365淘房 合肥站 眼下，各种楼市信号层出不穷。合肥买房人，又一次进入心理博弈阶段。有人说，房价又要开启新一轮上涨行情，还是应该抓紧上车；有人说，干嘛那么着急，反正不可能大涨，要捂住钱袋子，等待时机。那现阶段刚需到底是该咬牙上车还是观望? 或许，从最近释放的几大信号中能找到一些答案。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
看点1：央行重磅！个人住房贷款重大调整，LPR成定价基准
值得一提的是，上半年合肥房贷利率趋稳，而目前房贷开始收紧，2019年最后几个月会继续收紧吗？
有专家认为，下半年房贷大概率会持续收紧，但预测上调幅度不会太大。
1、央行对个人房贷利率进行大调整
8月25日，央行通过官网发布公告，宣布从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式！
央行根据LPR新基准进行的房贷利率调整，其指向性非常明显，就是坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。
因此，从短期的实际利率水平来看，它仅会对手握多套房产仍想买房的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响并不大。
2、合肥部分银行不受理二手房业务
这两天，合肥多家银行停止受理二手房贷款的消息引起热议。
二手房房贷利率的暂停，很大的原因是大量的金额已经被一手房占据了，因为一手房拿到贷款的速度，都要比二手房要快得多。
从目前的情况来看，利率上浮对购房决策影响微乎其微。对于自住为主的刚需置业而言，房贷利率上浮的其实可以忽略不计。
毕竟相比较每月多还一点月供，房价的上涨更让人难以承受。可以预测，即将到来的9月、10月，合肥依旧是房源集中入市的时期，总体而言，利率上浮对金九银十的影响有限。
看点2、调控加码！大方向仍是稳预期、稳地价、稳房价
风来了，你得会听风辨器。看懂大趋势，才能瞻性地判断市场，抓住机遇。
据中原地产统计，今年上半年全国房地产调控政策高达251次。而下半年，单是7月份，就有3座城市进行楼市调控。
①：六安霍山的楼市新政还未满月就夭折？
近日，六安霍山县买房补贴500元/㎡的消息沸沸扬扬！且大多人认为，这是霍山“撤县设市”的一个信号，毕竟城镇化率是其非常重要的一个指标。
但是时间才过去不到20天，根据六安市12345热线提供的号码打过去，工作人员给出的答案就变成了：补贴暂时收回，相关条例正在修订，时长不确定，售楼部一般会收到最新消息，可以与他们联系。
有业内人士表示，这可能是消息传播过广，跟国家调控大政策不相符合，所以才会在发布十几天后匆匆收回消息。
但是据当地售楼部工作人员透露，县城由于人口吸引力较弱，库存压力还是很大的。
其实，国家也是一直提倡分类调控、因城施策，因此后期政策修订好了再继续实行，也不是没有可能。
②：房地产调控并不会放松
同时，在“一城一策”调控思路下，监管始终保持高压态势。中央层面多次重申坚持“房住不炒”，防止楼市大起大落，多次提醒房地产风险。
7月30日，中共中央政治局召开会议。在新华社的通报中，有这样一段表述：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”
人民日报如此微评：炒房，此路不通，炒房客早该凉凉；而那些图谋撕开调控口子的机构，也别幻想靠房地产刺激经济！
不难瞧出，房地产调控并不会放松，大方向仍是稳预期、稳地价、稳房价。
“房住不炒”深入人心的背景下，只要楼市出现波动，以稳定为目标的高频调控就将及时跟进。
看点3、楼市降价、打折促销频现
一千个人眼中有一千个哈姆雷特，那800万合肥人中必然有看涨有看跌的，不少人都觉得伴随着众多利好政策的加持，合肥楼市仍会持续上涨；当然，也有人觉得合肥并不是什么独特的地方，伴随着全国打折降价的潮流，合肥楼市必定也会迎来一波楼盘降价促销潮。
市场出现下行，开发商为保证现金流祭出各种价格优惠策略，部分项目则直接降价。前不久恒大全国促销政策打响，目前恒大在合肥项目中有4盘参与优惠。
分别为合肥恒大中央广场、合肥恒大阳光半岛，合肥恒大水晶广场，合肥恒大帝景。
近日，恒大各项目的优惠海报也纷纷在朋友圈刷屏。
包河区的恒大水晶国际广场目前打着9800元/㎡起的优惠。另外，全员营销额外可享88折优惠。
北城的恒大帝景，目前打着6600元/㎡起的广告，而且是精装现房产品。
瑶海区的恒大中央广场则是打着“置业一环芯”等标语，均价17000元/㎡，85-165的都会公馆，还有准现房写字楼、临街铺首期5万起。
还有一盘是位于空港板块的合肥恒大阳光半岛，全员营销，首期5.4万起。
据一些业内人士表示：恒大历年的全国促销都是在楼市的特殊节点上，具有很好的信号作用，是市场的转折点！
特别是在下半年，因为接近年末，为了冲刺业绩，这种价格策略较为频繁出现在市场上。
开发商适度让利、优惠政策的频出，一方面体现出市场遇冷购房者观望情绪加重，另一方面也显示出开发商走量的决心。
看点4、土地市场平静，成交回归理性
其实从6月、7月的土拍中可以看出，开发商拿地已经趋于理性，与上半年4月份5月份土拍相比，土拍热度有所下降。
6月底，滨湖等热门区域的优质地块都未达最高限价成交。7月份土拍部分居住地转挂牌延迟开拍。
而且土拍加价速度非常缓慢，可见现在开发商拿地更加谨慎，土地市场逐渐回归理性。
从一定程度上也可以看出房企对于下半年楼市预期并没有很高。另外，开发商对2019年下半年房地产市场持谨慎态度。
楼市进入下半场，新房上市量仍然巨大，但房票是越来越少，考验开发商产品力的时刻已经到来！可以遇见，未来楼市分化还会更加明显！
看点5、合肥低价盘库存见底，市区买房门槛最低1.5万/㎡
如今想在合肥找到万元盘，除了市区极个别的项目之外，三县的都已经在逐渐消失。
而性价比较高的楼盘，如合肥云谷、滨湖龙川里、高铁都市花园之类也存量不多。
比如包河区高铁都市花园、滨湖龙川里，备案均价约为1.6万＋/㎡，还有少量楼栋在售。但是首付要求比较高，一般刚需还是难上车。
再比如，高新区乐富强悦湖熙岸，备案均价1.5万/㎡，将在8月31日首开，但是预约客户据说有600多组，首付高者优先选房。
甚至部分低价盘还要茶水费或者绑定车位、写字楼、商铺等产品，这类楼盘已不适合刚需。
在当下的合肥楼市，刚需只能选择瑶海或者新站，但精装均价也已在1.5万/㎡上下。对于刚需，是首付50万起，月供6000+......
8月即将结束，正逢楼市“金九银十”之际，每年这几个月往往是最热的时候，作为购房者，下半年要不要入手？
市场好时，千人抢房、封开必罄、首付高者优先选房；市场遇冷时，一口价、特价房、低首付优惠策略频现。其实每一次市场调整都有很多机会，有高性价比，也有“深坑”。
目前，楼市调控政策环境下，一方面开发商让利较大，另一方面合肥红利不断，对于刚需购房者而言看准后方可下手。
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