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业内:房价已跌至底部 若继续下行对经济发展不利

来源:新华网 2014-11-17 08:45

10月29日,国务院召开会议,部署推进消费扩大和升级,并提出重点推进6大领域消费。其中一点提出“稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件”,也重点强调了稳定楼市,加强房地产市场的健康发展。

11月10日,据国家统计局发布数据显示,10月全国居民消费价格总水平同比上涨1.6%。其中,住房租金价格上涨2.7%,建房及装修材料价格上涨0.8%。可以看得出来,在“930房贷新政”等利好政策的刺激下,楼市有回温,市场预期有增强。

重庆润汇投资咨询有限公司副总康伟在接受新华房产记者采访时表示,在未来,房地产市场会呈现新常态,房价会趋于合理化,涨幅会控制在5%左右。“按照要求,今年的经济要能够达到7.5左右。如果房地产市场在四季度要继续下行,对明年的经济发展会产生不利。”

“现在房子的属性已经发生了变化。在2014年之前,房子的属性更多的是投资属性。但在进入2014年后,房子的属性真正的回归其真实本质的属性——居住。”因此,他认为,随着房子属性的转变,未来房价的涨幅不会出现太大变化。

在采访中,康伟直言,从现目前的经济形式来看,对于刚需来说是“购房的好时机”。 虽然如此,但仍有很多购房者仍在观望,对于“目前是不适合买房?房价会不会再跌了?”一直悬而未决,对此,康伟表示,“如果房价继续上涨,普通老百姓就更买不起房了。”在房地产市场的调整期,现阶段房价已经跌到底部了。如果再跌,就会对中国经济产生巨大影响。

重庆两大银行推“房贷政策”:

对市场有促进作用

“现在是刚需下手的好时机”

从2014年初开始,限购便已在各省陆续取消。目前,仅北上广深、三亚等五城市仍在执行限购。直到10月29日提到的“北上广深和三亚也有可能取消限购”。虽没有明确一线城市放松限购的政策,但政策的确在放松市场调控。

松绑限购后,随之而来的便是“松贷”。“930房贷新政”颁布之后,各大银行也纷纷发文表示“要执行”,但细则却未全面落实,“房贷利率7折”仍不见踪影。对于“930房贷新政”,重庆各大银行力度最大的当属重庆银行的“针对毕业大学生和农民工的首套房贷利率优惠95折”,其次便是“邮政储蓄银行针对国家积极支持和鼓励的购房人群”。

康伟对此表示,“这两大银行推出针对性的房贷政策,对于刚需来说,现在是下叉的好机会。”

他坦言,930房贷新政出台以来,能够真正的实现利率95折或者维持基准,大多是针对优质客户,而很少让利给刚需群体,尤其是真正需要买房的人。“重庆银行和中国邮政储蓄银行重庆分行实行的房贷政策,对购房者的观望情绪有一定的缓解作用,对市场有一定的积极促进效果。”

银行“火”起来:需打包优质资产 加速资金流动

房企“动”起来:需了解金融工具 利用房地产信托基金

从2014年年初开始,房地产企业融资难,各大银行对收紧房地产企业的贷款,以至于房企资金流较紧张,从而导致下半年房价不断下跌的现象。

在“930房贷新政”中也曾提到过,政府希望银行的资金能够“火”起来。“准确的说,由于今年总体经济形势‘不是很好’,银行的坏账有所提升,资金量较为紧张。”因此,市场陷入了“开发商贷不出钱”,房企融资渠道变得尤为重要。

之前,国家曾出台过相关“房企融资的相关政策,允许开发商尤其是上市房企“可发债券或在股市融资”,另外,房企还获准为商品房项目发中票,旨在为房企提供更多的融资渠道。按照发展趋势,“房企融资渠道一定会呈现多样化”。

“就拿万科来说,万科与阿里巴巴合作,通过与互联网合作‘卖房子’,是一种较好的合作方式。再如孙宁云商成立全资子公司,将优质资源和资产打包,通过发行债券的形势,将资产变现进行融资,即房地产投资信托基金。因此,房地产投资信托基金在中国市场中有很大的潜力。”康伟表示。

目前,在市面上的融资渠道其实已经很多,比如信托产品等。但由于今年的情况,信托产品在今年的发行不是很好,且信托产品对开发商而言,成本相对较高。他认为,“对于未上市的中小企业来说,可以效仿国外企业的做法,发行房地产信托基金等。”

其中,他指出,如果银行能够将优质资产打包做成信托基金,并将其发行,而这部分的“再融资”资金便可提供给优质的企业。

而房企也可将自持的成熟物业打包做成信托产品,将这部分资产做成信托产品卖给购房者,而购房者持有的收益便来源于租金。如此一来,房企的更多资产便可变现,而这部分资金可用于房企进一步开发等,同时这部分资产还在创造价值。

因此,在康伟看来,在未来的发展中,房企应对金融市场有所了解,充分利好金融工具,让企业的优质资产流动变现,才能够让房地产市场健康的发展。

未来楼市会进入“新常态”

房价会趋于合理

在优质资源引入房地产后会带动市场的调整,而房地产市场的调整是一个漫长的过程,但却一定是系统性的,才能够让市场呈现健康持续的发展。调整后的房地产市场,会呈现“新常态”。

“房地产前些年的增长过快,导致房地产的杠杆被放大。”康伟坦言,未来的房地产市场一定是以市场为主导。“前些年的经济为何过热?房地产增长的热度特别是房价的上涨速度,更多的是被投资者炒热的,房价涨的太快。”

谈到“楼市新常态”,康伟认为,在楼市新常态下,对一线城市的房价来说,影响不大。北上广深等一线城市的房价已经在合理区域,在净流入人口、外来人口不断加大的情况下,房价再跌也是不现实的。但对于部分三四线城市来说,净流入人口较少,且出现净流出,未来的房价仍会有下降空间。

因此,在未来,房地产市场会呈现新常态,房价会趋于合理,涨幅会控制在5%左右,不会过大。对于房地产企业自身而言,要降低融资杠杆。

房子的属性发生变化:回归居住本质

目前房价已跌至底部 市场的调整是“有必要的”

虽然如此,但仍有很多购房者仍在观望,对于“目前是不适合买房?房价会不会再跌了?”一直悬而未决,对此,康伟也直言“如果房价继续上涨,普通老百姓就更买不起房了。”在房地产市场的调整期,“现阶段房价已经跌到底部了。如果再跌,就会对中国经济产生巨大影响。”

“如果房地产市场在四季度要继续下行,对明年的经济发展会产生不利的。”康伟认为,今年四季度房地产市场会出现极大现象:第一 ,购房者可以尽快出手买房了;第二,房价不会再下跌了;第三,房企可以更多的“转型”,但此转型更偏向“物业、配套”要做的更好,而非盲目拿地修屋,否则会促使更多“泡沫”。

康伟分析,在2014年之前,房子的属性更多的是投资属性,但在进入2014年后,房子的属性真正的回归其真实本质的属性——居住。由于房子的属性发生了变化,未来房价的涨幅不会出现太大变化。“现在大家很少可以看到‘日光盘’,如同‘温州炒房团’的也不会出现,因为大家对防地震投资形式已经减弱了。”

因此,目前中国的经济形式下,特别是在当下的时间节点上,康伟特别提出,房地产进行的调整是“有必要的”。返回合肥365房产网>>

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