2007年，“物业税”成为房地产市场最大的悬念，对开征物业税的争议和猜测也一直是地产圈的热点问题（资料图片）

    近日，北京市税务局局长王纪平透露，“北京今年已提出进行物业税 ‘实转’的申请，目前正在等待国家税务总局的批准。有望在6月份之前获批并向工业企业、写字楼等商业地产征收。”一时间，关于物业税的话题拨开“拐点论”的笼罩，成为了春节前业内议论的热点。

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    2007年，“物业税”成为房地产市场最大的悬念，对开征物业税的争议和猜测也一直是地产圈的热点问题。事实上，被喻为是政府打压地产投机最后“法宝”的物业税，从最开始的“空转”试点到今年将正式由“空转实”已经4年有余。此次政府相关部门官员的表态，显然与此前“狼来了”的预言大有不同，明确给出的时间表俨然是启动了北京物业税开征的最后倒计时。

    豪宅、大户型市场前景忧

    经纪公司感受“雪上加霜”

    “即便本市对居民住宅开征物业税，对房地产市场的影响也很有限。”在今年两会上，王纪平如是说道。据悉，即将开征的住宅物业税遵循“生活必需品不得征税”的原则，居民的基本住房需求不会受到物业税影响。相反，第二套以上或大户型住房则最有可能“尝鲜”。而征收标准依据则是“从量定额”到“从价定率”。

    尽管政府领导已经表示实施物业税“空转实”后，居民的基本住房不在征收之列。但由于明确指出了第二套住房或大户型住房将有可能被征收，这无疑将会给京城高档住宅再设一道高门槛，令众多投资者产生进一步的观望。与此同时，也让不少二手中介公司再尝“雪上加霜”的滋味。

    从目前来看，受到“拐点论”的影响，住宅交易普遍下降已经成为业内共识，而豪宅和大户型市场尚未有明显波动。据21世纪不动产北京安信瑞德加盟店1月份豪宅部成交报告显示，1月份高端市场放量上涨达5.2%，如CBD、朝阳公园、来广营中央别墅区，一个普通专营豪宅的店面月均保持成交4-7套。

    同时，来自链家地产的统计报告也显示，自2007年9月27日央行颁布房贷新政，明示第二套房贷款首付提高一成、利率不低于同期基准利率的1.1倍，极大地提高了“小房换大房”房贷消费者的置业成本。因此，倾向于置业一步到位的购房者持续上涨，直接带动了120平方米以上大户型的成交比重的上涨，统计资料显示，1月中上旬120平方米以上的大户型房产成交量比重为20.9%，较上个月同期16.8%的比重上涨了4.1个百分点。

    由此可见，在“物业税将从二套住户和大户型入手”的不利因素影响下，大户型和豪宅这部分目前被京城中介视为“最后阵地”的市场，恐怕也将难逃“拐点”冲击，而新政策动向也势必会对购买者和投资者的预期产生重大的影响。

    商业地产租金将上涨

    此外，有望在今年6月份开征的物业税已经将商业地产定为了明确征收的对象。此前，北京大学不动产研究中心主任冯长春就曾经表示，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，因此，物业税最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。

    对此，戴德梁行商铺部董事张家鹏表示，这一信号无疑将造成持有型商铺租金上涨，但总体来说，不会对商铺市场造成太大的影响。同时，他也表示，物业税如果开征可能会取代租赁税。据记者了解，目前在商铺租赁过程中一般要收取租金12.5%作为租赁税，但由于监管不严，该税种一直形同虚设。

    同时，云南大学经济学院财税金融系主任郭树华认为，如果物业税开征后，很多投资者或将不再购买商业地产。毕竟，与购买住宅不同，商业地产都是投资或投机的，没有刚性需求。国家宏观调控拿这部分先“开刀”，较为容易抑制此部分需求，调控的效果也可能会短而快。以一些二线城市的情况为例，商业投资原本就比较谨慎，当物业税开收后，效果会更加明显。因此在国家宏观调控步伐趋紧的情况下，物业税的出台，必然会减少二三线城市对商业地产的投资需求。

    工业地产面临“灭顶之灾”？

    此次，与二套住宅、豪宅、写字楼、商业地产同时被纳入物业税开征范围的还包括工业企业，而这也令不少业界人士感到出乎意料。张家鹏认为，目前北京的工业地产还处于起步阶段，北京并没有几家专业从事工业地产开发的房地产企业，如果针对工业企业开征物业税，很可能将给刚刚起步的工业地产带来“灭顶之灾”。

    据了解，北京市国土资源局关于工业土地招拍挂的细则，预计将于今年内出台，该细则将明确规定北京市工业用地的招拍挂流程，并明确各园区工业用地招拍挂的最低价格，以增强市场透明度，进一步规范市场。随着细则的出台，北京市工业用地价格预计将出现一定的上涨，而一系列针对工业地产的新政策出台也或将给尚不成熟的工业地产带来严重的打击。

    值得关注的是，近段时期，北京工业办公物业市场很是活跃，这也使得更多园区开始在周边区域开发办公项目。如大兴生物医药基地正计划在园区内建造一栋高品质办公楼，而天竺空港加工区周边的独栋办公项目也受到市场的欢迎。有数据统计，去年下半年，约15.6万平方米的标准化工业物业投入市场，总存量达到119万平方米，仅半年新增供应中标准化仓库面积达到了9.6万平方米。随着今年第29届奥运会临近，业界普遍认为将会使物流业得到迅猛发展。而在过去几年中，一些国际工业地产巨头已经纷纷进入北京。如普洛斯已经完成在空港物流园和通州物流园的投资等。

HOUSE365 张晓艳