楼市惊雷!又一长租公寓“阵亡”!数百房东、租客损失惨

来源:365淘房 2019-10-16 08:49

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365淘房合肥站  “长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”曾经的一句戏言,竟一语成谶。长租公寓,这个曾经的资本宠儿急速跌落风口。多家长租公寓出现爆雷或跑路现象后,有近十几家或大或小的长租公寓品牌“阵亡”。如今,又有2家长租公寓“曝雷”了。【买房咨询电话:400-8908-365转505】

一、长租公寓再现“爆雷”!拖欠租金,房东、租客焦急上火

近日,喔客公寓杭州公司又出事了,事件起因是房东没有按时收到租金,如今房东和租客双方希望跟喔客公寓解除合同。

1、喔客公寓是“高收低出”的经营模式

多位租客表示,他们交付了一年超过6万元的租金,才入住近三个月,房东如果收不到房租就会收回房子。

据了解,刘女士和室友租住在滨江银爵世纪公寓,租金5350元/月,押一付六并且为一次性付清。“万万没想到,我们刚付完6个月的房租给喔客,他们就卷款跑了!接下来我们也不知道怎么办,不知道钱还能不能追回来。”

事实上,早在8月份,就曾有租客爆料,喔客公寓是“高收低出”的经营模式。

房东每月收到的租金为5500元,一次性收一个季度,而他每月支付的租金才4700元,不过需要一次性交付一年的租金。一位曾在喔客公寓工作的员工证实了喔客公寓的“高收低出”。

如今,现场大门紧闭。门上粘贴着多张纸条上分别写着”25号上班“、”报警电话****"、“上班时间”……透过玻璃大门,前台的东西都还在,里面看似还保持着平时营业的状态。

情况其实比较明晰,喔客收取了租客半年甚至一年的租金,而对房东却已开始在拖欠租金。尽管喔客这颗雷还没爆掉,但似乎也在危机边缘。

2、上千套房租打水漂,无奈停业

无独有偶,在杭州下沙,中介公司杭州国畅房地产代理有限公司也关门了,不少房东被拖欠了房租,租客交的房租也打了水漂。

部分租客、房东自行进行了损失统计,一份电子表格显示已有240余人进行了登记。

在杭州钱塘新区学林街的一家国畅公司的店面,在店里,坐着房东王先生,8月份他将自己的房子交给国畅,本来10月要收下一季度租金的,但是迟迟没有收到,“还是管家给我打的电话,我才知道出事了,今天一早赶来看看”。

两名店员坐在店里,一脸茫然。一位女店员表示:“我们也是昨天下午才知道公司出事了,拖欠了房东的租金,也有房东和租客来找。我们去找店长、区域经理,他们说也联系不上高层。”今天,店里没有接到任何指示,无奈之下,只能停业。

房东们说:“这还只是一小部分,光克拉天玺就有几百套房子被他们租出去了,算上下沙、江干、拱墅,估计有上千套房子。”

租客、房东两边情况一碰,大家发现,国畅公司跟乐伽公寓一样,也存在“高进低出”的做法。先以高于市场的价格收房,再以低于市场的价格租给租客,对房东采取季付,但要求房客半年付或一年付。

幸好,针对长租公寓的乱象,杭州政府已经准备出手了。

二、长租公寓乱象丛生!贷款、甲醛超标……

根据各大媒体及公开信息统计,截止目前已经有20多家公寓机构出现重大问题,其中今年仅7月份就有6家公寓机构“爆雷”

早在去年,2018年8月20日,长租公寓公司杭州鼎家网络科技有限公司(旗下长租公寓品牌名为鼎寓)发出通知,称公司因经营不善导致资金断裂,已停止运营。

2018年9月1日,“爱公寓”上海分公司总部所在的位于上海市徐汇区的公司里聚集了一大波人,他们中既有房东、也有租客,都是来讨要房租或押金的。

其实,长租公寓爆雷早不是什么新鲜事,只不过从没像近几年这么频繁爆仓,这么受人关注。

三、危机四伏!为什么长租公寓行业频频暴雷?

很多人表示为什么长租公寓行业频频暴雷

克而瑞发布的《2019租赁住宅行业白皮书》显示,国内一、二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%,回报周期中位数更是近50年,远低于办公物业回报率4%-6%的水平。

换言之,回报低、周期长。

但这难不倒擅长让“羊毛出在猪身上”的部分创业玩家,租金贷悄然而起。这为之后的爆雷埋下伏笔。

如今的租赁市场,长租公寓主要包含三类玩家:房地产企业、集中式公寓运营商和分散式公寓运营商。从克而瑞发布的上半年长租公寓规模排行榜看到,不论哪一种玩家,综合实力强大的头部企业资源优势进一步显现。

据克而瑞公布的《2019年上半年房企长租公寓房源规模排行榜》,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓排名前三;集中式公寓运营商中魔方、乐趣、窝趣排前三;而分散式运营商玩家阵营中,自如、相寓、蛋壳的房源数遥遥领先。

这两年,长租公寓频陷“爆雷”危局,资金链断裂宛如头顶高悬的达摩克利斯之剑,目前这种情况仍在继续。

杭州“租赁资金专用存款账户”的设立,意味着整个行业风险防范能力的提升,也意味着长租公寓的经营成本提升,毕竟,“风险防控金的总额按月租金总额的2倍确定”,这不是一笔小钱。

对于长租公寓而言,现金流就是生命线。今年以来,蛋壳、自如相继完成新一轮融资。但行业并不是“有钱就安全”。

长租公寓是个很好的模式,但行业需要告别“野蛮生长”,亟待规范,也需要更为成熟的盈利模式。

当前应当建立住房租赁法规制度体系,将租赁内容纳入长效机制框架,加强住房租赁立法,根据租赁机构属性进行分类指导。

四、重大信号!罗意:长租行业还有10-15年红利期!

今年下半年,各界大佬精英齐聚博鳌论坛,共同探讨房地产市场发展的前景,当然也少不了长租公寓的话题。

2019博鳌房地产论坛现场,乐乎公寓创始人、CEO罗意带来了“长租这一年和未来很多年”的主题演

其表示:“我认为长租仍然是在非常长的上升通道中,尽管没有严格的数据体系支撑,但是我认为长租行业再有10-15年的红利期是没有问题的

图|乐乎公寓创始人、CEO罗意

第一个层面,国家租售并举的大战略没有发生变化,在2017年国务院、住建部到十九大的定调,给行业内外的人带来了很多对未来的期许,也有很多热钱进到行业,当年不管做什么领域的人,都开始进入到千军万马进长租的历史风潮当中,到今天可能大家都开始避而不谈长租,几乎整个行业在拿房这件事上都表现得尤其慎重。 

但是我认为在整个长租的基本面上是没有发生变化的,包括各个地方的政府产业政策,可能会变得越来越理性,变得越来越有序,把2017、2018年初的很多政策依次落地,所以我认为首先整个租售并举的国策是没有实质性的变化。

第二个层面,我们就要看影响行业的几个因素:

一是购买力和供需关系,包括我们去成都这样的市场,它的很多的基本面都非常好,但是成都市民的可支配收入和供需关系的确没有那么强的空间,所以乐乎公寓在今年主动收缩了在成都和武汉的市场;

二是看租价和房价之间的比值,尽管这个东西联动的时间周期略长,但实际上它是正相关的,以北京市场为例,北京市场的租金抗跌风险和增长空间,我们认为今天的高租价的确是受到了高房价的牵引;

三是我们要看更长期的产业情况和人口流出流入的情况。

第三个层面,关于资本的问题,从下半年开始到今年上半年,包括延续到现在,的确整个投资圈都是现金为王的理念,我感觉在四五月的时候还有很多机构会跟你沟通,跟你交流,实际上还是有很强的观望意识。

但是在七八月份的时候,很多管理机构在募资上遇到了困难,还有老项目在退出方面,包括以前的很多业绩回报的承诺不及预期,的确也带来了上游一级市场的紧张。但是整个租赁市场,我认为头部的企业还是获得了好机构的支持,而且会持续支持。

 

租房市场的混乱和租客的弱势,让类似“高收低出”这样的案例频频发生,维权无门也变得普通又常见。目前来看,合肥租房市场还是比较稳定的!不过随着未来租房市场更为细分,长租公寓行业也将面临新的机遇和挑战。

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