32亿抄底!万科拿下华夏幸福10宗地!3季度近500亿囤地!

来源:365淘房 2018-10-12 07:28

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在距离高喊“活下去”10天后,万科又有了新动作!32亿接盘华夏幸福10宗住宅地。

一时间,舆论哗然。这次,大家都在讨论老大哥当时那句“活下去”到底是说给谁听的...

是市场真的到了连万科都要“收敛聚焦,保证活下去”的程度?还只是万科的烟雾弹呢?

一、32亿,万科收购华夏幸福10宗地,这是多吃几口才能“活下去”?

10月9日傍晚,华夏幸福发布公告称,拟就部分项目与万科签署合作协议,并转让股权。

协议的内容是双方合作开发涿州、大厂、廊坊和霸州的项目, 交易价款约为32.34亿元。

公司全资子公司拟就部分项目的合作与北京万科企业有限公司、万科全资子公司北京恒燚企业管理有限公司签署《合作协议》,各方将按照 《合作协议》的约定,就合作项目的目标公司股权转让及合作事宜分别签署 《股权转让及合作协议》,合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目, 交易价款约为32.34亿元。

简单说,就是万科从华夏幸福手上收购了约 33.93 万㎡住宅地(基本上为 80% 股权)。

这些地在华夏幸福的主战地环京地区,如涿州、大厂、廊坊和霸州等,价格为32.34亿。

其实,这样的买卖案列并不算稀奇,至少在目前这种开发商普遍资金链紧张的大环境下。

戏谑之处是在于买卖双方的身份。卖方,是位居房企Top10的华夏幸福,而买方是万科。

正是刚喊完“活下去”的万科!果然,只有“多吃点”才能“活下去”,老大也一样。

这次的收购让许多人至少明白了2件事:

1、Top10的华夏幸福卖出自己主战之地的项目,足可见如今的房企资金链的紧张程度;

2、万科喊“活下去”的苦情剧,原来真的不只是为了活下去,而是要趁机多吃上几口?

二、万科3季度近500亿拿地,等于恒大+碧桂园+保利+融创总和

万科高喊“活下去”后,一些券商宣布对负债高的房地产行业,不再接受股权质押业务。

此举无疑断了房企一条融资渠道,直接加速了中小房企向龙头房企“投怀送抱”的步伐。

万科的“活下去”是肺腑之言还是烟雾弹?不需要关心他说了什么,行动已经说明一切。

另外,万科今年以来,包括最近的激进拿地方式(收购),似乎也在佐证着大家的判断。

据数据宝统计的数据显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额达458.7亿元。

这458.7亿元的支出,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额的总和。

而整个前3季度,万科拿地金额在全部房企中排名第2,仅次于碧桂园,一点也不含糊。

既然如此不看好房地产市场,甚至都要“活不下去”了,又何必储备努力这么多土地呢?

况且今年上半年的地价还处于高位,土地十分金贵,这好像并不符合追求净收益的万科。

有人用“秃鹫理论”来形容万科的行为!

在食物短缺的季节,秃鹫会一直尾随在羸弱的猎物身边,向猎物施加精神压力,加速猎物死亡,然后啄食尸体,让自己继续活下去。

这是20世纪90年代,美国的财经作家在所著的畅销书《秃鹫投资者》中提出来的理论。

如果楼市下行,若跟着大基调继续加大力度唱衰房地产,这样就会让市场预期加速下滑。

最后导致的结果是,购房者观望,看不明白的同行业竞争者不敢拿地,成交量更加低迷。

中小型的开发商卖不出去房子资金无法回流,最终被债务压至破产,沦为老秃鹫食物。

等到楼市萧条,地方政府扛不住经济压力,主动降地价,强者入场抄底,继续做大做强。

10年前,王石就已领悟秃鹫理论的精髓。

2008年王石在抛出“拐点论”,在博客连补八篇大作补充观点,一时在市场掀起巨浪。

随后对开发的房产进行了大幅降价销售的处理,这年万科创造了478.7亿元的销售成绩。

当年,万科的市场份额同比上升了50%,从而一举成为了中国房地产企业的龙头老大。

然后就是2009年,在金融危机之后,国家的4万亿计划出台,房地产市场迎来井喷期。

而万科曾说过,不囤地、不捂房、不做利润在5%以上的项目,结果被自己行动打脸了...

三、抢跑、降价,市场横盘,买房人“银十”要不要出手买房?

事实证明,开发商的话只能信一半,有些不是说给购房者听的,不要被市场情绪极端化。

开发商的拿地行为证明了他们对市场的“长预期”,而销售行为决定了他们的“短预期”。

这时候就有人想说,1-7月,流拍近800宗地,这不正是地产商对“长预期”的看冷吗?

并不是,分析这个问题要考虑3个因素。

1、之前房地产融资太容易了,属于高杠杆高风险,现在严令禁止资金违规进入房地产。

这意味着房地产商融资成本极速上升,尤其是中小型房企,拿地稍有不慎就折在上面了;

2、限价当头,面粉价格比面包贵,拿地就赔钱,有几个人愿意做赔本儿赚吆喝的买卖?

3、房企此前发的公司债,多为3+2、2+1年的还本付息期限结构,2018年集中到期。

既然是债,到期就要还。现在融资难,拿不到钱,债都还不上,更别说抽调资金拿新地。

但从今年大房企在一二线拿地节奏看,在长预期上,他们在等一二线城市的下一个周期。

而从今年三四线流拍的土地占比78%看,大多数房企对三四线的楼市都在用脚来投票了。

接下来,我们再一起来看看“短预期”

房价这东西并不是说拐就拐的,调控政策到现在没有放松的迹象,这剧情也在意料当中。

限购压着需求,房贷利率压着杠杆,限价调控压着供给,供需双方锁死,房价能涨才怪。

市场横盘,最怕是什么?开发商绷不住。

一旦开发商为回笼资金“以价换量”,房价便会加速下跌,并且迅速传导至二手房市场。

一般开发商不到万不得已是不会主动降价的,降价利润削了不说,甚至还会引发房闹。

事实证明,现在的结果比预想还要惨,而万科早看透了这一切,选择这时侯讲“拐点论”。

并且提前抢跑,一如08年。同时,上海买房开始送宝马,杭州大部分楼盘直降2000元;

西安新开盘项目出现0人购买,创下新历史记录;碧桂园在安徽全线降价,6-7折抛售。

按照现在的这个局势,银十战场会被众开发商的以价换量的降价潮和各种维权潮所淹没。

金九歇菜,银十好不热闹。

2018年十月局势已定,声音嘈杂。这时候购房者应该学会仔细聆听,不要被信息误导。

首先主动去查所在城市的土拍,如果依旧火热,说明长预期还在。这城市属于大涨小跌。

然后去听开发商降价潮里的声音。如果一个楼盘给了你超大折扣,不要因为大减价上车。

而是要求证周边二手房和这个楼盘的价差是多少,如果打折后的新房比二手房价格还高。

那证明之前房价太高,有空间,可以等。

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