广州大跌1.1万/㎡!昆明23宗地取消交易!全国土市量价齐

来源:365淘房 2018-10-12 07:28

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似乎,一夜之间,穿梭在街头巷尾的人们都裹紧了衣服,以抵御这骤降的气温。

同天气一样,楼市温度还在降,用一首《凉凉》来纪念当下的市场一点也不为过。

楼盘打折开始,到直接降价维权,下半年的楼市一路跌跌撞撞,然而这才只是开始,近期,全国土地市场也开始风起云涌了~

全国少见!昆明史诗级土拍叫停

23宗超千亩地块中止交易

9月10日,昆明市国土资源局挂出了西山区福海街道23宗国有建设用地使用权交易公告。一次性出让23个地块,总面积约1291亩,总交易起价达到102亿!

这批土地里包含了11宗住宅用地、11宗商业用地和1宗教育用地。其中一宗用地最高楼面价达到11988元/㎡,这一楼面价也将超过中海曾在昆明创下的11519元/㎡楼面价纪录。

消息一出就掀起了轩然大波。因为如果成交,将双双刷新昆明总价地王与最高楼面价记录,成为昆明的新地王。

自拍卖公告发布后,当地自媒体已经备好了土拍抢地的专题报道,标题就叫:“史诗级”土拍!全国少见!

然而,土拍却来了个大反转。

相比较之前太原8幅黄金地块全部流拍、土市爆冷,此次昆明土拍直接叫停!

10月9日,昆明市国土资源局网站发布中止交易公告,原定于10月11日网上拍卖的草海片区23宗共1291.28亩地全部因故中止交易

瞬间,业内一片唏嘘。在距离原计划交易时间仅剩两天的时候中止交易,但这似乎又并不意外。

据悉,这批土地的出让门槛相当高

23宗土地须统一规划、统一开发、整体竞买,地块交易起价为102.23亿元,竞价阶梯为10800万元

土地竞得人在建设市政道路、湿地、绿地、学校等相关市政及公共基础配套设施外,还须确保引入至少一家世界500强企业参与项目的开发建设和运营管理

面积大、总价高、开发门槛高,这势必会影响开发商对地块的判断,由此也可以看出,现在房企拿地是愈发谨慎了!

地价腰斩、土地流拍!

全国土地市场大幅降温

山雨欲来风满楼,不仅昆明,全国很多城市土地市场都有不同程度的降温。

10月10日,广州一次性推出5宗商住地。其中3宗地块以底价秒成交”,最火的长岭居CPPQ-A1-3地块经过一番争夺之后,最终被深圳天健以10.6亿元斩获,折合楼面价16648元/㎡,溢价约为11.5%,要知道,该板块之前成交最高楼面价达27274元/㎡,该地价几近“腰斩”

最终5宗地块总成交金额为41.7亿元,较早前动辄超百亿元及两百亿元的土地出让额相去甚远。当地媒体用“平淡收场”总结了此次土拍结果。

9月21日,浙江省嘉兴市推出五宗地,最终,两宗地直接流拍,还有三宗地被当地房企托底成交

8月17日,南京土拍,江北3幅优质地块拍卖,地价大降1.3万/㎡;

8月10日,山西太原8宗优质地块流拍,有望拍出地王,结果全部流拍

8月10日,杭州临安区的三幅地块出让,均以底价成交。5月,临安2幅地块流拍

根据中原地产统计数据,2018年前三季度,全国300城流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍

中国指数研究院相关负责人表示,“从流拍占比来看,三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%,达近年来的最高值”。

此外,前三季度,全国300个城市住宅用地成交楼面均价3881元/㎡,同比下跌6.5%,溢价率为18.3%,较去年同期下降21.1个百分点

合肥土地成交量价创近3年最低值

房企拿地回归理性

同样,合肥也没能逃脱土市降温的“浪潮”。

据安徽楼市统计,2018年1-9月期间,合肥(含四县一市)共成交85宗地块,总成交面积6535.4448亩,总成交金额4600804.183万元(合约460亿元),平均地价703.98万元/亩

对比近4年同期土地成交数据来看,2018年1-9月合肥土地成交量、成交金额、成交均价均为近三年来的最低值

其中,土地成交总面积同比去年减少了约3000亩同比下跌31%;土地成交总金额同比去年减少了227亿,同比下跌33%

土地均价方面,由于受到限价政策影响,近3年来合肥土地成交均价都在连续下跌除此之外,合肥从6月28日到8月30日两个月时间内,有6块地因未达底价而流拍,2宗地无房企报名。

不过,合肥土市虽然有降温的迹象,但同市场一样,是有分化的,优质地块依然会被抢夺。

9月28日的土拍就能看出,近30家房企“火拼”,竞争激烈,最终绿城重回合肥,阳光城合荣盛首进合肥,一扫之前的市场阴霾,可谓是强势翻盘

然而,抢归抢,各大房企拿地开始回归理性,不再高预期拿地,成交地块的楼面价都没有新突破,较同板块都是低价拿地。这对接下来合肥的楼市走向也是一种信号!

全国土市齐“凉凉”

三大现象释放重大楼市信号

实际上,回顾房地产市场近年来的发展情况,土地市场大幅降温并非第一次出现,2011年-2012年百城住宅用地曾出现流拍高峰,2014年-2015年又有一阵土地流拍潮涌起。

这两次流拍之后,都是房地产市场进入谷底,成交量下滑,价格下降的时候。2018年地产市场流拍再现,且流拍建筑面积及流拍率不断抬升,均达到了历史高位

其实土地市场的表现并非没有先兆,从年中开始,以碧桂园、保利等为代表的龙头房企,已放缓拿地节奏,土地市场随之转冷,流拍愈演愈烈。

为什么会土地市场会出现这样的反转,有开发商曾直言:不是不想拿地,而是拿不动地了。

1

土地出让条件严苛影响房企拿地

2017年,土地市场的土拍政策频出,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要内容。

今年以来房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配。

对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力,对企业资金支持提出了更高的要求,企业拿地更加谨慎。

2

价高,房企盈利空间被压缩

2012年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨,2017年达到历史最高值,超过5000元/平方米,2018年1-7月楼面均价虽有所回调,但仍处历史次高位。

2011年至2018年7月百城住宅用地推出楼面均价同比涨幅

图|数据来源:CREIS中指数据

在限价的市场背景下,偏高的地价无疑明显压缩了企业的盈利空间,降低了企业拿地积极性。

3

融资环境趋紧,房企资金链变得紧张

近几年,百强企业在追逐规模扩张的同时进一步提升了负债水平,负债压力加大,如今,有些房企不得不面对融资渠道收紧,偿债高峰来临的问题。

今年起,国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等因素,导致房企的资金越来越紧张,拿地积极性减弱,从而导致土地流拍数量增加

当下,开发商不会像以前一样抬高价去抢优质地块“地王”,或者是买入价值不高的低价地。

未来是涨跌分化有价值的地方会遭疯抢,没有价值的地方会无人问津,所以要挑着开发,精准出击而非广撒网。

接下来是“”,房住不炒,不让大涨大跌,势在必行

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