365淘房 合肥站 每天，我们都会收到很多网友的咨询，“XXX预算，想在合肥买套房子，请问到底买哪里好啊？”【买房咨询电话：400-8908-365转505】
在我看来，根据每个人的情况不同，预算不同，选择适合自己的楼盘并非一件易事。
毕竟"一千个观众眼中有一千个哈姆雷特"，房子亦是如此。
其实，今年合肥的新房供应格局相较于去年，也有些微妙的变化……
一、今年房价，会是未来五年最低的吗？
买房，第一关注点一定是房价。说到房价，我们先来看看跟房价息息相关的土拍。
2020年开年的几场土拍都很火热，复工至今短短5个月，数十家房企在合肥土市豪掷256亿，抢夺39宗地块。
每一场土拍，大家的关注点是什么：哪家房企拿的地？楼面价是多少？
今天这些我们都不谈，我们来关注下“溢价率”和“容积率”！
溢价率跟房价什么关系？
先补充下溢价率的概念：溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%
简单的说，溢价率就是土地成交价格超出起始价的那部分所占的百分比。
我们先来看一下，今年年后成交的居住类地块的溢价率数据：
单从今年的数据上来看，有人可能会觉得这溢价率并没有多高，甚至相比去年要低很多。
确实，从去年合肥市区成交的主要居住类地块的情况来看，2019年的土地溢价率明显更高。
但是，大家不要忽略一个问题，去年8月底，合肥发布土拍新政，其中有一条的很重要的规则：“价高者得+最高限价时转为摇号”拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。
因此，从去年9月份开始，土拍均按照新规拍卖，特别是今年，产生了众多高自持的地块，最高自持面积达4.1万平。
大家可千万别小瞧“自持”，同样的拿地价格，无需自持的地块，能利用的面积更多；而高自持，则意味着真实的溢价率，远远高于现有溢价率。
这个数据的背后，一方面是房企对楼市未来的信心，溢价率越高，代表房企对于未来楼市越看好。
另一方面，溢价率对房价的影响。溢价率和房价的关系，是很微妙的，这些溢价率让开发商多掏了钱，项目入市后价格会涨吗？
这要看房企的利润空间有多少，虽然高溢价，还有限价的控制，但只要利润空间有保证，夹在中间的开发商也不会很辛苦，以后上市的价格应该不会和板块均价有特别大的出入。
否则，就有可能面临房价上涨的情况。
比如今年3月拍出的阳光城地块，现在的楼面价15545.38元/㎡，溢价率29.91%，自持面积7200㎡，按照滨湖省府板块的装修高层的均价2.3万/㎡左右来看，房企依然能盈利。
但是经开区的2宗地就不一样了，溢价率都是30%，自持面积分别是4.1万㎡、2.3万㎡，楼面价10237.449元/㎡，按照目前的经开区的限价标准均价1.65万/㎡来看的话，房企的利润空间非常小。因此大概率会突破限价。
容积率跟房价什么关系？
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。
你以为容积率只跟居住舒适度有关，那就太天真了。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。
我们先来看一下今年年后成交的居住类地块的容积率情况：
其中小于等于2.0的地块有8个，占比61.5%，特别是瑶海、新站区这样的价格洼地，年后拍出的都是1.5、1.8的低容积率地块。
虽说容积率低，不一定项目规划的低密度多层、小高层就会多，不一定说项目定位就是改善或是刚改项目；但是相比2.0以上的容积率，低密度多层、小高层的占比增加的可能性非常大。
众所周知，低密度多层、小高层的价格一般要比普通高层要高。
因此，真的就是，当下的合肥房价，或许是未来五年内最便宜的时刻！
二、下半年大剧透，真正值得关注的纯新盘只有…
既然如此，有买房需求的购房者，今年下半年或许就是最好的机会。
今天，我也统计了合肥9区待入市的纯新盘项目，约有23个。其中，高新区2个、滨湖区1个、包河区6个、庐阳区3个、蜀山区2个、经开区2个、新站区5个、瑶海区2个。
其实很多时候，当你真的不知道买什么盘的时候，买大家看好的，往往不会出错。
像是滨湖、高新、庐阳等区域，这些上半年抢尽风头的热门区域，下半年依然会有大量的纯新盘上市，展开激烈的“抢房”大战。
这其中，也不乏一些亮点十足的网红项目，还没入市就已经人声鼎沸，让购房者摩拳擦掌、期待已久。
那么，下半年这么多的纯新盘中，真正值得关注的又有哪些呢？
TOP1：阳光城檀悦
位于合肥当下置业最热门的区域——滨湖区。
在我看来，滨湖区的每一个项目，都各具特色，当然它们都有一个共同点，就是——贵。
如今，只要有楼盘在滨湖问世，就一定少不了“千人认筹”这样的关键词出现。
今年的中海九樾、华润昆仑御、保利和光尘樾首开，均是千人抢房大战，开盘当天飞速售罄。
各项目的加推也很疯狂，上千万的别墅、400万起的大平层、单价2万/㎡出头的毛坯小高层……仍然是加推即售罄。
我们常说买房“一看地段，二看规划，三看产品”，滨湖区，特别是阳光城檀悦所在的省府板块恰好集齐了这三大光环，项目未开先火，启动定存当天既有约1500组客户定存。
特别是项目108㎡的装修高层产品，预计入市均价2.3万/㎡左右，可以说是省府板块的门槛房源，约上千人紧盯，不排除提高首付的可能性。
项目预计首开推出2栋高层、1栋小高层、1栋低密度多层，高层户型建面主要有约108㎡、126㎡，低密度多层户型建筑面积约125㎡、142㎡、165㎡，总共预计约四五百套房源，全精装入市。
据置业顾问介绍，阳光城檀悦正式售楼部预计将于8月底开放，首开时间预计在9月中旬。
这两个项目必须一起说，因为这两个项目都位于合肥的“房荒”区之一的经开区，位置相邻。
这两个项目都预计下半年首开，将大大的补仓经开区的新房产品。不过上面也讲了，这两个项目的楼面价都是10237.449元/㎡，公园万象的自持面积是4.1万平，中海上东区的自持面积是2.3万平。
两个项目的成本都很高，预计入市价格将突破经开区现有的限价水平，装修高层1.65万/㎡。
但项目的热度依然很高，一是经开区太久没有新房供应了；二是，两个项目的地段位置佳，品牌优越，产品引期待。
两个项目西边是繁华的政务区、东边是包河区的中央公园板块，自身又处在经开区的南艳湖板块，区位优势巨大。
公园万象由绿地、招商、中梁三家开发商联合开发，占地面积达到199.62亩，项目规划了28栋低密度多层、3栋小高层、19栋高层，住宅总户数2994户，体量相当大。
且项目的最小户型约95㎡，刚需、刚改、改善都可以选择。
目前定存的客户已经达到了六七百组，项目预计9月首开，首开3栋高层+2栋小高层。
中海上东区与公园万象只有一路之隔。项目规划9栋高层+20栋低密度多层，整个小区定位高端改善。高层户型约102㎡、112㎡两种，低密度多层户型约122㎡、128㎡两种。
项目由中海打造，中海的品质在合肥的口碑一向不错，央企品牌、国家一级资质物业，打造中海的“上”系产品，偏改善。
目前首开时间还没有定，大概率要晚于公园万象。
TOP4：知庐
知庐是银城在高新的新项目，昨日刚刚案名公布，并同步开放城市展厅。
项目最大的看点就是，位于高新区天乐板块，就是科大附中落户的板块，因为名校的加持，且板块内暂无新房在售，让知庐项目有了更多期待。
该项目由银城与南京的下关城开合作开发，规划有7栋低密度多层、1栋小高层，2栋高层以及1栋自持租赁住房。
目前预计会在12月入市，注重教育资源的购房者可以多关注。
TOP5：佳源金科阅庐春晓
阅庐春晓位于庐阳区蒙城北路与永幸河路交口西南，由佳源和金科共同操盘，规划15栋住宅，包括12栋(11-18F)小高层、3栋（24F、26F、26F）高层，共计972套新房源。
项目地处苏宜板块，周边商业配套有苏宁广场（在建）、华孚商业广场、宜家（已开工），附近还有菱湖公园与大房郢水库，建设中的地铁5号线也将途径项目附近，生活配套较为齐全。
8月8日阅庐春晓营销中心开放，同步开启验资客户定存。项目验资楼栋为高层G1#、G2#楼，预计8月底会首开，首开户型89㎡、98㎡，是一个主打小户型的刚需盘。
TOP6：琥珀晴川里
关于包河区的项目，真的很难推荐，因为整个包河区在售和待售的项目都非常多，项目之间的重叠因素很多，价格也普遍在2万-2.2万元/㎡之间。
目前区域中有6个纯新盘待入市，是合肥9区中最多的，而琥珀晴川里是楼面价最高的项目，达1.55万/㎡，但项目的关注度依然很高。
首先项目位于目前包河区最有潜力的中央公园板块，与滨湖区省府板块为邻，周边居住氛围较好，还拥有地铁5号线，年底就会通车。此外，教育、医疗、商业配套也都不错。
其次，项目由合肥城建发展股份有限公司开发。合肥城建在合肥开发过很多楼盘，比较出名的有政务区的琥珀五环城、滨湖区的琥珀瑞安家园、肥西的琥珀御宾府等，楼盘品质也处于中上等的水平，城建开发的楼盘有个特色就是供暖，不过琥珀晴川里没有供暖，精装高层带有VRV空调系统。
项目划24栋住宅，包含高层和低密度多层，住宅总户数926户。
目前价格和首开时间还未定，以其高楼面价和参考周边的房价来看，项目预计又会是一个均价超过2万/㎡的楼盘。
TOP7：瑶海区周谷堆E1810号地块
瑶海区周谷堆E1810号地块就是百大东兴家园二期项目，位于瑶海区和平路以南、水东路以西，南邻裕溪路高架，规划中地铁6号线钟油坊路站就在附近。
作为区域的限价盘，关注度一直很高。
项目规划11栋高层，高层的层数规划大多为20层左右，容积率为2.2，绿化率40.1%，总户数838户。配备1037个机动车停车位。还将自建1座9班幼儿园和百大农贸市场。
项目往西一公里范围内有金科海昱东方、和悦风华，东北方向还有中海城项目。金科海昱东方的低密度多层均价为14800元/㎡，和悦风华的高层均价为12800元/㎡。
而该项目的居住楼面价仅约5454元/㎡，预计未来入市价格约12000元/㎡起，性价比较高。
TOP8：乐富强悦澜湾
乐富强悦澜湾位于新站区天水路以南、九顶山路以西，项目的容积率仅有1.5，以低密度多层和小高层为主，打造的是低密社区。这在价格洼地的新站区，是偏改善的项目。
项目计划8月底首开，推出小高层17#和低密度多层12#、10#，小高层建面约90-104㎡，低密度多层建面约97-104㎡，一梯两户，毛坯入市。
目前正在验资，验资金额为20万，参与验资的买房人可享受首开总房款5000元优惠。
结语
个人而言，对于楼市下半年最大的感受，就是五个字：先下手为强。
因为今年的上半年，楼市真的很热。但楼市里的机会，往往都是留给有准备的人。
当购房者们还在持币观望，犹豫不决的时候，上半年的优质项目，一个又一个认筹率过百的项目，早已被别人一抢而空。
好在，合肥下半年入市的项目依然有很多，如果遇到心仪的，适合的项目，就果断出手吧。
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