今年以来，包河区一共出让了4宗居住地块，分别由金隅、龙湖、阳光城、华宇摘得。
12月6日，包河还有2宗新的居住地将寻找买主，一宗168亩，一宗90亩，都十分优质。
近日，我们也进行了实探，一起来看看。
一、实探，包河168亩巨无霸要卖，滨湖卓越城板块要火
包河S1811号地，在包河区花园大道以南、重庆路以西，是宗占地168亩的巨无霸。
今年以来，包河出让了多宗百亩以上的居住地，但是单体面积达到168亩的却很少见。
不过，该宗地的性质却并不纯粹，分别有商业、租赁住房、服务设施以及商品房用地。
其中，商业24.45亩、配建租赁住房37.42亩、居住96.19亩、服务业设施10.15亩。
1、现状：地块方正，非净地出让
从土地现状看，目前处于开放状态，四周已围挡，地块上种有较多树木，地面较平整。
地块地势与路面齐平，但有林木存在，后期开发成本高，但地块方正，利于后期规划。
图|包河S1811号地块现状
2、交通：主干道边，距地铁较远
该宗地块边上即是南北走向的重庆路以及东西走向的花园大道，重庆路正在修建当中。
但是，四周公共交通不够便利，地块对面仅70路公交，另外距离地铁5号线也比较远。
3、居住：多小区分布，生活氛围浓
地块西边即滨湖阳光里，此前对外卖1.2万/㎡，目前还剩最后6栋，暂时无加推消息。
除此之外，地块的四周还分布有滨湖南丽湾、金葡萄家园等多个已发展成熟的小区。
也就是说，目前该区域商业部分基本依赖这些成熟社区的底商，毕竟无大型商业配套。
但根据合肥市政府的规划，这个区域还有不少的空地会出让，总面积已高达千亩以上。
4、出让要求：配建幼儿园和租赁房
上面也有说到，虽然该宗地的总面积是巨无霸级别的，有168亩，但是性质并不纯粹。
除掉商业、租赁住房、服务业设施等部分地块面积，可建商品房的部分仅剩96.19亩。
1：竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求同步修建1座15班幼儿园。
2：竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求配建租赁住房。
这些势必会影响到开发商的拿地积极性，毕竟滨湖省府板块的优质地就因这些流拍过。
不仅是这宗地块有系列要求，同样是12月26日要出让的另一宗地块也并非纯居住地。
二、包河主城区再推90.6亩黄金地，4条地铁经过，配套成熟
包河S1815地块，位于包河区的宿松路以西、水阳江路以北，90.6亩，位置较优越。
但是规划用途同包河S1811号地块相似，为居住、商业及服务设施、绿地及广场用地。
1、现状：地块方正，地势较高
包河S1815地块，形状规整方正，但地势高，目测高于路面2m左右，后期的开发费力。
该地块分为3部分，有商业及服务设施、绿地及广场用地，住宅部分的面积仅为57.2亩。
2、交通：路网发达，4条地铁经过
该地块周边道路网密集，东边宿松路，距望江东路、金寨路高架、南二环路都比较近。
轨道交通，距离地铁5号线休宁路站约300米，距规划的地铁6号线金寨路站约800米。
未来还有地铁9号线和地铁S1号线经过。
公交车也是十分方便的，王下份公交车站就在地块东边的宿松路上，距离仅300米左右。
另外，四周还有有16、41、117、150、163等多条公交路线经过，出行是十分便利。
3、配套：商业、教育、医疗资源齐全
包河S1815地，距百大购物中心1.5公里，距安粮城市广场国际购物中心约2.5公里。
另外，漫乐城、银泰城在5公里范围内。
教育资源，地块2公里范围有稻香村小学、曙宏小学、太湖路小学、南园学校南校区。
地块2公里范围内的初中有合肥六十一中、中科大附中、西递中学中等不错的学校分布。
医疗资源方面，地块距合肥市第三人民医院仅约1公里，距安徽省儿童医院约1.5公里。
总的来看，地块周边交通方便、商业、教育、医疗各方面配套都非常完善、成熟。
二、地块开拍或达1200万/亩，可建455套100㎡房源，入市卖2万+？
我们拉出包河近3年来的土地数据，以及出让地块周边的在售盘数据，来推测地价。
从2016年初到2018年8月份，包河一共成交了12宗居住地，总面积达到1312.57亩。
平均地价1735.7万/亩，平均楼面价12533.81元/㎡，平均溢价率高达219.85%。
2016年，包河成交5宗地，平均地价2014.52万/亩，平均楼面价15012.56元/㎡，平均溢价率303.06%。
2017年，包河成交3宗地，平均地价2041.6万/亩，平均楼面价13408.61元/㎡，平均溢价率262.87%。
2018年到目前，包河成交4宗地，平均地价1157万/亩，平均楼面价8779.26元/㎡，平均溢价率83.58%。
从以上往年的数据来看，今年包河地价相较于2016/2017年，下降了不少。
以这形势，即将出让的S1811号地块地价可能会比较贴近在今年平均水平。
如果官方的预期过高的话，流拍都是有可能的，毕竟代建和商业部分占比较大。
而包河S1815号地有可能会高过今年部分地块的价格，因为位置确实占优。
其不远处即金隅南七里W1502地块，2015年出让的，成交单价1240万/亩。
由于地块优质、稀缺，预计成交单价在1400万/亩，楼面价约11667元/㎡。
1200万/亩，楼面价就是10000元/㎡，如果精装，入市价1.9-2.2万/㎡左右。
这个价格放在包河在售的新盘当中，属于平均水平，毕竟包河已经全面2万+了..
三、门槛提高，包河5大板块已破2万/㎡，刚需仅4盘可选
目前的包河，已过2w+门槛的5个板块，工业园2.17万，龙川路2.38万，东二环2.17万...
还有葛大店板块的翡翠天际，以及高铁板块的绿地御徽，这是包河最早的2万+，现已清盘！
龙川路板块在售最高项目是建发雍龙府，2.38万/㎡，工业园板块金科博翠天辰2.17万/㎡。
图|建发雍龙府备案
东二环则是新晋2万+板块。5月22日，东二环上的金隅大成郡首次备案，均价21700元/㎡。
图|金隅大成郡备案
如果把龙川路和高铁板块区分来看，高铁板块在售最高的是绿地御徽，2.2万/㎡，清盘中。
看，包河范围内的板块基本上都已经破2万！可以说刚需基本上已经告别这个合肥第一城区。
2万+遍地开花的包河，留给刚需的机会不多，只剩信达天御，滨湖龙川里，高铁都市花园。
1、信达天御项目，位于祁门路与宿松路交口处，占地446.2亩，总规划户数大约在5500户。
2015年4月19日首开，项目体量大，销售周期持续到现在，目前还剩4栋高层和7栋低密度多层。
销售周期长，也算是见证房价一路上涨。信达天御2015年9100元/㎡，如今15856元/㎡。
但与如今2万+遍地开花相比，信达天御15856元/㎡的性价比简直爆棚了，不要太适合刚需。
2、滨湖龙川里项目，8月18日，开了此前备案的2栋楼，192套毛坯高层，均价15999元/㎡。
这2栋楼，192套房源10秒钟就全售罄了。
关于首付比，这个限价神盘与众不同，首付3成也能够参与线上选房，但依然全款优先。
1.6万/㎡，首付3成起，这在动辄要全款或者6成起的限价盘市场，简直就是一股清流。
总价方面，区间在140-170万，若按照首付3成计算的话，首付的区间就在42-51万。
这样的数字，配上与政务区仅一路之隔的地段，对买房人来说，无疑是“致命”的诱惑。
此外，龙川里边都市花园也快入市了。
当然，这只是在不考虑贡院的情况下！
四、包河房价还要涨，高端商务区，商住街区，科创走廊都来了~
如果不是限价，包河区龙川路沿线或者高铁板块的房价水平应该还是远不止如此的。
毕竟在合肥调控政策之前，这里就有项目已经备出过2.2万/㎡左右的市场价格。
这还不是跟风上涨的结果，而是区域发展潜力的爆发。现如今这里还在不断蜕变。
1、骆岗机场板块，打造中央商务区
2017年12月13日，骆岗机场片区就已经进行了概念规划及城市设计，目前正在全国招标。
从通航机场到中央商务CBD，关于骆岗机场片区规划传言从未衰减过，如今终于迎来定局。
招标文件中，官方划定了概念性规划和概念性城市设计两个层次范围，并投入450万经费。
根据招标文件内容，骆岗机场片区规划第一层次为概念性规划，总面积约15.3平方公里。
据悉，骆岗机场片区将谋求高端创新产业，未来是城市科技创新发展的重要战略空间之一。
需要注意，骆岗机场片区有望打造中央商务板块，毕竟15.3平方公里可操作性空间很大。
在中共合肥市委宣传部官网上，包河经开区范围骆岗机场片区被定义为中央商务CBD板块。
另外还有，在2017年的11月30日，合肥市包河经开区召开了改革和创新发展的新闻发布会。
在会议上，相关领导透露，骆岗机场有望打造中央商务板块，板块设计规划正在全球招标。
2、葛大店板块，打造高端商住街区
2017年6 月12 日，合肥市包河区淝河片区综合改造全面启动，各大板块规也是随之出炉。
葛大店定位为“商住街区”。连续出让的三宗地块，分别由高速、金辉、信达3家房企摘得。
另外，根据相关的规划，淝河片区最终要形成“四轴线、三组团、一中心”的城市空间布局。
四轴线即南淝河水岸景观休闲轴线、上海路城市景观轴线、龙川路商务总部轴线和淝河生态公园高铁生态廊道轴线；三组团即沿东流路都市活力街区组团、沿龙川路新兴产业社区组团和沿南淝河水岸风情小镇组团；一中心即淝河新中心。
3、卓越城板块，科创走廊“引爆点”
2016年，淝河片区综合开发改造建议获市里批准，11.08平方公里的滨湖卓越城正式开建。
这里有望成为巢湖北岸科创大走廊的“引爆点”，现下的滨湖卓越城已经被誉为滨湖5.0板块。
这里可开发面积4.69平方公里，约40%的生态用地，绿地率将超过50%，绿化率超过60%。
结语
包河几大板块基本上都已经破两万+，如今再出两宗居住类地块，这对于老城区来说是个不错的消息，以后发展越来越好，未来房价预期依然很高。
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