行家透析 越优质的写字楼越赢得市场回报

    第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄近日在媒体的采访中指出，“使用价值是写字楼的功能本质所在，它将决定写字楼的投资回报”。写字楼的使用价值则主要由物业所处的区域位置、物业管理及硬件设施等决定。就近年发展趋势看，高品质的、具有领先意义的商务写字楼将被看好，能“跑赢大市”。

    使用价值决定写字楼的投资回报

    通常说的投资可以分为两种，一种是短线投资，一种是长线投资。对于写字楼物业来说，多以中长线投资为主，这主要是由写字楼本身的物业属性所决定的。不同于住宅等其他物业类型的投资，写字楼投资更加看重的是其“使用价值”，而不是仅仅是“升值能力”，较高的使用价值决定了写字楼的租金水平和承租意向，租不出去或者不具良好使用价值的写字楼，将很难实现稳定的投资回报。

    这就要求投资者在选择投资物业时，必须对物业自身的使用价值有更为清晰的认识，因为“从长远看，使用价值就体现在租金上，租金高，回报相应就高。”林木雄认为，业主愿意支付某栋写字楼物业多高的租金，这就与写字楼所处的区域位置紧密相关。“这是很明白的道理，我们以广州的珠江新城为例，现在在珠江新城，通常超甲级写字楼的租金稳定在200元/平方米/月的范围内，同时它会带动区域内的写字楼达到一个稳定的价格区间，而在外围其他区域，即使有更加便宜的写字楼，很多人也都不愿意去，这与珠江新城良好的区域优势是分不开的。”

    林木雄说，尽管区域对于写字楼物业而言非常关键，但并不等于说，处于该区域内的所有物业都值得投资。“一个值得投资的物业，除了首当其冲的优越的地理位置因素外，物业的综合素质、硬件设施以及物业管理等方面，也是非常重要的。这些都是决定写字楼使用价值高低与否的因素。从长远看，越优质的写字楼物业，其发展潜力越大，回报就越稳定”。