去年年底，在物业税试点从“空转”变“实转”、物业税即将开征的消息满天飞的时候，我在《上海证券报》撰文指出：“即使物业税已经进入立法计划，物业税相关准备工作也需要两年左右。物业税不可能在2008年就开征。”

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    最新的报道证实了笔者的判断。1月15日，有媒体引用国家税务总局有关负责人的话说，因客观环境所致，2008年物业税不会开征。报道称：“上述国税总局高层官员透露，开征的大概时间在2010年－2015年间。这在税务总局内部已经达成共识。”

    物业税推迟开征是由诸多原因造成的。物业税开征绝非一个简单的房地产领域的税费合并过程，而直接决定着诸多现实状况的变革。当然，具体的准备工作也是一个方面，比如，物业税税基、税率该如何确定？税收优惠以及累进税制该如何设定？等等问题，都须加以明确。从操作层面来看，我国目前还没有很成熟的评估机构——目前我国的评估师也仅1万人左右，根本无法完成众多房产的价格评估。但这些还不足以推迟物业税的出台，对物业税构成最大阻碍的实际上是土地出让金问题。

    目前，关于这个问题存在着两大争锋相对的观点。一种观点认为，把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税。具体操作方法是，把土地出让金由一次性交纳分摊在物业税当中，按年缴纳。但是，这一设计遭到了地方政府的反对。目前土地出让金缴纳制度要求开发商在一定期限内全额付清，如果物业税把土地出让金分摊缴纳，就可能导致城市建设资金吃紧。按照某些政府官员的话说：“每年收上来的物业税，可能仅够城市维护之用。”

    另一种观点则认为，把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，而把土地出让金单列，继续按照目前的模式征收。但是，这就意味着70年的土地出让金仍旧一次性转嫁到购房者身上，住房价格不仅不会因物业税的开征而降低，还可能由于两大因素的推动而上涨：

    一、地方政府通过抬高地价获取更多财政收入，同时，地价的抬高推动房价升值，而物业税恰是针对房产升值设计的税种，这样，房价的上涨又能让地方政府征收更多的物业税。地方政府等于双向获利，它就会产生更强烈的抬高地价、房价的冲动——在现行的土地供应模式下，政府作为土地的唯一供应者，它是完全可以操纵地价的。这无疑将进一步加大楼市调控难度，恶化民生。

    二、目前存在于房地产开发、流通环节的各种收费甚至比“明媒正娶”的税收还多，据有关部门统计，达上百种之多，其中的相当一部分收费与土地出让金相伴而生。倘若土地出让金不纳入物业税之中，就意味着，这些收费所依赖的土地出让金这一庞大寄生体依然存在，而这种收费标准可能提高，最终还将被转嫁到购房者身上。如此一来，物业税实际上就变成了一种新增税种，而非对现行房地产税费的一种整合，房价无疑也将因此而继续上涨。

    这种制度设计显然很难得到民众的支持。于是，矛盾就产生了。物业税的设计到底屈从于地方政府的意愿还是顺应民意？这种利益博弈的最终结局或将决定物业税的命运。

    笔者认为，鉴于中国国情，把土地出让金纳入物业税不仅是最佳选择，也是唯一选择。其一，只有把土地出让金纳入物业税当中，才能抑制地方政府盲目建设、浪费建设的冲动。由于不能通过出让土地一次性获得收入，地方政府就不能寅吃卯粮，他们将不得不提高服务，提高资金使用效率，通过改善公共建设换取民众缴纳物业税的积极性。事实上，这也是各国开征物业税的初衷。其二，如果把土地出让金剔除，物业税税率将变得非常低，而征收成本则不变，这意味着，征收成本在某些地方有可能接近甚至超过物业税，从而，使物业税的开征变得毫无意义。其三，只有把土地出让金纳入物业税当中，才能抑制地方政府的卖地冲动，才能促使调控措施见效，也才能防止房价进一步失控，住房这一民生问题进一步恶化。

HOUSE365 张晓艳