哪些房产存在风险？买房过程中谨防人财两空
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365淘房 合肥站 买房对于一个家庭来说是一件大事，千万马虎不得。尤其像合肥这样房价一路狂飙的城市，现在买一套房不仅要有钱，还需要的有一定的人脉。所以能够顺利买一套住房，实在很不容易。虽然买房不易，但是买之前要注意的问题还是不能大意。下面就由365房博士为需要买房置业的网友科普一下购买哪些产权房产存在风险，如何确定违约金以及购房合同补充协议注意事项，规避买房风险。
一、买房过程中 六种房产存在风险
(六种产权房需要注意 图片来源于网络）
1.联合开发房
这种房产是因为房地产开发商有钱但是他没有地去建造，而企事业单位是有地但是没有钱，如果是这两方联合建造的房地产项目的话，依据国家的规定，这类的房子在没有履行政府审批手续、补交相应的价款和办理相关国土手续之前，不能作为商品房出售。所以购房者买房时候要注意这类问题。
2.公益联建房
如果住房由地方政府或本系统、本单位组织领导的，并且市民自愿参加组成的住房“合作社”。目的是为了解决“社员”的住房困难而进行的合作建房项目。当这些房子有剩余时，向社会出售。但是由于这类房子本身具有公益性质，所以享受能够不少的优惠，但是这类房按照国家的规定，也不能作为商品房出售，一旦购买，日后很难进入三级市场，所以这类房只能住很难转让。
3.集资合建房
由房地产开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发，有的是以小城镇建设为名义，利用村集体的土地在城郊进行的房地产开发项目。也就是说是由多方提供资金、技术、劳务等，合作建设房屋，但是此类房屋大多数都没有办理土地出让手续和土地征用手续，因此这类房屋出售是无效的。
4.非法开发商房
地产开发商没有取得土地开发资格，或者通过非正常渠道取得土地开发权，是无法办理土地征用手续，没缴纳土地出让金。如果你贪图便宜购买这类房的风险是很大的。
5.限制权利房
在法律上，司法机关和行政机关已经裁定、查封或者以其它形式限制房地产权利的房子，千万不要因为贪图小便宜，而采用私下交易的方式进行购房，由于你不了解卖方的真实信息，结果会让你苦不堪言。
6.郊区联建房
由于开发商为了降低开发成本，在郊区购地建造商品房，这是对资金不足的居民的较好的选择，但是由于有些开发商开发的不规范，管理不到位，环境差设施不齐，交通不便，却打着“低价”的口号欺骗消费者，因此此类房子不能购买。
二、买房过程中 如何确定违约金？
（如何确定违约金？ 图片来源于网络）
1、商品房买卖中的违约金该如何确定？
按照《合同法》规定，“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。一般来说，当事人在确定购房合同违约金时，违约金数额不应过高，通常不得超过实际损失的百分之三十。
2、开发商若恶意违约或实施欺诈行为致使合同无效的话，违约金该如何确定？
如果开发商恶意违约或者实施欺诈行为，除了返还购房者已付房款及利息，并赔偿损失外，还应支持购房者不超过已付购房款一倍的违约金要求，即只要购房者要求的违约金没有超过100%，购房者要求多少就支持多少。
三、买房过程中 补充协议有什么讲究？
(购房合同补充协议注意事项 图片来源于网络）
补充协议的作用就是对房屋买卖合同进行补充说明，也是购房者能够为自己争取利益的最后机会，所以一定要清楚补充协议有什么内容，以及要注意哪些问题。
1、广告和宣传内容
广告和宣传内容大多都是经过渲染的，因此实现的可能性也比较小，如果购房者想要开发商兑现广告中承诺的内容，应当以补充协议的方式在合同中固定下来，并约定清楚违约责任。
2、装修标准
一般来说，房屋买卖合同是不会对装修标准作出明确描述的，因此你可以要求对方在补充协议中对装修材料的品牌、规格型号、颜色等内容进行详细约定。
3、权属证书办理期限
入住后久久拿不到房产证的情况现已不少见，所以在补充协议中对权属证书的办理期限要约定清楚，而且还要约定好违约金的金额或计算方式。
4、公摊面积误差处理
公摊面积的误差范围如果在3%以内，购房者就需要自己补交房款；如果超出3%，购房者就可以选择退房或者要求开发商退还部分房款，而这些都是要依据补充协议的具体规定而定的。
5、付款方式变更
当购房者选择按揭的方式买房，且在签署《商品房买卖合同》时已经支付了首付款，那就必须考虑到银行贷款不能获得批准通过的情况，因此就应当在补充协议中明确好其他处理方式。
6、保修、维修责任
由于房屋交易耗时比较长，因此在房屋交付使用时，其配套设施和设备产品的保修期可能已经过了好几个月，所以应当在补充协议中和开发商约定好保修期的起算日期和维修的时限。
此外购房者还要注意，补充协议是商品房买卖合同的重要组成部分，按照规定，当补充协议的条款与商品房买卖合同发生冲突时，以补充协议约定为准。
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