
95㎡小户型 |
而万兴林里间最小户型95㎡，放风价1.9万/㎡，以首付三成计算，54万就可置业二环主城。
关于购买问题，现场咨询了工作人员，首开房源对首付并无要求，后期可能就会提高比例，换言之，首开是最合适的入手机会。
就整个项目而言，优劣势并存，老城区居住环境体验感较差；周边两大高架产生的噪音不容忽视，学区在庐阳也不算亮眼，这是置业时必须要重视的问题；
但是，从好的方面来看，苏宜板块的价值还处在上升阶段，板块的认可度高，交通和商业即将进入更高的层级，配套环境在不断更新中，如果是资金压力比较大的购房者，中小段户型面积加上首付还算可以，在能买的情况下还是尽早出手，毕竟合肥现在首付能低于60万的房源已经越来越少，何况是庐阳区这种热门板块。
结语
在无法避免外部环境劣势，自身产品优势就显得尤为重要，小户型+毛坯入市是一大亮点，再加上周边无同产品竞争、体量小，项目去化周期应该不会很长，毕竟主城的小户还是很“抢手” 的。
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