最新!合肥新房价格曝光!37个热门板块、70家楼盘在售

来源:365淘房 2018-07-12 07:24

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365淘房 合肥站 进入到楼市下半年,尤其是最近,楼盘的开盘频率明显下降!这个时候对于有买房计划的购房者来说,选择真的是一件困难的事情。

最近网友问我的买房问题也开始增多,你比如说:

1、合肥的楼市到底是真火还是虚火?

2、像在合肥打工的外地人到底还有机会买房吗?

3、在合肥到底该怎么选择房子?

网友更是吐槽,合肥的房子“贵的买不起,便宜的买不到”!首先我想说,刚需在合肥买房的压力是确实存在的。但机会还是抓在有准备的人手里!

1、限价VS预期价的矛盾

自调控以来,合肥近些年的房价上涨速度可以用龟速来形容,这要归功于限价的影响。

对于买房人来说是好事吗?肯定的说是好事!但市场上并非只有新房,还有二手房……

二手房的不限价导致新房和二手房之间出现了价差,而这个价差就是楼市的预期价。

而这个楼市预期的价格区间范围应该在10%-15%,也就是说真实的新房均价应该整体提高10%-15%

下图是没有限价的合肥二手房地图,较为真实的反映了客户预期房价,也可以说是客户心中对这个区域的估计。

很明显,新房和二手房的价差倒挂出现。对于主城区的房子,这个价差每平大约在1000-2000元,对于热点板块项目,价差甚至达到3000-5000元

新房房价比客户预期房价偏低很多,买新房坐着不动就能升值。谁不动心?这就是从2016年调控开始,合肥房地产市场限价和客户预期价之间的矛盾。

2、能买房VS想买房的矛盾

合肥楼市真正的疯狂是从2016年下半年开始,可以说是逢开必罄。

不仅是本地人,安徽其它地市甚至外省邻近城市的人也纷纷来合肥买房,很快把市场上基本的存货扫的干干净净。

从2016年10月开始执行的调控政策,实际上就两句话:1、合肥本地家庭最多买两套;2、非合肥籍一套也不允许买。

当然对于外地人,还是放开了三个口子:1、挂靠集体户满一年可买房;2、高精尖人才可直接买房落户;3、开具个税缴纳证明或社保缴纳证明满一年可买房。

这个政策执行的相当严,于是本地人和外地人暂时老实了。然而,只是行动老实了,心还不老实,毕竟这么大的价差放在这儿的。

这就是能买房的客户(本地有资格,有钱)较多和想买房客户(外地购房者)更多的矛盾。

3、购房需求将迎来爆发期

介绍完合肥房地产市场的矛盾之后,那么下一个问题就是,在合肥限购的情况下能不能买到,特别是外地客户能不能买到的问题。

首先,这一切都要先看政策。

限购期的今年估计是没戏了,然而毕竟现在合肥拆迁量那么巨大,今后2-3年提供巨量的供给是一个定论。

所以,销售压力很可能会出现在2019年到2020年,本地人购买力结束,必然引入外地购买力,限购解除也是一个关键点。

一旦解除,机会就来了。所以,对于一个想入合肥的外地人就要开始研究另一个问题,买哪里,去哪买。保证限购接触后,快速决策,果断下手,在市场价格再次大涨之前完成购房。

接下来我们就来分析合肥目前哪些板块值得买!

4、合肥37个购房板块全攻略

首先,我将合肥需要了解的板块分为三大类和若干小类。第一大类是绝大数购房者完全不用考虑的板块。

第一大类:完全不必考虑的板块

1/城市CEO板块

主要就是指两个,第一市中心(环城公园东路、环城公园北路、环城公园西路和环城公园南路围合区域),合肥环城河范围之内。另外一个就是政务区天鹅湖板块

这两个区域属于真正的货少客多,绝对不愁卖,另外价格已经被炒到了非常高的高点,甚至透支完了十年的溢价空间,也就是说一买一卖中间根本赚不到什么钱。

2/根本抢不到手的爆品项目板块

板块热,限价低一买一卖赚钱是稳稳。然而,号头费已经要上了天。

所以本地人可以看看,外地人就算了,那不是你的菜,如果你认为你上辈子拯救了宇宙,这辈子运气好到爆棚,可以试试,其他外地人就算了。

包括:滨湖CBD+南七板块+政务南板块,如合肥云谷,淮矿东方蓝海,金隅南七里、融创城等。

3/城市烂白菜板块

其实说烂白菜有点严重了,只是生活配套差,环境一般而已!

和前两类完全相反,这些属于城市中发展较为落后的区域

不过这些区域相比三县不少区域又强不少,价格性价比较高,距离市区近。手头紧张又想买市区的可以考虑下!

第二大类:限购解除,建议尽快上车区域

1/发展潜力大,可以尽快上车

这类板块往往地铁已经开工,但是房价相对还比较低,有着充分的想象空间,不远的将来地铁开通之时,还有一个房价的快速拉升期。

包括:高新柏堰湖板块+七里塘板块+翡翠湖板块+职教城。

职教城板块目前地铁3号线正在修建,2019年底通车,届时不少小区都已经交付,生活配套即将完善,而且区域有不少房企品质还是不错的。

七里塘板块目前正在修地铁1号线的三期工程,随着地铁北延伸的建成,可以带动七里塘板块及以北地区更好的发展。

2/轨道交通已经开通,房价性价比较高

比如金融后台板块,价格限到了1.6万左右,但是一路之隔的滨湖CBD板块已经达到了2万左右,板块性价比优势一目了然。

另外这些板块还包括:董铺湖板块+蜀西湖板块+滨湖CBD。由于地铁已经通车,区域的建设正处于初期,房价性价比较高。

3/目前不限购板块

原因就不说了,由于不限购,盯着他们的是全国人民至少是全安徽人民,狼多肉少还用解释吗?

包括:繁华西板块+肥东政府板块。风控考虑不建议本地有购房资格的参与。

第三大类;占不到大便宜,掉不到大坑里

1、主城非核心,即使限价,和其板块水平相比,政府给的红包不大,但是由于区位和配套,这个价格放在长期观察也很合适,包括:四里河板块+龙川路板块+省府板块+柏堰湖板块。

2、属于战略预留地板块,这些板块的特点就是有地无政策,距离市中心交通不远或者很方便,配套基本完成或正在完成,价格一般都相对便宜,一旦有了政策支持,马上可以麻雀变凤凰。

包括:庐阳北板块+龙岗板块+包河产业园板块。

3、其他未涉及板块,要么没房子了,要么暂时还无法判断。当然以上判断,基于2018年初的调研。

5、合肥四县一市购房建议

最后谈一下合肥的郊县板块。

在环合肥区域,受到合肥市场影响的有多个县级市场,未列入限售范围的是:肥西县+肥东县+长丰县+巢湖市+庐江县。

在这里首先要推荐的是肥西县,因为它的规划是目前三个县当中最好的。而且距离市区也更加的便捷,配套也很不错,刚需首先考虑的区域。

肥东和长丰这两个区来说,肥东相对要好一些,最主要的原因是有多条地铁通往肥东,而长丰目前规划的地铁还未有消息。

这里巢湖和庐江就不推荐了,毕竟离合肥还是有些距离的。

对于购房者来说,买房要有目的性,切勿盲目的看房。合肥目前楼市价格较为稳定,刚需应该趁着这波窗口期选择适合自己的房子!返回合肥365淘房>>

 

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