地产行业正面临调控，地产股一度深幅下调，或许是万科（000002，200002.SZ）2007年年度股东大会爆棚的原因。昨日326名股东或股东代表参加万科股东大会，创下了万科成立18年来的一个新纪录。

     面对主会场爆满而只能站立的部分股东，万科董事长王石表示了歉意。他说：“股市不好、地产行业面临调整的时候，大家都关心公司的经营情况；股市好了，可能大家不一定都来了。当前，地产行业出现拐点已是事实，并面临节能减排等不确定性因素，万科正以小户型的主流产品，通过住宅产业化的开发模式，满足自住性质的刚性需求，以应对行业风险。

    [行业趋势]市场刚性需求仍然存在

    股东非常关心万科管理层对房地产行业未来走势的判断。王石回应说：“地产行业出现拐点已是事实，所以，我们去年11月份在广州、深圳调整了住宅产品的价格。跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。但只要城市化的进程不改变，3.5亿人持续进入城市，房地产行业仍然存在坚实的刚性需求，产品小型化是趋势。”

    王石与万科总经理郁亮都认为，房地产市场调整的重点不在价格，而在于市场心态。郁亮分析：“大家都知道，去年曾出现消费者排队买房、抢购的现象，现在市场亢奋的心态已经消除，心态理性调整的过程基本完成。不过，市场的现状可能会继续引起消费者的观望，消费者对市场的预期和判断也需要时间来消化，消费者过度观望、市场过度调整的可能性也依然存在。”

    王石与郁亮认为，目前的调整只是阶段性的插曲，不会改变行业向上的趋势。万科今年一季度的销售数据显示，1-3月份，该公司累计销售住宅面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%.进一步分析这些数据发现，万科1月份销售的房子中，属于首次置业或改善自住条件的刚性需求部分占83%；到3月份，这个比例已上升至89%.

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    [资金瓶颈]个人房贷成主要资金来源

    万科的股东们非常担心2008年房地产企业紧绷的资金链会出现断裂的风险，并且提到了购房者“断供”对地产商的影响。

    郁亮表示：“地产业现在的状况就是，谁准备了更多的粮草，谁取得了先发优势，谁就会获得更多的机会。银行对地产企业的银根确实在缩紧，信贷成本上升不是问题，关键是如何得到银行贷款。也有外资希望给我们注入资金，但是国家对这种资金的口子收得很紧，外资还进不来。所幸的是，银行对我们的客户购房按揭是有保证的。其实归根结底，资金周转的关键还是在销售，所以我们更关注存销比，当销售不好的时候我们会减少开工量。”