合肥包河爆发!3宗巨无霸地马上要卖!葛大店板块要火!

来源:365淘房 2019-03-06 20:49

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365淘房合肥站  2019年合肥首场土拍,包河S1818号地引起旭辉、乐富强、香港锦艺等房企争相竞拍。数十轮举牌竞价后,被乐富强以1215万/亩成功竞得,居住部分楼面价8284.05元/㎡。接下来的3月,包河依然有3宗地块出让,总面积达到528.303亩,能否再次引起抢夺?【买房问题咨询房博士:400-8908-365转505】

一、680万/亩流拍,滨湖卓越城首宗居住地再上市,出让条件不变

根据合肥市土地网消息,3月21日包河将有3宗地块出让,全部都是百亩以上的巨无霸。

3宗地依次是包河S1811号地、包河S1901号地、包河S1902号地,总面积超500亩。

今天上午,我们分别对这3宗地块进行了最新实探,现在带大家一起了解下具体情况。

首先,即是包河区S1811号地块,该地块是滨湖卓越城板块出让的首宗居住类的地块。

虽然头顶光环,但是因为土地性质复杂,以及周边配套还不是很完善,曾流拍过一次。

当时出价最高的是置地,680万/亩。

包河区S1811号地块,位于花园大道以南、重庆路以西,东至:重庆路,南至:黄河路路,西至:用地界限,北至:花园大道。占地面积168.21亩,规划用途:居住用地、商业服务业设施用地;商业容积率≤2.2,居住容积率≤1.8,建筑密度≤22%,绿地率≥40%,参考地价600万元/亩,竞买保证金21000万元,最高限价2250万元/亩。

包河S1811号地,在包河区花园大道以南、重庆路以西,是宗占地168亩的巨无霸。

今年以来,包河出让了多宗百亩以上的居住地,但是单体面积达到168亩的却很少见。

不过,该宗地的性质却并不纯粹,分别有商业、租赁住房、服务设施以及商品房用地。

其中,商业24.45亩、配建租赁住房37.42亩、居住96.19亩、服务业设施10.15亩。

1、现状:地块方正,非净地出让

从土地现状看,目前处于开放状态,四周已围挡,地块上种有较多树木,地面较平整。

地块地势与路面齐平,但有林木存在,后期开发成本高,但地块方正,利于后期规划。

图|包河S1811号地块现状

2、交通:主干道边,距地铁较远

该宗地块边上即是南北走向的重庆路以及东西走向的花园大道,重庆路正在修建当中。

但是,四周公共交通不够便利,地块对面仅70路公交,另外距离地铁5号线也比较远。

 

3、居住:多小区分布,生活氛围浓

地块西边即滨湖阳光里,此前对外卖1.2万/㎡,目前还剩最后6栋,暂时无加推消息。

除此之外,地块的四周还分布有滨湖南丽湾、金葡萄家园等多个已发展成熟的小区

也就是说,目前该区域商业部分基本依赖这些成熟社区的底商,毕竟无大型商业配套。

但根据合肥市政府的规划,这个区域还有不少的空地会出让,总面积已高达千亩以上。

4、出让要求:配建幼儿园和租赁房

上面也有说到,虽然该宗地的总面积是巨无霸级别的,有168亩,但是性质并不纯粹。

除掉商业、租赁住房、服务业设施等部分地块面积,可建商品房的部分仅剩96.19亩。

1:竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求同步修建1座15班幼儿园。

2:竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求配建租赁住房。

二、最新实探,葛大店2宗巨无霸将上市,可建新房约4355套!

葛大店此次由2宗地块将上市,都是百亩以上巨无霸,分别是包河S1901、1902号地。

两宗地总面积360.093亩,除去商业和服务设施用地,剩余皆是居住地,326.6428亩。

如果按照2.0容积率计算的话,这两宗巨无霸预计能为包河带来4355套100㎡新住房。

因为两宗地距离不是很远,除了地块自身特征外,很多资源都能共享,下面放一起来说。

包河区S901号地块位于歙县路以北、北京路以西,东至:北京路,南至:歙县路,西至:大强路,北至:郎溪路。占地面积176.142亩,规划用途:居住用地;容积率≤2.0,建筑密度≤22%,绿地率≥40%,参考地价700万元/亩,竞买保证金25000万元,最高限价2250万元/亩。

包河S1901号地块,位于翡翠天际西北方,相距较近。翡翠天际成交价为1874万/亩。

边上的另一纯新盘信达华宇锦绣龙川,也是经多次流拍后被华宇以800万/亩单价摘得。

包河区S1902号地块位于历口路以东、龙川路以南,东至:棠越路,南至:高铁路,西至:历口路,北至:龙川路。占地面积183.951亩,规划用途:居住用地、商业服务业设施用地;容积率≤2.0,建筑密度≤22%,绿地率≥40%,参考地价650万元/亩,竞买保证金25000万元,最高限价2000万元/亩。

包河S1902号地块,与翡翠天际仅一条龙川路之隔,与信达华宇锦绣龙川项目更是相邻。

等到其开拍,相信信达和华宇也会现身!

图|包河S1901号地块

图|包河S1901号地块

1、现状:拆迁未完成,非净地

从土地现状看,包河S1901号地建筑垃圾较多,地块上有民房尚未拆除,有人居住。

地块地势偏高,约高于路面3米以上,后期开发成本高,但地块方正,利于后期规划。

图|包河S1901号地块现状

包河S1902号地,处于开放状态,四周无围挡,地块上种有农作物,地面不够平整。

地块上分布有有人居住的未拆迁民房以及池塘等,地势由北向南逐次降低,垃圾较多。

图|包河S1902号地块现状

2、交通:近地铁1/4/5号线、高铁

两宗地块皆是地块位于葛大店,紧邻龙川路和北京路两条城市主干道能够通达全城。

距地铁4号线花山路站约2公里,1号线葛大店路站约3公里,5号线北京路站约4公里。

图|地铁4号线花山路站(建设中)

到高铁南站5公里内,东二环线仅2公里,路网相当发达。无论市内还是跨省都很便利。

但目前板块内小区分布少,公共交通配套稍弱,仅101、137两路公交路线和地铁1号线。

3、商业、教育:商业,学校一般

地块周边缺乏大型商业,基本为社区底商。

3公里以内分布有合肥明悦广场、百大购物中心、星隆购物广场等小型商场。

周边教育资源比较丰富,但实力一般。有葛大店小学、包河大地中学、新安小学等;

医疗方面,有合肥市长江医院、妇幼保健站以及安徽中医药临床研究中心附属医院。

板块内环境优势明显,有淝河生态公园、北京路城市公园、环城生态休闲观光带等...

三、地价猜想,毗邻准地王,包河S1901号地1000万/亩?S1902号地900万/亩?

我们拉出包河近3年的土地数据及S1901/1902号地块周边在售盘数据推测地价。

从2016年到2018年,包河区一共成交了13宗居住地,总面积达到了1403.17亩。

2016年,包河成交5宗地,平均地价2014.52万/亩,平均楼面价15012.56元/㎡,平均溢价率303.06%。

2017年,包河成交3宗地,平均地价2041.6万/亩,平均楼面价13408.61元/㎡,平均溢价率262.87%。

2018年,包河成交5宗地,平均地价1114万/亩,平均溢价率73.75%。

△以居住地为主(含商住地不含租赁住房用地)

从以上的数据来看,2018年包河区的地价相较于2016/2017年,下降927万/亩。

以这形势,即将出让的两宗巨无霸地块的价格可能会比较贴近2018年的平均水平。

我们再以此前信达和华宇在边上拿下的两宗地为例,这两宗地据待出让的地块不远。

四宗地块,两两相邻。因此其成交价能够为包河S1901/1902地块提供有价值参考。

2017年11月17日下午,信达以单价1874.97万/亩,总价43.343亿竞得包河S1706号地块,A地块楼面价18749.91元/㎡,B地块楼面价12784.03元/㎡,C地块楼面价11249.95元/㎡,D地块楼面价9374.95元/㎡,溢价率223.27%。

2018年10月25日下午,华宇以单价800万元/亩竞得包河区S1803地块。总价14.74253亿元,A、B地块楼面价5999.97元/平米,C、D地块楼面价4799.98元/平米,E、F地块楼面价6666.63元/平米,溢价率33.33%。

综上,包河S1901号地块的单价预计1000万/亩上下,但不排除信达护盘的可能性。

而包河S1902号地块应该会相对便宜一点,预计900万/亩左右,也不排除华宇护盘。

另外,如果这两宗巨无霸能顺利成交,极大可能是房企联合啃下,毕竟独吃压力太大。

结语

包河近年来供地方向比较明显,基本围绕在东二环、工业园以及葛大店几个板块,随着住宅的建设,相信这些区域的配套在不久之后也会跟上。

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