未取得《商品房预售许可证》，开发商不得收取购房人任何付款性质的费用；开盘销售前，开发商圈定的购房人人数不得超过当期实际可售套数2倍。合肥市房产局5月7日发布《关于进一步加强商品房预销售管理工作的通知》（以下简称《通知》），严管商品房预销售，其中首次明确界定5类行为属“捂盘惜售”。
违反《通知》要求的开发企业和经营机构，将被计入企业信用档案，同时在新闻媒体上公布，情节严重的，房地产行政主管部门将会同有关部门依据有关法律法规给予相应行政处罚。
一拳：广告中的承诺必须兑现
《通知》规定，未取得《商品房预售许可证》的开发企业，不得以任何形式发布商品房预销售广告。这意味着，在此前提下，开发企业今后发布的房地产项目形象宣传广告，将不得载有“预约”、“认购”、“认筹”、“开盘”等隐含预销售活动的词语。
在销售宣传中，不得发布含有虚假、夸大宣传内容的广告。房地产买法企业、房地产经纪机构发布的各种形式的房地产广告中，明示及承诺的内容和事项，应当与购房者在《商品房买卖合同》中予以明确。
两拳：放号量不超房屋量两倍
项目尚未开盘，可开发商为增加人气、抬升房价，“拼命”放号，这让购房者虽然无奈却毫无办法。今后，这样的行为将可以避免。《通知》规定，项目开盘销售前，开发企业采取登记、放号、发卡等形式圈定购房人范围的，圈定的购房人人数不得超过当期实际可售房屋套数2倍。
开盘销售前3日，开发企业应当将商品房预销售方案报房地产行政主管部门备案。预销售方案应当载明预销售商品房的位置、面积、套数、竣工交付时间、住宅明码价案表，明确开盘销售时间、销售价格、价格执行时间？圈定的购房人人数及认购选房方式等。
三拳：开盘前不得收取预付款
今后房产项目开盘前，开发商不得向购房者收取任何费用。根据《通知》规定，未取得《商品房预收许可证》的开发企业，不得以定金、订金、诚意金、VIP卡费、会员费等形式收取购房人任何预付款性质的费用。
另外，房地产开发企业必须在其营销场所出示《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《商品房预售许可证》、价目表和明码标价书，并如实告知拟售房屋的他项权利情况，房地产经纪机构在代理预销售时还应出示资质证书和委托代理书，以备承购人查验。住宅项目开盘销售时，房地产行政主管部门可以派员监督现场销售行为，接受市民的咨询和投诉，开发企业应当给予配合。
同时，严禁开发商采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房；开发商应当贯彻购房“实名制”要求，杜绝期房转让行为。
5类行为属“捂盘惜售”
1、已达到预售标准的房地产项目部申报预售许可，经房地产行政主管部门《行政告知书》敦促后，仍不申报。
2、开发企业取得《商品房预售许可证》后10日内，不申报网上楼盘信息发布并开盘销售。
3、以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌，且在一年内单幢楼盘销售率不到5%的。
4、对网上楼盘信息显示为“可售”的房屋，无故拒绝购房人购买要求，经房地产行政主管部门《行政告知书》敦促后，仍不出售或不改变该房屋销售状态。
5、连续3次以上故意将网上楼盘信息显示为“签约”的特定房屋，经房地产行政主管部门《行政告知书》敦促后，仍不签订《商品房买卖合同》、不进行合同备案。
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HOUSE365小编 潘一鸣
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