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王永平:商业地产须回归运营本质 要投资与运营分离

来源:经济日报 2015-02-02 09:04
摘要:王永平说,“商业地产本身就是商业在先,地产在后,完整而科学的商业运营是商业地产能够发展好的前提。”在回归运营本质的过程中,创新十分关键,还应包括投资与运营分离。

两三年前的商业地产联盟年会上,身为中国商业地产联盟秘书长的王永平曾有一句名言:“十年前,人们还在问,什么是商业地产;十年后的今天,你没在做商业地产就已经out了!”印象中,商业地产的火爆要晚于住宅房地产,但依然在前些年赢得了风起云涌的快速增长。不难发现,这些年城市中的商业综合体渐渐多了起来。时间又过去了两三年,王永平在2015年商业地产年会的发言稿上,标题改成了“商业地产已经迎来拐点”。

“拐点已至的说法还是第一次提出。”王永平说,“总体而言,商业地产的总量已经开始过剩。”从统计数据就可以看出,过去几年中,商业地产迅速扩张,即便在住宅地产受政策等因素影响发展相对较慢时,商业地产的增长速度也一直非常迅速。

快速扩张也给商业地产的发展带来了问题。开发商将商铺出售,能够实现资金回笼,而广大投资者看好商业店铺的升值潜力,认为只要买了店铺就可以挣钱,于是从开发商手中买来出租给经营者。商业地产因为卖给不同的业主而被分割成“豆腐块”,导致缺少统一经营理念。

“商业地产和住宅地产有很大的不同。房地产只要购买就可以赚钱的时代过去了。商业地产也已经面临着应该回归到以运营为本质的时候。”王永平说,“商业地产本身就是商业在先,地产在后,完整而科学的商业运营是商业地产能够发展好的前提。”

在回归运营本质的过程中,创新十分关键。万达集团开创的商业与住宅整体开发模式赢得了巨大成功,住宅与商业互为依托,互为补充。然而,王永平认为,随着商业地产领域竞争激烈,新型综合体呼之欲出,商业地产将从住宅依赖型转向产业依赖型,商业综合体将与文化、旅游、养老、电商等新兴产业紧密融合在一起。

回归运营本质,还应包括投资与运营分离。在商业地产领域,出现了从重资产向轻资产转化的趋势。过去,大多是开发商全程投资和运营。一段时间以来,一些开发商引入外界投资人。王永平说,以万达为代表的一些专业商业地产企业引导下,商业地产行业的轻资产模式悄然兴起,将地产投资与商业运营分离,其实是国际商业地产界的主流做法。这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始,也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。

回归运营本质,急需专业的商业地产人才。商业地产领域需要既懂商业,又懂房地产的专门人才。而由于当前大专院校没有十分对应的专业设置,导致商业地产的人才相当匮乏。王永平建议,应该加大对商业地产人才的培养力度。

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