滨湖是投资客的“重灾区”，因此区域二手房市场行情的变化，相比其它区县，关注度一直很高，一点风吹草动都刺激着购房者的敏感神经。
今年上半年，滨湖区的二手房市场不能说惊心动魄，也算是波涛涌汹。高价房源频出；挂牌1天就成交；房东临时加价成交；也有1年多卖不出去，降价75万成交……
今天，我就带大家看一下，2020年上半年滨湖二手房市场的具体情况，有哪些小区在领涨？有哪些小区在下跌呢？
涨0.3%！滨湖二手房均价18496元/㎡！
我们先来看下合肥二手房的整体价格情况，在国家统计局发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据中，合肥5月二手房环比上涨0.4%，同比上涨3.3%！
据国家统计局数据显示，今年1-5月，合肥二手房销售均价一直持续攀升。
而滨湖区的二手房价格，整体也是上涨，5月最新房价约18496元/㎡，与1月的17959元/㎡相比，上涨了约0.3%。
另外2月份以来，合肥二手房新增房源数量和带看次数呈阶梯式上涨，4月之后开始趋缓。
与此同时，截至6月24日，滨湖在售二手房套数为5631。按照过去90天的成交速度，在没有房源新增的情况下，这些库存房源要卖23个月！
从以上数据都可以看出，滨湖二手房市场明显开始回温，市场行情较稳定。
滨湖上半年的二手房市场受到新房的冲击较大，中海、保利、华润的纯新盘首开入市，限价盘大批房源入市，以及区域其他热盘的加推，二手房市场被严重分流。
接下来，随着积压需求陆续释放，二手房市场将回归稳定，价格预期也较前期有所稳定，但买房人和房东之间博弈依然存在。
另外，新房市场仍是影响二手房市场的重要因素之一，下半年新盘入市、老盘加推、新房的优惠力度等等多项变量，仍会继续分流二手房需求。
近9成小区上涨！最高6个月涨3706元/㎡
今日我统计了合肥滨湖区95个热门小区，2020年1月到6月二手房房价涨跌情况。
具体情况一起来看：
从滨湖95个小区1-6月的房价涨跌统计情况来看，其中83个小区房价出现上涨，10个小区房价出现下跌,1个小区价格持平。
价格上涨的小区占比超过88%，而其中最高涨幅23.83%，最高跌幅6.22%！
另外从表中我们还可看出：
1、涨幅最高的是滨湖紫园，半年涨3706元/㎡，涨幅高达23.83%。
且目前小区新挂房源中，多个房源的价格在2万/㎡以上，最高挂牌价已经达到2.4万元/㎡。
作为回迁房，滨湖紫园为何如此“优秀”？
我也稍微调查了下，这主要是因为小区地处滨湖最火爆的省府板块，临近繁华的紫庐商圈，周边周悦方IDMall、滨湖寿春中学、利港银河广场、百大心悦城。
特别是小区的学区比较优质，根据合肥市教育局公布信息，滨湖省府中山路初中正式由46中学教育集团接管！学区划分范围为：东：包河大道以西，南：中山路以北，西：庐州大道以东，北：紫云路以南。
而滨湖紫园正好在范围内，据今年最新的学区划分显示，小区的小学学区是合肥市望湖小学洞庭湖路校区，中学是合肥市第四十六中教育集团中山路中学。
学区刚刚公布，业主就膨胀了？！
2、涨幅排名第二的万科时代之光，均价27782元/㎡，半年上涨4191元/㎡，涨幅达17.77%。
如今更是多个房源挂到3万元/㎡以上，低密度多层单价已挂到4万元/㎡以上。
这主要是因为万科时代之光地处省府板块，临近地铁1号线滨湖会展中心站；再加上万科物业、万科品牌的加持，小区房价一直居高不下。
除此之外，保利海上五月花、万科蓝山、信达公园里、滨湖双玺等小区，因为大品牌、高品质，小区房价普遍在2.5万元/㎡以上，最高均价已突破3万元/㎡，且还在持续小幅上涨。
3、滨湖区域内几个有名的限价盘，如宝能城、都会1907、联投中心书城、徽盐世纪广场等也一直在稳步上涨。
宝能城(三期)6月均价19356元/㎡，半年上涨2133元/㎡，涨幅12.38%；
都会1907的6月均价21738元/㎡，半年上涨2114元/㎡，涨幅10.77%；
联投中心书城6月均价19615元/㎡，半年上涨1189元/㎡，涨幅6.45%；
宝能城(一期)6月均价19249元/㎡，半年上涨867元/㎡，涨幅4.72%；
徽盐世纪广场6月均价23005元/㎡，半年上涨642元/㎡，涨幅2.87%；
也难怪，每次限价盘开盘，尽管要求全款或高首付、绑车位，依然卖出了抢白菜的画风。
4、当然，也还有10个小区价格下跌，分别是万达亲湖苑B区、东方蓝海(C区)、滨湖世纪城福徽苑、新安里(二期)、公元天下、琼林苑、滨湖顺园(南区)、滨湖沁园、万达文旅新城(临湖苑F区)、万达亲湖苑A区。
其中，下跌最多的小区是万达亲湖苑A区，半年房价下跌1220元/㎡，跌幅达6.22%。
这些小区价格出现下跌主要是小区品质一般且无优质配套，或是小区前期价格有些虚高，或是回迁房等因素造成。
2020年下半年滨湖区二手房如何买？
上半年滨湖二手房市场中90多个热门小区中，虽有9成房源价格上涨，但涨幅都不大；且市场挂牌量大增，房源供应充足，但接下来二手房市场的热度能延续多久，还是未知数。因为购房者最终会发现，二手房市场供应量大，可选择的余地也大，现阶段并没有太大的升值空间。
在“房住不炒”的大背景下，市场将处于相对稳定的状态，不可能出现大涨大跌。
因此，下半年在选择二手房时，一定要看品质，买好房子。
从上半年成交的房源中，也可以发现，优质房源的虽然价格高，但不愁卖，成交时间较短。
如文华阁因师范附小+46中双本部的学区，一套小户型，成交单价3.6万元/㎡，成交周期仅2天。
万科蓝山因为高品质，以及寿春中学、地铁1号线、悦方IDMall等优质配套，一套120㎡的低密度多层，成交单价3万/㎡，成交周期25天。
保利海上五月花一套低密度多层成交单价2.8万/㎡，成交周期21天。
中海滨湖公馆89㎡的高层房源，成交单价2.6万/㎡，成交周期仅1天。
可见，优质的房源从来不缺买家。毕竟好的品质才能持续不断的吸引有购买力的接盘人，才能保值、增值。
好的物业才可以冲抵折旧，对于二手房来说，物业真的很重要很重要。
学区、地铁等附加值依然是王牌。
虽然疫情的影响还在持续，但是楼市的变化总是出人意料的，并且房贷利率的持续下行，对于购房者来说也是不错的买房机会。
如今，滨湖的二手房市场选择有很多，不管你是有学区、地铁交通、繁华商业、居住品质……哪一种需求，在滨湖都能找到合适的房源，最主要的是要谨慎挑选。
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