365淘房 合肥站 最近，可以感受到合肥二手房市场出现了一丝变化。能够看到虽然二手房市场的带看量和挂牌量都在猛涨，但是市场似乎已经开始冷静了下来！【买房咨询电话：400-8908-365转505】
一、合肥二手房市场现状！一边是惜买，一边是惜售
二手房市场的成交量正在不断攀升，从2月份的个位数，到3月份的1000套出头，再到4月份的2000多套。
通过数据来看，合肥二手房数据涨幅很猛。那么，是不是说明合肥二手房市场真的满血复活了？
答案是否定的，这只是数据上的障眼法！
合肥真实二手房市场确实在恢复，但是远远没有达到市场火爆的行情阶段。
今年二手房市场还是要受到全市经济的影响，整体来看，今年大概率不会太好，甚至会出现下行的趋势。
目前合肥二手房市场买卖双方的态度应该是这样：
客户：再等等，下半年还要降！
房主：不着急，回暖了我再卖！
一边是惜买，一边是惜售。
二、中介不断引导成交新房！合肥二手房市场开始下行
除了受到经济的影响以外，合肥二手房市场还受到另一个因素的限制！那就是新房市场的成交。
为什么会这么说？
我们都知道，之前中介门店的业务肯定以二手房为主，但是近两年新房太难销售，不仅要降价，更要依靠渠道才能完成去化，给到的佣金非常高。
中介带看成交一套新房最低都有2个点，而且中介只需要把有购房需求的客户带到售楼部，相比卖二手房轻松太多了。
在高佣金的趋势下，中介不断引导客户，甚至让置业二手房的客户都推荐去买新房。
所以，最近我们可以发现一个现象，合肥的改善需求出现了爆发！万科森林公园别墅的清盘、国贸天成的热销、中海九樾二期精装的高去化等等，都说明了合肥新房改善市场的去化火热。
而这些高端客户，部分可能就是来自二手房置业的改善需求。业主将自己家的房子出售，中介看出业主的改善需求，向他推介新房。
所以合肥二手房市场的命门，其实在于新房市场。
三、合肥二手房议价空间曝光！房主议价空间变小
我最近一直在关注合肥的二手房市场，虽然市场成交火爆，但从近期成交房源来看，议价空间确实没有想象的那么大！
为什么会降价？
1、市场不好，全国市场不好；
2、买新不买旧，买涨不买跌；
3、新房佣金高，引导买新房；
4、名额太珍贵，很多人观望；
5、收入降低，租金完全不抵月供。
让我们来看看，目前合肥二手房议价空间情况。
从以上统计来看，约70%的成交房源议价空间在5万（含）以下。而议价空间在10万元以上的仅占了8%。
即使挂牌价与实际成交差价大的，也没有原来那么夸张了。
原来动辄上百万甚至数百万的差价已经不存在了，现在能谈下个20万-30万已经算“顶天”了。
为什么会出现议价缩小的情况？
1、挂牌价没有那么大“水分”了
要是诚意卖还标高价，想着留足议价余地，好让买房人杀价，不好意思，这么做实际上只会适得其反。
有一个真实的案例，有位安徽楼市的网友打算出手一套庐阳区的老破小，最开始挂180万，挂得比较高，高出了市场价，结果一个月一个电话都没有。
后来降到了市场水平159万，才开始有中介帮约看房，但还是没有人看房。
于是，该网友又把总价降到了152万，终于有人来看房了，但看完就走，没有给价的。
直到降到147万，看房的人才多了起来。最后该套房子以143万成交，只比最后的挂牌价便宜了4万元。
由此可见，真心想卖房，挂牌价一定要理性。挂的太离谱，连一个看房的都没有，又谈何成交呢！
2、改善需求被压抑，高价房成交少
从成交数据来看，超六成的成交房源总价都在150万以下。而200万以上的房子成交占比仅1成。
一般来说，房值越高议价空间越大。而现在高房值房子如此之少，整体议价情况自然会被拉低。
试想，一套房子总房款才50万，你让房主给你便宜30万，那也不现实。
那么，改善需求为什么会被压抑呢？就像我上面所说，二手房改善需求的大部分都被中介推介去买新房了。
3、置换需求开始增多
现在新房促销不断，很合适，很多人想卖掉手里的小房子，置换个大新房。
这一点，从挂牌量持续高筑就可以看出。
而挂牌房源增多，要想尽快成功卖掉，只能标略低于市场的价格，才会更有吸引力。
这样的房子本来挂的已经很低了，所以能谈下来的空间自然不大。
另外，挂牌价与成交价的议价空间这么小，也说明很多房主不愿意大幅降价了。
四、合肥二手房价两连跌！市场预期还在持续向下
我们再来看看，目前合肥二手房市场的行情到底是涨是跌！
整体来看，市场预期还在持续向下。
合肥5月二手房均价14354元/㎡，相比4月14439元/㎡环比下跌0.59%，同比去年同期下跌0.10%。
分区来看，合肥9个行政区几乎“跌声一片”，最大跌幅为瑶海区，环比跌幅达到1.93%。
疫情逐渐退散，其对市场、对个人的影响也正慢慢散去，很多买家已经不着急买了。而不少卖家在错过了黄金成交期之后，开始出现明显的降价现象。
我与多家二手房中介交谈之后发现，目前市场确实冷静了很多，房主的定价也比较夯实，不在试探性的漫天要价！
最近来看，合肥新房高端市场的成交确实很不错，其实很大一部分是来自二手房的改善。如果这个趋势延续或者扩大，对于合肥二手房市场将会是很大的打击。
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