365淘房合肥站 即将执行！央行突发大招！四年来首次房贷利率大变局央行副行长：房贷增量不扩张、房贷利率不下降合肥楼市接下来怎么走？专家指出…
央行新政视频
一、10月8日就执行！央行发布新政：个人房贷利率大调整
8月25日下午5点18分，全国房地产市场迎来重要的拐点性事件！
央行通过官网发布公告，宣布从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式！
通过央行发布的公告来看，我们获得以下5点信息：
1、本次调整后个人住房商业贷款利率不会有大幅变化;
2、本次调整只针对基准利率，利率上浮比例只设底限，不设上限;
3、首套房贷利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套房贷利率不得低于LPR加60个基点（5.45%）。
4、公积金利率暂不变化（5年期以上3.25%）;
5、调整自2019年10月8日起执行。
新规规定了房贷的最低利率，没有规定上限，意味着上限由各省市商业银行根据当地房地产市场进行制定。
参考合肥当前首套上浮20%（5.88%）左右，二套25%（6.125%）左右，预计10月8日最终执行利率不会有明显变化。
过去四年，我国房贷政策利率一直都维持在4.9%的水准。如今，房贷利率跟随LPR市场利率浮动，这一次从原来的4.9%首次变成4.85%，降低了5个基点。这意味着，继2015年连续五次降息之后，中国房贷基准利率再次发生变化。
这是不是透露着楼市正式降息的信号？对房地产市场影响究竟有多大？对个人贷款买房有什么影响？购房者该如何认清此事件的发展趋势？
二、利率跟随市场变化而变化！新规对既有房贷不会有影响！
我国存在两种利率，一个是政策利率，另一个是市场利率即LPR。
政策利率，是我们所熟悉的存贷款基准利率。在当前及以往的房贷利率制度中，都是基准利率+浮动比例，例如基准利率是4.9%，按照合肥目前新房首贷最低上浮20%算，那么你每年的房贷利率就是4.9%×0.2+4.9%=5.88%。
如果央行改变了基准利率，在调整利率时间之后递件的就按照最新利率执行，如果在这之前递件，那么在次年的1月1日，房贷利率才会跟着变动。但是后面的那个上浮或下调的比例，是永远不会改变，除非你卖了这套房再买，然后重新找银行贷款。
按照央行的说法，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。也就是说，在2019年10月8日之前，这个调整对于既有房贷没有影响。
我拉出了近10年的房贷基准利率数据，目前4.9%的房贷基准利率，从2015年10月24日开始，已经将近4年时间没有变化了。
但市场在变化，才有了市场利率之说。
央行最新推出的LPR新机制，就是典型的市场利率。这个利率，是由各大银行根据央行的MLF利率加点而来，MLF相当于央行对银行的贷款利率，这个利率跟随市场变化而变化。
三、真相来了！未来房贷利率不再有折扣价？
2013年7月20日起，央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。
据了解，此前首套房贷利率曾出现低于基准利率的情况，2009年为了促进住房消费，房贷利率曾一度较基准利率下浮30%，而在2015年，首套房贷利率也曾有下浮10%的情况。
张大伟透露，目前首套房贷利率最低的上海，利率可打95折。
但是此次的公告明确，首套房贷款不得低于相应期限贷款市场报价利率，这也意味着，未来房贷利率失去了低于LPR的可能性。
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示：
以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%——首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点（目测加点可能性高）；二套房贷加60个基点后为5.45%（4.85%+0.6），约为基准利率上浮11%。
此次调整的最重要的变化，是个人住房贷款定价基准的变化。
在这次调整之前，个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人住房贷款利率。
调整之后，个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率（LPR），即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个住房贷款的利率，这是这次调整的根本。
简单地来算笔账：
二套房利率一般是按照指导利率的1.1倍数，央行此次要求4.85%+60BP，合计大致为5.45%，正好和此前1.1倍的5.4%相当，略高一点。
首套房利率最低4.85%，和当前利率水平比，不同的城市影响不一样，对于允许下浮的城市而言，和当前9折利率比，实际有所提升，因为新的政策不允许首套房利率在LPR基础上下浮。
四、实际房贷利率会下降还是上升？合肥楼市接下来怎么走？专家指出…
房贷利率的变化一直牵动着买房人的心，在上周，我电话连线合肥16家银行针对二手房停贷的事件进行了调查。其中有12家银行已经对二手房业务暂停接单。
通过合肥近期房贷利率的变化（12家银行对二手房业务停贷），还有央行发布房贷利率新政，对于合肥接下来的楼市会有什么影响？
对此我也采访了安徽省清源房地产研究院院长郭老师和同策集团研究院院长张宏伟老师，他们表达了对此事件的看法：
1、安徽省清源房地产研究院院长郭红兵
安徽省清源房地产研究院院长郭红兵表示：央行的这个利率新政，只是利率的一个计算标准和计算方式发生变化。
①、基准的贷款利率实际是有所下降
利率对房地产的作用和国家在房地产行业的信贷和金融政策并没有发生变化，我们发现LPR实施以后，基准的贷款利率实际是有所下降的。
但是央行对各地也做了具体的要求，比如在LPR这种基础上，通过加基准点的方式，提高这个房地产的贷款的利率的水平，所以这次的变化对房地产的利率不会产生影响。
|安徽省清源房地产研究院院长郭红兵
②、部分银行二手房停贷对买房人压力较大
合肥二手房停贷是部分银行停贷，因为还有部分银行还办理二手房贷款的业务。其实停贷对市场的影响，更多的是心理层面，因为二手房的整个交易是比较分散的，客户选择银行的面也比较广，所以合肥只要还有银行对二手房放贷，整个二手房市场的受到的打击就不会很大。
但这个消息呢，从信息层面上来讲，对二手房影响是比较大的，这个有可能会迫使一些想出让二手房的客户，减缓它的出让节奏，有些客户可能就选择不再对外销售了。
对于二手房购房者来讲，的确增加了一些难度。而且由于对二手房房贷发放的银行减少了，那么少数能够发放二手房贷款的银行，可能会进一步的提高二手房房贷利率水平。
二手房房贷利率的暂停，很大的原因是大量的金额已经被一手房占据了，因为一手房拿到贷款的速度，都要比二手房公司要快得多。
所以，整个一手房的信贷占比多了以后，二手房的总额受到了影响，二手房放贷主要的原因是总额影响，那么商业银行会更加倾向于选择和新房的开发商来进行合作。
③、下半年信贷政策依旧严厉
大的环境应该没有发生变化，信贷政策下半年应该会和上半年一样，保持一个比较严厉的状态。
2、同策集团研究院院长张宏伟
同策集团研究院院长张宏伟表示：按照LPR的趋势来讲，房贷利率应该是微微会有一点点下降，但是不会下降太多。我觉得这个政策对一些优质的首套刚需来讲，应该还是个利好。
|同策集团研究院院长张宏伟
但是，从实际操作角度来讲，合肥在全国市场这个核心城市当中表现不明显，合肥二手房为什么会停贷？很大程度是跟合肥的商业银行个人按揭的额度有关系，可能额度不足了；或者当前市场存在下行的风险，那么这个时候从房贷角度来讲，他就出现了额度紧张的现象。
在停贷之前，利率表现是相对比较高的。所以说，在目前的情况下，利率上浮之后出现了停贷现象，那么如果说在停贷之前，从实际操作角度来讲。房贷利率是出现明显上浮的趋势。
那为什么会出现这种状况，是因为现在整个交易量大的状况下，出现一个下降趋势，对于银行按揭角度来讲量受到影响，他的利润就会受影响，所以说有好多商业银行会通过提高利率的方式来实现盈利，这才导致了整个利率在上涨。
那么目前这个LPR之后，我觉得接下来对首套房、二套房甚至二手房的利率来讲，会有窗口指导作用。那么短期内讲可能会出现有一点点微调，但是实际操作角度来讲，各银行会根据客户状况和信贷额度的量来去做适度的微调，有可能跟LPR微微下降的趋势略有一些差异。
中央对于房地产行业信贷政策严格管控，再加上之前合肥楼市火热，银行贷款资金本就吃紧。为了防范风险，银行上调购房利率也就不足为奇。在“房住不炒”的调控基调下，房贷调控力度的加强也在意料之中。“房贷利率的适当调整，可以减少市场焦躁情绪；支付成本的上升，也会对投机者带来一定的震慑作用。”
返回合肥365淘房>>
- 独家团购
- 订阅楼盘优惠
